法學(xué)畢業(yè)論文范文

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1、題目：“小產(chǎn)權(quán)”房及其買賣的法律困境與解決姓名：學(xué)號(hào)：學(xué)校：河南省直電大指導(dǎo)教師：寫(xiě)作時(shí)間：2012年3月10小產(chǎn)權(quán)”房及其買賣的法律困境與解決內(nèi)容摘要：現(xiàn)行法律和政策對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房基本持否定態(tài)度。“小產(chǎn)權(quán)”房買賣過(guò)程中，涉及城鎮(zhèn)居民、村民、集體組織、國(guó)家等利益主體，通過(guò)利益分析可知“小產(chǎn)權(quán)”房買賣對(duì)于利益主體各方是利大于弊的，故對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房買賣合同不宜一概認(rèn)定無(wú)效，而是應(yīng)當(dāng)將“小產(chǎn)權(quán)”房進(jìn)行分類，并結(jié)合當(dāng)前我國(guó)實(shí)際情況和國(guó)家關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)”房的最新政策來(lái)討論買賣合同的效力。在一定期限前沒(méi)有獲得相關(guān)補(bǔ)正

2、手續(xù)，或者不能滿足可以認(rèn)定合同有效情形的，“小產(chǎn)權(quán)”房買賣合同無(wú)效。通過(guò)建立法定租賃權(quán)制度，可解決“小產(chǎn)權(quán)”房買賣不能辦理物權(quán)登記的障礙。從根本上解決“小產(chǎn)權(quán)”房買賣問(wèn)題，需要建立完備的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制。關(guān)鍵詞:“小產(chǎn)權(quán)”房合同效力宅基地使用權(quán)集體建設(shè)用地使用權(quán)隨著近年來(lái)城鎮(zhèn)住房房?jī)r(jià)高漲，“小產(chǎn)權(quán)”房由于價(jià)格低廉，備受市場(chǎng)青睞。然而，政府部門卻“叫?！薄靶‘a(chǎn)權(quán)”房屋；法院也統(tǒng)一司法標(biāo)尺，在審理此類買賣糾紛中一般確認(rèn)合同無(wú)效。甚至在某些地區(qū)，“小產(chǎn)權(quán)”房屋被強(qiáng)制拆除?！靶‘a(chǎn)權(quán)”房及其買賣問(wèn)題一時(shí)成為社會(huì)焦

3、點(diǎn)。法律應(yīng)如何看待，值得深入探討。一、中國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的成因　　導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根本原因之一就是近20年以來(lái)的中國(guó)城市化、工業(yè)化的高速進(jìn)程。中國(guó)目前城鎮(zhèn)人口已達(dá)到5.8億，城鎮(zhèn)化水平已超過(guò)了45%，這是人類歷史上最大的一次城市化轉(zhuǎn)型?！　?dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的第二個(gè)根本原因，就是近20年以來(lái)中國(guó)沒(méi)有根據(jù)《憲法》落實(shí)農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的制憲原則和法規(guī)運(yùn)轉(zhuǎn)體系，有關(guān)農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的國(guó)家法律是非常不完善的，實(shí)行的是城鄉(xiāng)不平等的國(guó)家壟斷性的征地制度。　　導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的第三個(gè)根本原因，就是中國(guó)的房改沒(méi)有

4、根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》的承諾落實(shí)房改的進(jìn)程和政府擔(dān)保。該項(xiàng)改革指南強(qiáng)調(diào)：“10深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)是：停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)。”事實(shí)上由于政府沒(méi)有“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”，以及廣泛發(fā)展個(gè)人合作建房、合作社建房、單位建房、集體改擴(kuò)建原住房等合作建房等形式以平抑急劇住房商品化的運(yùn)轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)，而主要依賴開(kāi)發(fā)商的商品化房屋的開(kāi)發(fā)以

5、解決城市住房需要，導(dǎo)致中國(guó)最高的城市化發(fā)展速度和最高城市房?jī)r(jià)并存。倘若政府依據(jù)全國(guó)住房改革的承諾，提供足夠的低價(jià)房以適應(yīng)從福利分房為主到商品化住房為主的過(guò)渡時(shí)代的需求，也會(huì)極大地抑制小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展。二、“小產(chǎn)權(quán)”房的法律框定與劃分?????“小產(chǎn)權(quán)”房，并不是一個(gè)法律概念，其內(nèi)涵與外延也不十分清晰?；\統(tǒng)談及“小產(chǎn)權(quán)”房，實(shí)際上是相對(duì)于在城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的、權(quán)屬清晰、能辦理權(quán)屬登記并能給購(gòu)房者頒發(fā)物權(quán)證書(shū)的住宅房屋而言的。它是指在農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地，（集體建設(shè)用地有廣義和狹義之分。廣義的集體建設(shè)用地包含宅基

6、地，而狹義的集體建設(shè)用地則是指不包括宅基地在內(nèi)的其他集體所有的用于非農(nóng)建設(shè)的土地。本文使用狹義的集體建設(shè)用地概念。）甚至農(nóng)業(yè)用地上開(kāi)發(fā)建造的用于居住的房屋。現(xiàn)行政策所指的“小產(chǎn)權(quán)”房包括兩大類。?????(一)建房行為不合法的“小產(chǎn)權(quán)”房?????這類“小產(chǎn)權(quán)”房是因違反土地管理法規(guī)，不符合土地和建設(shè)規(guī)劃，未履行合法審批程序，在集體土地上建造的用于居住的房屋。其特點(diǎn)是：第一，建造行為不合法，沒(méi)有獲得建房用地規(guī)劃、審批等手續(xù)，房屋本身系違法建筑；第二，建造者不能因建造行為而原始取得房屋所有權(quán)；第三，不能辦

7、理物權(quán)登記，取得房屋所有權(quán)證書(shū)。實(shí)踐中，通常由鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會(huì)頒發(fā)“權(quán)屬證明”，以表彰購(gòu)房者所謂的房屋所有權(quán)；第四，絕大部分是為對(duì)外銷售而建造，尤其是在集體建設(shè)用地和農(nóng)地上建造的成片住宅房屋更以對(duì)外銷售為主。?????(二)建房行為合法，房屋買賣主體受限制的“小產(chǎn)權(quán)”房?????10這類“小產(chǎn)權(quán)”房的建造符合土地和建設(shè)規(guī)劃，辦理了合法審批手續(xù)。其特點(diǎn)是：第一，建造人可原始取得房屋所有權(quán)，（參見(jiàn)《物權(quán)法》第30條。）其所有權(quán)屬于事實(shí)所有權(quán)，不以登記為要件；第二，房屋原始取得者的主體范圍受限制，僅限于本集體組織

8、成員；第三，該類房屋因申請(qǐng)辦理初始登記可獲得房屋所有權(quán)證書(shū)，這種登記屬于“宣示登記”，而非創(chuàng)設(shè)物權(quán)效力的登記；第四，該類房屋的買賣受限制，僅限于本集體組織成員之間買賣，但實(shí)踐中超出限制買賣主體范圍的情形很多；（例如，從2005年開(kāi)始，從進(jìn)入訴訟的糾紛來(lái)看，75%發(fā)生在村民與城鎮(zhèn)居民之間。參見(jiàn)《北京法院調(diào)研報(bào)告大膽允許農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)》，載《法制日?qǐng)?bào)》，2008年12月7日，第8版。）第五，該類房屋在一定程度上具有社會(huì)保障功能。?????就房