社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局與業(yè)態(tài)組合

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1、社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局與業(yè)態(tài)組合規(guī)劃布局在業(yè)態(tài)組合的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，首先應(yīng)明確各業(yè)態(tài)的意義和作用差別?！鲋髁Φ辏菏歉鳂I(yè)態(tài)的龍頭，具有較強(qiáng)的聚客能力和導(dǎo)向作用；■必備性商業(yè)：滿足生活基本需求；■特色性商業(yè)：吸引客流，豐富業(yè)態(tài)。一、社區(qū)商業(yè)的含義：“Community”這一概念是有法國社會(huì)學(xué)家卡·滕尼斯于己于1882年首先提出，并運(yùn)用于社會(huì)學(xué)領(lǐng)域。1938年費(fèi)孝通先生對(duì)應(yīng)創(chuàng)制了“社區(qū)”，其基本含義是指：一定區(qū)域內(nèi)有特定生活方式并且具有成員歸屬感的人群所組成的相對(duì)獨(dú)立的社會(huì)共同體。從寬泛的意義講，社區(qū)有5個(gè)要素構(gòu)成：地域、人口、區(qū)位、結(jié)構(gòu)和社會(huì)心理。在我國，城市社區(qū)大體相當(dāng)于街道的地理轄區(qū)范圍。二、社區(qū)

2、商業(yè)一般配置的商業(yè)業(yè)態(tài)：社區(qū)商業(yè)的功能主要是購物、休閑、餐飲以及綜合服務(wù)，它的作用主要是提供當(dāng)?shù)睾椭苓吶巳喝粘Ｉ钚枰纳唐泛头?wù)，同時(shí)根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，增加現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的門類，發(fā)揮“家的延伸”作用，滿足現(xiàn)代人個(gè)性發(fā)展，創(chuàng)造自由生存空間的需求?！　∩鐓^(qū)商業(yè)主要配置超市、便利店、專業(yè)店、菜市場(chǎng)、餐飲網(wǎng)點(diǎn)、生活服務(wù)等網(wǎng)點(diǎn)；適當(dāng)設(shè)置大型綜合超市、文化娛樂網(wǎng)點(diǎn)和專賣店；一般不配置百貨店、倉儲(chǔ)商店、集貿(mào)市場(chǎng)等商業(yè)。商業(yè)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)會(huì)由于不同的社區(qū)類型有很大的差異性。　　在此介紹一下與我國國情相似的新加坡社區(qū)商業(yè)配置情況。新加坡建屋發(fā)展局將社區(qū)規(guī)劃為三個(gè)層面，配建和設(shè)置了相應(yīng)的商

3、業(yè)（三個(gè)層面的劃分）　　一是1000-1200套住戶配套建設(shè)一個(gè)鄰里商店（相當(dāng)于上海規(guī)劃的街坊級(jí)）；鄰區(qū)商店以經(jīng)營(yíng)生活必需品為主，商店組合為：普通日用品品商店和餐廳。　二是6000-8000套住戶配套建設(shè)一個(gè)鄰里中心（相當(dāng)于上海規(guī)劃的居住小區(qū)級(jí)）；鄰里中心以經(jīng)營(yíng)中檔商品為主，商店組合為：普通日常商品商店、診療所、餐館和小販中心?！　∪?0000-60000套住戶配套建設(shè)一個(gè)新鎮(zhèn)中心（相當(dāng)于上海規(guī)劃的居住區(qū)級(jí)或居住地區(qū)級(jí)）。新鎮(zhèn)中心以經(jīng)營(yíng)高檔商品為主，商店組合為：娛樂設(shè)施、銀行、郵政局、超級(jí)市場(chǎng)、百貨公司及高檔商品、商店、餐館、快餐店?！　⌒录悠碌纳鐓^(qū)商業(yè)主要必備12個(gè)基本行業(yè)、業(yè)態(tài)業(yè)種

4、，例如：菜場(chǎng)、銀行、郵政、衛(wèi)生所、洗衣房、理發(fā)店、快餐店、超市、新華書店、修理鋪、公共廁所和社區(qū)活動(dòng)中心。推薦13個(gè)行業(yè)、業(yè)態(tài)業(yè)種，例如：服裝店、鞋店、禮品店、鮮花店、攝影店、音像制品店等。真正使居民生活所需的服務(wù)項(xiàng)目門類齊全、應(yīng)有盡有、配套完善。社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)該如何定位：目前商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展可謂“如火如荼”，商業(yè)從業(yè)態(tài)上劃分可以分為：Shoppingmall（融吃喝玩樂購物于一體的巨型一站式消費(fèi)中心）、百貨購物中心、特色商業(yè)街（區(qū)）、大型商超、專業(yè)賣場(chǎng)、便利店、各種專業(yè)店、餐飲店、休閑娛樂設(shè)施等。一、社區(qū)商業(yè)配套總體需求社區(qū)商業(yè)的核心消費(fèi)群體應(yīng)該是相關(guān)項(xiàng)目的入住業(yè)主，部分業(yè)態(tài)會(huì)輻射

5、周邊的社區(qū)外消費(fèi)群體，即非業(yè)主。按照潛在業(yè)主對(duì)不同配套設(shè)施的需求強(qiáng)度差異，我們把不同的商業(yè)配套設(shè)施分為3個(gè)層次，1、即：“強(qiáng)度需求商業(yè)設(shè)施”，需求的比重超過50%；此類商業(yè)設(shè)施主要包括“綜合超市”、“菜市場(chǎng)”、“購物中心”、“銀行”；“潛在業(yè)主對(duì)“強(qiáng)需求商業(yè)配套設(shè)施”的需求還是存在一定的差異，對(duì)“綜合超市”的需求占85.3%，對(duì)“菜市場(chǎng)”的需求占66.1%，對(duì)“購物中心”的需求達(dá)到56.9%，對(duì)“銀行”的需求達(dá)到53.7%，都超過50%；附表1-1社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施總體需求商業(yè)配套設(shè)施---強(qiáng)度需求總體普通住宅公寓townhouse/別墅綜合超市85.385.191.3100菜市場(chǎng)66.1

6、66.456.550購物中心56.957.156.550銀行53.753.669.602、中度需求商業(yè)設(shè)施”，即需求比重在10-50%之間，主要有“藥房”、“診所”、“餐館”、“郵局”、“幼兒園”、“24小時(shí)便店”、“書店”、“洗衣店”、“健身中心”、“運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館”、“游泳池”、“娛樂中心”、“美容美發(fā)店”、“老年活動(dòng)中心”等；潛在業(yè)主對(duì)“中度需求”的商業(yè)設(shè)施的需求也存在一定差異，公寓需求群體對(duì)“藥房”（43.5%）、“健身中心”(34.8%)、“書店”（21.7%）、“洗衣店”(21.7%)、“游泳池”(21.7%)等設(shè)施的需求程度明顯高于普通住宅群體；而普通住宅群體對(duì)“診所”(37%)

7、、“餐館”(35%）、“公園”(26.8%)“幼兒園”（20.4%）、“運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館”（19.6%）“、美容美發(fā)店”（12.6%）、“老年活動(dòng)中心”（12.4%）”等商業(yè)設(shè)施的需求強(qiáng)度明顯高于公寓群體。附表1-2社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施總體需求商業(yè)配套設(shè)施---中度需求總體普通住宅公寓townhouse/別墅藥房38.238.343．50診所3737.526.150餐館3535.717.40郵局30.330.630.40公園26.826.826