試論小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)歸屬論文

《試論小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)歸屬論文》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫。

1、精品文檔試論小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)歸屬論文【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房；所有權(quán)歸屬。011年11月日，國土資源部召開通氣會表示，將力爭在01年年底前基本完成全國農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記發(fā)證工作，并明確指出，小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。國土部將聯(lián)合相關(guān)部門，選擇“小產(chǎn)權(quán)房”問題相對突出的城市，開展了對“小產(chǎn)權(quán)房”的試點清理工作。這就讓小產(chǎn)權(quán)房再一次的走到風(fēng)口浪尖。一、“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)狀及產(chǎn)生原因?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的概念?！靶‘a(chǎn)權(quán)”房并不是一個法律上的概念。所謂“小產(chǎn)權(quán)”房，是指建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅。它一般由開發(fā)商與村委會合作，或由村委會自行開發(fā)建設(shè)。因用地性質(zhì)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府自制頒發(fā)“房產(chǎn)證”，區(qū)別于國家建設(shè)部門頒發(fā)

2、的房屋所有權(quán)證，因這種房屋的權(quán)屬證書沒有房管部門蓋章，僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委員會蓋章以證明權(quán)屬，故稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)或“小產(chǎn)權(quán)房”。有些村集體以“農(nóng)村改造”、“新農(nóng)村建設(shè)”等名義立項，獲得規(guī)劃審批，再虛報戶口數(shù)騙取宅基地用地指標(biāo)，建成房屋后入市交易；有的什么手續(xù)都沒辦，直接與開發(fā)商合作興建商品房后公開銷售?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”就這樣出現(xiàn)了。“小產(chǎn)權(quán)房”的產(chǎn)生。2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導(dǎo)寫作–獨家原創(chuàng)13/13精品文檔“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)并非近一兩年的事，而是已經(jīng)十載有余?；蛟S沒有多少人能準(zhǔn)確說出“小產(chǎn)權(quán)房”的興起時間，但從賣房者的視角看，“其前身是一些村民自建房出租或少量出售，以此維持生計”。但實際情

3、況慢慢地發(fā)生了微妙的變化，就北京的情況而言，“早在199年，香堂村就已經(jīng)開始出售00平方米大小的村建別墅，售價僅為萬元一套”。應(yīng)當(dāng)說從這時起，村民部分自建房的性質(zhì)開始改變，村集體在土地增值開發(fā)上的自利意識已經(jīng)萌芽。當(dāng)時主要是一些明星、藝術(shù)家等為了休閑或養(yǎng)老到郊區(qū)買地蓋別墅，或直接購買農(nóng)家院。當(dāng)時購買的人比較少，而且不是作為第一居所使用，所以并沒有引起相關(guān)部門注意。然而，從00年開始，由于城市商品房的價格驟升，而農(nóng)村的“小產(chǎn)權(quán)房”以其低價吸引了許多城市購房者。很多人購買“小產(chǎn)權(quán)房”，作為第一居所使用，這一情勢迅速在全國大中城市蔓延。二、“小產(chǎn)權(quán)房”的所有權(quán)分析。商鞅在《商君書》中說：“一兔走，百

4、人逐之，非以兔可分以為百也，由名分之未定也，夫賣兔者滿市，而盜不敢取，由名分已定也，故名分未定，堯、舜、禹、湯且皆如鶩焉而逐之，名分已定，貧盜不取。”其中所謂“名分”，就是“權(quán)利歸屬”2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導(dǎo)寫作–獨家原創(chuàng)13/13精品文檔，所有權(quán)屬于誰?？梢?，財產(chǎn)所有權(quán)歸屬確定，就可以消弭紛爭。反之，財產(chǎn)權(quán)歸屬不定、權(quán)利界限不清，就會引發(fā)紛爭。同時，財產(chǎn)所有權(quán)界限清楚并受到切實的法律保護，就可以促進所有權(quán)人充分利用其財產(chǎn)，發(fā)揮物的效用，確保“物盡其用”。對于“小產(chǎn)權(quán)房”合法與非法的爭論，自然也就是對于產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)。那么“小產(chǎn)權(quán)房”的所有權(quán)到底屬于誰？下面本文將從開發(fā)商、購房

5、者、村委會、村集體四方利益主體進行分析。開發(fā)商。由于其并無獨立承擔(dān)“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)的資格，基本上是與村委會合作的，而且作為開發(fā)商，他的征地程序是法定的。所以其并不能作為“小產(chǎn)權(quán)房”的所有權(quán)人?！吨腥A人民共和國憲法》第10條、《土地管理法》第條和《物權(quán)法》第條均明確規(guī)定，國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地。之后由國家將土地出讓給開發(fā)商。根據(jù)《土地管理法》第條的規(guī)定，國家以出讓方式為開發(fā)商設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向國家交納土地出讓金等稅費?！靶‘a(chǎn)權(quán)”房占用的土地是集體土地，未由國家征收，售房者也沒有向國家繳納土地使用權(quán)出讓金、城鎮(zhèn)設(shè)施配套費和其他稅費，因

6、此售房者并不具有合法房屋交易的主體資格。也無法作為“小產(chǎn)權(quán)房”的所有人。購房者?！睹穹ㄍ▌t》第七十二條規(guī)定：2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導(dǎo)寫作–獨家原創(chuàng)13/13精品文檔財產(chǎn)所有權(quán)的取得，不得違反法律規(guī)定。按照合同或者其他合法的方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移。城鎮(zhèn)居民權(quán)購買“小產(chǎn)權(quán)房”有兩種途徑，一種是直接從農(nóng)民手中購買已經(jīng)建成的房屋，二是從房地產(chǎn)開發(fā)商或者村委會手中購得由其開發(fā)的“商品房”。從農(nóng)民手中購得的方式基本上是屬于交款移接式，購房者把錢一次性或者按照約定的方式交付給房屋的所有者，然后屋主將房產(chǎn)證交付給購房者，購房者再去辦理過戶手續(xù)。但是目前，登記機關(guān)是不準(zhǔn)

7、許“小產(chǎn)權(quán)房”過戶的，如北京、東南沿海地區(qū)的省份明確出臺規(guī)定：“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋，無產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。村委會自行開發(fā)或者與房地產(chǎn)開發(fā)商合作開發(fā)成的商品房，按照商品房的銷售程序?qū)ν獬鍪郏彿空哔彽梅课莶⑷〉?。但這類房屋無法取得國家建設(shè)部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者村委會蓋章的所有權(quán)歸屬證明。也就是說，購房者僅僅取得了形式