我國房價影響因素實證分析

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1、我國房價影響因素實證分析摘要:作為國家的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展關(guān)乎國計民生。近幾年,房地產(chǎn)價格飛速上漲,連創(chuàng)新高。在這種情況下研究房價的影響因素,具有重要的理論和現(xiàn)實意義。文章基于面板數(shù)據(jù)對影響我國房地產(chǎn)價格進行了實證分析,實證探討對我國房地產(chǎn)供求的影響顯著的因素,以及對于利用什么樣的政策能更有效地調(diào)整房地產(chǎn)價格使之增長減緩甚至下跌。關(guān)鍵詞:房價;影響;因素,實證分析改革開放以來,我國的房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展,推動了我國國民經(jīng)濟的快速發(fā)展和人民生活水平的提高,并逐漸發(fā)展成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。近年來,我國部分大中城市出現(xiàn)了房價快速上漲的局面?？焖偕蠞q的房價導致部分城鎮(zhèn)家庭購房困難,

2、這種現(xiàn)象引起了社會各界的關(guān)注和憂慮。弄清影響房價的主要經(jīng)濟因素,探究我國房地產(chǎn)投資是否過熱,房價是否合理、是否存在泡沫以及如何有效控制房價迫在眉睫。一、文獻綜述與理論基礎1020世紀90年代以后,各國學者就開始采用宏觀經(jīng)濟模型來研究房價的變化,他們得出宏觀經(jīng)濟變量在一定程度上可以解釋房價波動的結(jié)論,例如:Evans指出土地利用規(guī)劃以及其他方面的供給限制,會體現(xiàn)在地價的不斷上漲,從而推進房價的提高。喬志敏(2001)用實證分析表明生產(chǎn)成本的波動對房地產(chǎn)價格的波動有較強作用;張紅、潘琦、鄭思奇(2002)對北京市商品住宅市場進行回歸分析,說明住宅實際建造成本和實際生產(chǎn)總值對住宅價格有著顯著

3、的影響;謝敘?(2006)發(fā)現(xiàn)在短期內(nèi)房價和地價相互影響,而長期內(nèi)房價決定地價,并證明依靠降低地價來控制房價上漲的做法是不可行的。歸納他們的研究,從供給和需求出發(fā),影響住宅價格的因素有:房地產(chǎn)投資、人均可支配收入、成本、利率、銷售面積、GDP、人口規(guī)模。自從1986年蕭政(HsiaoCheng)出版了第一本《面板數(shù)據(jù)分析》,對面板數(shù)據(jù)這一新的計量分析工具的應用取得了快速的發(fā)展。計量經(jīng)濟理論表明,眾多經(jīng)濟變量尤其是面板數(shù)據(jù)大都是非平穩(wěn)變量,用非平穩(wěn)變量進行回歸分析結(jié)果很大程度上表現(xiàn)為偽回歸。為避免偽回歸現(xiàn)象,首先需要對面板數(shù)據(jù)進行單位根檢驗。將檢驗單位根過程的方法分為同質(zhì)單位根檢驗法與異

4、質(zhì)單位根檢驗法兩大類:一是同質(zhì)單位根檢驗包括LLC、Breitung、Hadri檢驗等;二是異質(zhì)單位根檢驗包括IPS檢驗、ADF-Fisher、PP-Fisher檢驗等。為了結(jié)果的穩(wěn)健性,本文采用LLC檢驗、IPS檢驗、ADF-Fisher檢驗、PP-Fisher檢驗四種檢驗方法。10面板數(shù)據(jù)模型可能存在偽回歸,在面板單位根存在的情況下,也可能存在面板協(xié)整。Kao檢驗假定面板是同質(zhì)的,即假設面板數(shù)據(jù)中各個橫截面樣本在協(xié)整關(guān)系中的短期動態(tài)系數(shù)和長期協(xié)整關(guān)系系數(shù)相同,而Pedroni、McCoskey-Kao、Westerlund檢驗假定面板都是異質(zhì)的,即允許面板數(shù)據(jù)中各個橫截面樣本在協(xié)整

5、關(guān)系中的短期動態(tài)系數(shù)和長期協(xié)整關(guān)系系數(shù)不同。同樣為了結(jié)果的穩(wěn)健性,本文采用Kao檢驗和Pedroni檢驗。二、決定房價的理論模型本文根據(jù)已有的理論與實證研究成果來分析房價與各影響因素的理論關(guān)系,構(gòu)建出全國城市房價的理論模型。(一)房地產(chǎn)供應量從理論上看,房地產(chǎn)投資增加,將導致房地產(chǎn)市場供給的增加,在需求不變或者房地產(chǎn)需求彈性小于供給彈性的情況下,房價將下降?？梢?房地產(chǎn)投資的增長和房價的增長應該呈反方向變動。(二)人民生活水平10一般用城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的多少來反映人民生活水平的高低。居民可支配收入決定了其實際購買能力,進而決定了居民住房消費能力。城鎮(zhèn)居民可支配收入的增加將使得居民

6、用來購房的資金增加,同時也使居民有了改善居水平的愿望,這樣就刺激了對房地產(chǎn)的需求,從而在一定程度上推動了房價的上漲。目前,隨著居民人均收入的持續(xù)增長,對于購房需求也正在加大,各大中城市房地產(chǎn)整體呈現(xiàn)出供小于求的現(xiàn)象。因此,理論上講房價水平與人均可支配收入也應呈現(xiàn)出正相關(guān)關(guān)系。(三)成本我國房地產(chǎn)價格主要由土地成本、建安費用以及相關(guān)的稅費構(gòu)成,用每平方米的造價來反映房地產(chǎn)的成本是貼切的。房地產(chǎn)成本的走勢會直接影響著房價。顯然,造價與房價呈正相關(guān)關(guān)系。(四)利率銀行貸款利率的高低決定了房地產(chǎn)開發(fā)商的融資成本,貸款利率降低,開發(fā)商就可以以較低的成本獲得資金,而房地產(chǎn)開發(fā)的利潤相對而言是比較有

7、保證的,因此在低利率的情況下,開發(fā)商就會有相對可觀的收益。同樣,存款利率的高低也會影響房地產(chǎn)的需求。經(jīng)驗研究表明,名義利率與房價之間呈負相關(guān)關(guān)系。(五)銷售量房地產(chǎn)的銷售面積越多,說明需求越大,較大的需求必定促使房價的上漲,因此,銷售面積應該與房價呈正相關(guān)關(guān)系。(六)經(jīng)濟發(fā)展水平10經(jīng)濟發(fā)展狀況可用GDP來反映,經(jīng)濟的高速發(fā)展必將推動房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。作為反映整個宏觀經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)濟背景的GD