龍崗中心城房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告

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1、龍崗中心城房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告龍崗中心城房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告二00四年二月十四日前言招商地產(chǎn)首度進(jìn)軍龍崗市場，這一動(dòng)作曾在業(yè)內(nèi)引人注目，也引發(fā)了許多關(guān)于該區(qū)域市場未來的種種預(yù)測猜想。市場雖然有諸多的評論，而項(xiàng)目本身卻是實(shí)實(shí)在在的，也必然生存于這一市場中，生根發(fā)芽，開花結(jié)果。建華公司非常榮幸接受委托，進(jìn)行該項(xiàng)目的前期調(diào)研策劃工作，憑借在龍崗長期的工作經(jīng)驗(yàn)和踏實(shí)勤奮的工作作風(fēng)，力求為該項(xiàng)目提供全面而客觀的市場建議和項(xiàng)目建議，并在項(xiàng)目前期調(diào)研工作中付出了應(yīng)有的努力。前期市場調(diào)研工作，需要解決的問題主要包括以下方面：1、重要個(gè)案分析及市場普遍特征；2、需求市場，包括市場需求分析

2、及客戶分析；3、供給市場，包括市場供應(yīng)分析及競爭分析；4、商業(yè)市場，包括總體商業(yè)市場及社區(qū)商業(yè)分析；5、未來中、高端市場的機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)分析；6、關(guān)于中心城市場的調(diào)研結(jié)論。前期市場調(diào)研工作開展方法和完成時(shí)間基本安排如下：一、調(diào)查技術(shù)設(shè)計(jì)1、調(diào)查所持有的原則本次調(diào)查具有很強(qiáng)的針對性，專項(xiàng)服務(wù)并充分滿足本項(xiàng)目各層次的需要，須客觀、準(zhǔn)確、及時(shí)及具有前瞻性，注重技術(shù)性規(guī)范操作，采用定性分析與定量分析、理論與案例相結(jié)合的方式來進(jìn)行。2、主要調(diào)查渠道：樓盤工現(xiàn)場/物業(yè)管理處/政府統(tǒng)計(jì)部門/開發(fā)及中介企業(yè)/會(huì)議及焦點(diǎn)（小組）訪談/其他公開資料/等。3、調(diào)查方法：兼顧一手和二手資料?，F(xiàn)

3、場觀察/訪問/座談會(huì)/資料查閱和整理人員及質(zhì)量控制：1）分兩個(gè)工作小組同時(shí)交叉進(jìn)行；2）高級專業(yè)人員對誤差進(jìn)行質(zhì)量核對調(diào)查；3）外聘專家協(xié)助監(jiān)控。4、樓盤樣本數(shù)額：所有在售商品房、3年內(nèi)待建住宅項(xiàng)目及所需的已售項(xiàng)目。二、調(diào)研執(zhí)行時(shí)間和人員安排時(shí)間項(xiàng)目12月1月2月責(zé)任人24273049141951015調(diào)查設(shè)計(jì)實(shí)地調(diào)查核對調(diào)查數(shù)據(jù)分析文稿撰寫補(bǔ)充調(diào)查方案會(huì)審方案提交目錄第一部分12個(gè)典型項(xiàng)目…………………...5第二部分需求……………………………..84第三部分供給……………………………135第四部分商業(yè)……………………………154第五部分中高端市場的機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)……

4、172第六部分結(jié)論……………………………178第一部分12個(gè)典型項(xiàng)目目錄第一章片區(qū)概要……………………………7第二章典型個(gè)盤介紹及基本點(diǎn)評………10城市花園…………………………10碧湖花園…………………………13新亞洲花園………………………17紫薇花園…………………………25九州家園…………………………28歐景城……………………………30和興花園三期……………………33吉祥來花園………………………36雅豪祥苑…………………………38香林玫瑰花園……………………41儷景鴻都…………………………44疊翠新峰…………………………47第三章市場現(xiàn)狀及總體開發(fā)水平……….51

5、一、分類市場……………………………..511、消費(fèi)者………………………………512、產(chǎn)品…………………………………..513、營銷…………………………………..60二、市場總體開發(fā)水平……………………721、總體市場特征………………………..722、項(xiàng)目開發(fā)模式………………………..76小結(jié)……………………………………………83第一部分12個(gè)典型項(xiàng)目************************************************************************第一章片區(qū)概要龍崗中心城的房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了兩次高潮，一是1997之前，龍崗設(shè)

6、區(qū)，市場快速啟動(dòng)后又陷入一個(gè)進(jìn)退兩難境地之中。二是2000年以后，隨著新亞洲花園等大盤啟動(dòng)而帶來的，市場總體仍表現(xiàn)得不很穩(wěn)定，2003年住宅市場低迷，與商業(yè)火爆形成強(qiáng)烈的不均衡表現(xiàn)。隨著近期市場多重利好及星河、招商等進(jìn)軍龍崗，中心城房地產(chǎn)新一輪開發(fā)熱潮是否能夠出現(xiàn)尚待考驗(yàn)。一、房地產(chǎn)片區(qū)1、城市結(jié)構(gòu)劃分中心城規(guī)劃面積32平方公里，核心區(qū)劃2.82平方公里，規(guī)劃人口25-30萬，在城市結(jié)構(gòu)方面，中心城分為東、西、南、北、中五個(gè)組團(tuán)。東組團(tuán)：為行政活動(dòng)中心。由區(qū)委區(qū)政府辦公大樓及其各部門辦公場所和圖書館、博物館、展覽會(huì)議中心、影劇院、學(xué)校等文化設(shè)施以及國家公務(wù)員宿舍區(qū)、

7、生活區(qū)等組成；南組團(tuán)（深惠公路兩側(cè)）：主要發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。以高層辦公樓、公寓、賓館、酒家、金融機(jī)構(gòu)、購物中心、商業(yè)區(qū)等組成；西、北組團(tuán)：主要發(fā)展竽的工業(yè)，以輕工業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)等為主；中組團(tuán)：由中央公園組成。五個(gè)團(tuán)級將分期進(jìn)行。東組團(tuán)的開發(fā)建設(shè)已全面鋪開，南組團(tuán)已初具雛形。2、房地產(chǎn)片區(qū)劃分東組團(tuán)：行政辦公區(qū)域。建設(shè)路—德政路—龍翔大道板塊，06號(hào)地塊；南組團(tuán)：主要發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)以居住、商業(yè)為主。龍城南路——龍翔大道——如意路——深惠路沿線兩側(cè)，03、04、33、34、36、35、61、62、59、60、57、58、55、54號(hào)地塊組成；西北組團(tuán)：現(xiàn)代工業(yè)區(qū)。清林中路