“跨界”商業(yè)地產(chǎn)

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1、《浙商》記者沈曉琳　　關(guān)鍵詞商業(yè)地產(chǎn)(商業(yè)地產(chǎn)專題：資本有逐利的天性，“跨界”進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，是開發(fā)商分散風(fēng)險的“雙腿并行”，還是眾人共同吹大泡沫的危情？繼限購令、首付比例提高到60%、貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍、全額征營業(yè)稅等調(diào)控政策后，上海、重慶開征房產(chǎn)稅的消息，讓住宅地產(chǎn)市場又迎來一個“沙包”。統(tǒng)計顯示，2010年中國商業(yè)地產(chǎn)的增長在25%以上，而住宅增長僅為7.6%，史上最嚴(yán)的調(diào)控也成了助推投資向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的開始?！爸蛔鲎≌钡娜f科陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型；金地集團(tuán)表示，將不再單

2、純從事住宅開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運作將成為未來的一個重要戰(zhàn)略規(guī)劃。甚至一向以租賃物業(yè)為主的Tesco樂購、華潤萬家等零售商也切入商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)成為各路資金的“避風(fēng)港”?！澳壳皣鴥?nèi)商業(yè)地產(chǎn)的整體持有率不高，市場還處于一個高速發(fā)展的階段?！敝袊笖?shù)研究院副院長陳晟分析。房企轉(zhuǎn)型“雙發(fā)展”模式“如今地方政府出讓的土地中，純粹住宅用地越來越少，未來將出現(xiàn)更多的城市綜合體。如果只做住宅，萬科將失去很多機會。”萬科董事長王石道出了轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的原因，這也代表了多數(shù)房企的判斷。以房地產(chǎn)企業(yè)中赴港上市業(yè)績最佳的龍湖地產(chǎn)為例，20

3、10年7月，龍湖成立了商業(yè)地產(chǎn)部,專門負(fù)責(zé)龍湖旗下商業(yè)項目的運營、推廣和招商。這個近百人的團(tuán)隊花了半年時間奔波于全國的主要城市,考察各城市的商業(yè)布局、設(shè)計特點、投資回報狀況等，為下一步的圈地計劃做好了前期準(zhǔn)備。2010年末，在推出新項目的同時，龍湖果斷“涉商”，先后在云南、山東煙臺以及浙江杭州等省市競得數(shù)塊旅游、商業(yè)用地。其在成都的“天街系”大型商業(yè)綜合體推出的79間臨街項目，于6天內(nèi)一售而空，銷售金額逾3億元；在重慶打造的商業(yè)綜合體“龍湖?時代天街”項目在開盤后便創(chuàng)下銷售套數(shù)、銷售金額以及銷售面積三項第一?！罢哒{(diào)

4、控不是針對某一企業(yè)，全行業(yè)的環(huán)境發(fā)生變化，這個時候就是適者生存。”龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事秦力洪表示，地產(chǎn)調(diào)控之時，需調(diào)整節(jié)奏，在產(chǎn)品線上擴張，“龍湖計劃在5-7年內(nèi)完成建設(shè)，并持有約200萬平方米左右的投資性物業(yè)。”在行業(yè)如此大的變革前，房企紛紛出手。保利地產(chǎn)表態(tài)將全力沖刺商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?！拔磥淼?-5年間，將持有性商用物業(yè)的投資比例逐漸增大到全部投資的30%?！苯鸬丶瘓F(tuán)表示，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運作將成為未來金地的一個重要戰(zhàn)略規(guī)劃。2010年，其在土地投入的計劃中，就有20%的資金投向商業(yè)項目。以遠(yuǎn)洋-光華國際We-life未

5、來廣場為起點，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)今年將陸續(xù)在北京、天津、沈陽、大連、杭州以及中山等城市發(fā)展30個以上的商業(yè)項目，“只要是合適的商業(yè)項目以及有經(jīng)驗的合適的公司，遠(yuǎn)洋即使只持有少量股份也愿意與對方合作，這是遠(yuǎn)洋目前發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的一個策略?！边h(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)人士告訴《浙商》記者。這種由住宅地產(chǎn)逐步過渡到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的做法，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的一種趨勢。“無論是在香港，還是在國外，很多大的開發(fā)商，都隨著企業(yè)的不斷壯大發(fā)展，從單一的住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向住宅、商業(yè)齊頭并進(jìn)的發(fā)展模式?！敝袊虡I(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平認(rèn)為，特別是對于上市公司而言，持有可

6、持續(xù)經(jīng)營的商用物業(yè)，對維持股價甚至有直接的幫助。“開發(fā)商通過調(diào)整手中商業(yè)、住宅的比例，能有效降低經(jīng)營風(fēng)險?！绷闶凵獭吧嫔獭盩esco樂購是國際零售商中首個以商業(yè)地產(chǎn)作為主業(yè)吃螃蟹的。自2010年10月28日啟動其在華南首家買地自建的綜合性購物中心以來，未來5年，Tesco樂購預(yù)計將在內(nèi)地?fù)碛?0家左右新購物中心，成為中國以超級市場為主力商戶的綜合商業(yè)購物中心開發(fā)商之一。有業(yè)內(nèi)人士分析，此番零售商大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，并非為了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，“以往單純依靠賣場和超市的方式發(fā)展緩慢，在零售業(yè)競爭激烈的情況下，自購商業(yè)地產(chǎn)來保證其未

7、來的利潤不會因為租金上漲而被攤薄?！闭鏣esco中國地產(chǎn)公司首席執(zhí)行官霍蘭東所說，自建商業(yè)地產(chǎn)不僅可以降低內(nèi)部運營成本，同時，也可以享受中國商業(yè)地產(chǎn)升值得到的財務(wù)回報。以超市為核心的零售商涉足商業(yè)地產(chǎn)，普遍出現(xiàn)缺乏前期開發(fā)經(jīng)驗的弊病。對于這樣的短板，華聯(lián)集團(tuán)發(fā)展總監(jiān)于浩表示，華聯(lián)集團(tuán)找到了“很好的結(jié)合點”。他說：“我們一般不從拿地開始做，這樣就可以規(guī)避這部分的風(fēng)險。因為房產(chǎn)拿地程序復(fù)雜，風(fēng)險較大，我們等開發(fā)商拿了地之后才介入。開發(fā)商拿了地，我們把資金投給開發(fā)商，由他來建設(shè)項目。而且華聯(lián)從設(shè)計、規(guī)劃的角度來進(jìn)入，可以

8、保證業(yè)態(tài)的規(guī)劃和組合，滿足后期經(jīng)營的需要。”鑒于對未來市場的升值預(yù)期，不單是零售商出現(xiàn)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的場面，影院、餐飲投資方都可能成為下一個開發(fā)商。商業(yè)地產(chǎn)已有泡沫？商業(yè)地產(chǎn)生機勃勃的景象已經(jīng)持續(xù)了一段時間。僅就杭州來看，慶春路嘉德廣場和EAC歐美中心的租金一年內(nèi)就分別上漲了50%、80%。誰都怕接到最后一棒，政策的“厚此薄彼”和市場向好的景象令