北京、上海商業(yè)地產(chǎn)市場分析報告

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1、北京、上海商業(yè)地產(chǎn)市場分析分析報告報告目錄房地產(chǎn)行業(yè)總體分析北京房地產(chǎn)住宅市場分析上海房地產(chǎn)住宅市場分析昆明房地產(chǎn)住宅市場分析北京、上海商業(yè)地產(chǎn)市場分析北京寫字樓市場分析北京商鋪市場分析上海寫字樓市場分析上海商鋪市場分析受世界經(jīng)濟變化和供需結(jié)構(gòu)影響，北京寫字樓市場始終在處于波動之中19932000200120022008受1999開始的宏觀控制影響，寫字樓供給量有限，經(jīng)濟狀況的進一步好轉(zhuǎn)使得新興IT行業(yè)、網(wǎng)絡(luò)公司、各大國家金融機構(gòu)、新剝離的大型國企公司、機構(gòu)，消化了大面積寫字樓，市場出現(xiàn)供不應(yīng)求，租金持續(xù)上漲；

2、由于市場行情看好，2000年也成為幾年來寫字樓投資量較大的一年，隨著網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟泡沫不斷破裂，網(wǎng)絡(luò)公司對于寫字樓的需求難有大規(guī)模的擴張；加上911導(dǎo)致美國經(jīng)濟下滑。2001北京甲級寫字樓市場處于低潮。19951993至1995年是北京寫字樓市場的黃金時代。以萬通新世界廣場為代表的高檔商用樓項目開始19991995年下半年諸如恒基中心、南銀大廈、光華長安、豐聯(lián)廣場、華普大廈等眾多大體量優(yōu)質(zhì)寫字樓集中推出，北京市寫字樓市場的供應(yīng)量遠遠超出了需求量，成為寫字樓市場盛衰的轉(zhuǎn)折點。1996年，寫字樓租售價逐漸下降。1995-

3、1998年隨著峻工量大增(近100萬平米的供應(yīng)量)和亞洲金融危機的影響，北京寫字樓市場市場租金及售價下調(diào)，空置率上升，整體處在持續(xù)低迷的狀態(tài)中由于CBD的規(guī)模效應(yīng)和進入WTO的深入影響，寫字樓市場會在經(jīng)理奧運后的短暫下滑后逐漸上升，進入穩(wěn)定發(fā)展階段奧運會對寫字樓的需求會短期放大，奧運會后會有短期下滑注：本曲線為示意圖寫字樓市場市場發(fā)展需求特點供給特點2010近兩年由于庫存量的增加和SARS等對需求的的影響，北京寫字樓市場呈現(xiàn)供大于求的局面北京寫字樓市場庫存量和空置率持續(xù)上升，說明近2年市場總體的供應(yīng)量明顯大于需

4、求量由于空置率的持續(xù)上升，供給市場競爭激烈，寫字樓持有者為了吸引租戶被迫降價，2003年上半年SARS對商業(yè)地產(chǎn)影響導(dǎo)致租金下滑幅度較大資料來源：北京市統(tǒng)計局，Bexcel分析寫字樓市場市場發(fā)展需求特點供給特點其中北京甲級寫字樓在3－4年內(nèi)經(jīng)歷了從供不應(yīng)求到供大于求資料來源：戴得梁行，Bexcel分析北京甲級寫字樓供應(yīng)與吸納盲目建設(shè)，供大于求北京政府縮緊政策，使北京寫字樓新增供應(yīng)量在不斷減少需求乏力，導(dǎo)致市場疲軟由于市場對供求反映的滯后性，2004前之前的寫字樓供應(yīng)量較小，但有1000萬平米的在施工程預(yù)計在20

5、05年左右推出！未來的競爭會非常激烈寫字樓市場市場發(fā)展需求特點供給特點1999開始的宏觀調(diào)控導(dǎo)致供不應(yīng)求2001年供應(yīng)量開始放大，需求乏力導(dǎo)致供大于求北京甲級寫字樓租金價格處于劇烈變動之中，2002年后由于供給集中導(dǎo)致價格開始緩慢下滑資料來源：戴得梁行，Bexcel分析北京甲級寫字樓租金指數(shù)和空置率投資增快和金融危機滯后效應(yīng)，出現(xiàn)明顯下滑市場回升年平均租金較2000年增長17.5％年平均售價較2000年增長5％缺少需求支撐市場緩慢下滑寫字樓市場市場發(fā)展需求特點供給特點在大勢下滑時出現(xiàn)逆勢上升中資企業(yè)外資企業(yè)40

6、%60%高科技企業(yè)需求量出現(xiàn)回落，而傳統(tǒng)行業(yè)，如電信、金融行業(yè)重新成為寫字樓需求主力；金融機構(gòu)在每年均有購置寫字樓的案例，且購買面積在逐年增加；部委機構(gòu)購置寫字樓的面積多在10000-20000平方米之間，由于97年國家規(guī)定部位機關(guān)三年內(nèi)禁止購買辦公樓，因此在近幾年內(nèi)，需求市場趨于下滑；隨著國家在某些行業(yè)國退民進，有實力的集團公司不斷涌現(xiàn)，在寫字樓的需求方面存在巨大潛力；外省/市的駐京機構(gòu)及集團公司近兩年有向北京擴大發(fā)展的趨勢，需求力量強勁從需求結(jié)構(gòu)上來講，雖然中資企業(yè)依然是甲級寫字樓租賃需求的主力，但外資企業(yè)

7、也占了相當(dāng)大的份額資料來源：中國統(tǒng)計信息網(wǎng)受世界經(jīng)濟影響受中國經(jīng)濟影響中資客戶可分為以下七種類型：1、部委機構(gòu)及轉(zhuǎn)制集團（公司）2、外省市集團（公司）及駐京辦3、汽車、石油、電信等壟斷性行業(yè)企業(yè)4、外地進京企業(yè)5、金融機構(gòu)，包括各級銀行、保險、基金等6、上市公司及準(zhǔn)上市公司7、民營企業(yè)寫字樓市場市場發(fā)展需求特點供給特點外資企業(yè)在甲級寫字樓租賃市場上的主力需求主體隨著中國加入世貿(mào)以及國內(nèi)經(jīng)濟的復(fù)蘇，國外公司對位于中央商務(wù)區(qū)的高檔寫字樓的需求呈直線上升勢頭；新進入外資企業(yè)機構(gòu)以往多選擇甲級以上的寫字樓，最近出現(xiàn)轉(zhuǎn)變

8、，選擇乙級寫字樓或商務(wù)公寓作為過渡性辦公場所比例增加。短期需求增長有限，長期受地區(qū)經(jīng)濟、政策影響較大2003年寫字樓市場需求特征與2002年相比出現(xiàn)需求下降、缺少足夠大單客戶支撐的特點2002年市場需求特征外資機構(gòu)需求增長乏力，但與入世相關(guān)行業(yè)有明顯需求，如金融、保險等。中資機構(gòu)是需求主力，傳統(tǒng)行業(yè)占較大比重，以金融機構(gòu)（證券業(yè)不在此列）、部委機構(gòu)及轉(zhuǎn)制集團（公司）、壟斷性行業(yè)企業(yè)為主