房地產(chǎn)基金現(xiàn)狀分析及分析概況

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1、房地產(chǎn)基金現(xiàn)狀分析及分析概況2011-11-1731房地產(chǎn)基金分析報告概況本報告概況主要通過分析房地產(chǎn)基金三種類型，闡述基金成立時的必要條件?；鸷暧^概念、發(fā)展背景、可能涉及風(fēng)險的管控措施以及基金具體操作運作和基金的贏利模式，將被鏈接在報告正文中。正文部分還包含了房地產(chǎn)基金現(xiàn)狀、基金對于房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期和發(fā)展趨勢的判斷等內(nèi)容。房地產(chǎn)投資基金是產(chǎn)業(yè)投資基金的一種，它通過向投資者發(fā)行受益憑證，募集資金用于房地產(chǎn)業(yè)的集合投資，所獲利潤在扣除各項費用和稅金后向受益憑證持有者發(fā)放。私募房地產(chǎn)投資基金是指向特定或固定的投資人募集的房地產(chǎn)投資基金，而非公開發(fā)行。目前國內(nèi)從事房地產(chǎn)投融資

2、的投資公司、資產(chǎn)管理公司、基金管理公司和房地產(chǎn)信托從本質(zhì)上而言都是私募房地產(chǎn)投資基金。1．以投資公司、資產(chǎn)管理公司形式存在的私募房地產(chǎn)投資基金以公司法為基礎(chǔ)，通過設(shè)立投資公司或資產(chǎn)管理公司，投資人即為公司的股東，經(jīng)股東會和董事會的授權(quán)委托，由經(jīng)理人團隊或管理公司進行管理。此形式的特點：(1)依《公司法》創(chuàng)建類基金式的房地產(chǎn)投資公司，委托與之相關(guān)聯(lián)的資產(chǎn)管理公司或自己直接從事房地產(chǎn)投資。此類房地產(chǎn)投資公司可以理解為未上市的私募的公司型房地產(chǎn)投資基金。這里的房地產(chǎn)投資公司所運營的資金是企業(yè)自有和負債資金，并不是信托資金，故從事的業(yè)務(wù)也非信托業(yè)務(wù)。(2)依《公司法》直接建立資產(chǎn)

3、管理公司，從事房地產(chǎn)投資銀行業(yè)務(wù)。這里的資產(chǎn)管理公司所運營資產(chǎn)若為投資公司委托，則可理解為基金管理公司；若為公司成立和運營過程中取得，則可理解為基金公司。公司制的私募股權(quán)投資基金的設(shè)立與一般公司的設(shè)立程序一樣，按照《公司法》及《公司登記管理條例》的規(guī)定即可。2．以信托計劃形式存在的私募房地產(chǎn)投資基金信托公司可以利用信托形式經(jīng)營私募基金業(yè)務(wù)?！缎磐型顿Y公司管理辦法》第二十條第一款規(guī)定信托投資公司可以“受托經(jīng)營資金信托業(yè)務(wù)。即委托人將自己合法擁有的資金，委托信托投資公司按照約定的條件和目的，進行管理運用和處分”。加入信托計劃單筆資金數(shù)額最低為5萬元，且接受委托人的資金信托合同

4、不得超過200份。31房地產(chǎn)信托計劃形式的特點：(1)較短的期限，一般為卜3年。(2)有力的擔(dān)保措施：房地產(chǎn)資金信托貸款一般需要強有力的擔(dān)保措施，主要擔(dān)保措施有土地使用權(quán)證質(zhì)押擔(dān)保、連帶責(zé)任擔(dān)保、開發(fā)商股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保等。采取有力的擔(dān)保措施一方面可以降低投資者的投資風(fēng)險；另一方面也可以降低信托投資公司自身的風(fēng)險。(3)受政策影響較大：房地產(chǎn)信托趨熱的主要原因是央行出臺了收緊銀行房地產(chǎn)信貸的措施。但隨著房地產(chǎn)信托的發(fā)展，各種各樣的問題會逐步顯現(xiàn)，央行必定會出臺相應(yīng)的措施來指導(dǎo)房地產(chǎn)信托的發(fā)展，這就使得房地產(chǎn)信托的發(fā)展存在著很大的變數(shù)。3．以基金管理公司形式存在的私募房地產(chǎn)投資基

5、金此種形式是國外基金進入我國房地產(chǎn)市場采用的主要形式。海外資金一般通過兩種方式進入房地產(chǎn)：一是以基金的方式投資，二是通過直接購買中國房地產(chǎn)上市公司的股票而實現(xiàn)的股權(quán)投資。以基金模式投資的投資模式為：基金在國外注冊，在中國注冊一基金管理公司，下設(shè)針對具體項目的項目公司。這種方式一方面是為了避稅，另一方面也是迫于國內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)基金政策的不明朗。項目公司則有利于引進其它的基金，還可以很好地規(guī)避風(fēng)險。如果下屬的一個項目出現(xiàn)問題，只需把這一個項目賣掉套現(xiàn)，而不涉及到其它的項目。而實際上，離岸注冊的管理公司跟內(nèi)地注冊的投資公司是一套人馬兩個牌子。采取股權(quán)管理和信托契約管理的混合模式，

6、盡量符合基金操作手段，以便于《產(chǎn)業(yè)基金法》出臺后，正式在內(nèi)地注冊。4．房地產(chǎn)基金投資涉及風(fēng)險：房地產(chǎn)投資基金不僅需要制定和設(shè)計一些變通的方案規(guī)避法律、政策和經(jīng)營上的風(fēng)險，更重要的是要根據(jù)國情形成企業(yè)自身內(nèi)部的房地產(chǎn)投資基金投資風(fēng)險控制機制和操作程序。5．房地產(chǎn)商如何獲得基金投資：房地產(chǎn)商獲得基金投資主要注意三個方面：1、房地產(chǎn)商業(yè)計劃書的編寫　2、向房地產(chǎn)基金融資的策略　3、房地產(chǎn)商應(yīng)重點解決自身問題。31房地產(chǎn)基金分析報告概況11.房地產(chǎn)基金概念41.1.發(fā)展背景41.2.地產(chǎn)基金行業(yè)背景（事實摘要）41.3.房地產(chǎn)基金聯(lián)盟42.地產(chǎn)基金在國內(nèi)發(fā)展62.1.地產(chǎn)基金行業(yè)

7、現(xiàn)狀62.1.1私募基金不差錢62.1.2投資瞄準(zhǔn)高收益62.2.地產(chǎn)基金對于房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展前景的基本判斷62.3.房地產(chǎn)基金對于本輪調(diào)控以后房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢有一些比較共同的認識72.4.地產(chǎn)基金模式、分類82.4.1房地產(chǎn)基金模式：82.4.2私募房地產(chǎn)投資基金主要有三種基本類型：92.5.地產(chǎn)基金贏利模式122.5.1.以投資管理能力為主導(dǎo)的盈利模式：122.5.2.以融資業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式122.5.3.以投資銀行業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式122.6.房地產(chǎn)投資基金的管理模式122.6.1.自行管理模式：122.6.