俊發(fā)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)——商業(yè)地產(chǎn)概念牟嘉駿

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1、俊發(fā)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)——商業(yè)地產(chǎn)概念牟嘉駿俊發(fā)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)——商業(yè)地產(chǎn)概念講師：牟嘉駿住宅房地產(chǎn)就是建房子，商業(yè)地產(chǎn)是讓建好的房子賦予靈魂一、什么是“商業(yè)地產(chǎn)”？個人認(rèn)為：一種采取商業(yè)投資組合為主的地產(chǎn)模式，通過整合各業(yè)態(tài)商業(yè)資源，為商品交易、商務(wù)及休閑活動提供合適的建筑載體，并且通過持續(xù)運營提高物業(yè)估值，在適當(dāng)時機(jī)退出的過程。一種投資，具備投資的一切屬性需要持續(xù)運營，通過運營提高物業(yè)價值退出，商業(yè)地產(chǎn)必定存在退出的過程狹義概念——retailrealestate；意指用于各種零售、餐飲、休閑等生活服務(wù)類經(jīng)營方式的不動產(chǎn)，包括商場、店鋪、

2、MALL、步行街以及社區(qū)商業(yè)等。廣義概念——commercialrealestate或commercialproperty；除商鋪之外還涵蓋寫字樓、公寓式酒店、連鎖酒店等具有商務(wù)屬性的不動產(chǎn)，“商業(yè)地產(chǎn)”的五大模塊選址及獲取土地：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)：和住宅開發(fā)類似。同樣包括定位、做規(guī)劃、設(shè)計、施工等招商：招商是一個把商業(yè)建筑“填滿”的過程，但操作過程遠(yuǎn)不是直觀上這么簡單，后文還將論述運營管理：招商并不是商業(yè)地產(chǎn)的最后一個環(huán)節(jié)，嘔心瀝血的經(jīng)營才是商業(yè)獲得成功的必經(jīng)之路退出機(jī)制：商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)上不是開發(fā)，而是投資，建立退出機(jī)制，整個產(chǎn)業(yè)鏈條才得以保持完整；根據(jù)公

3、司戰(zhàn)略需要，在通過運營提高估值水平后，選擇適當(dāng)時機(jī)和適當(dāng)渠道退出什么是“商圈”？通俗定義：多個相鄰商業(yè)體（包括商鋪、酒店、寫字樓等）組成的區(qū)域工作定義：商業(yè)服務(wù)所能夠覆蓋的地域商圈，未必是個圓圈，交通是商圈地域劃分的首要因素北辰商圈距離定義：不同商圈類型，具備不同的核心輻射半徑，一般社區(qū)型商圈1-2公里，區(qū)域型商圈2-5公里，城市級商圈5公里以上商圈的輻射三層次商圈輻射半徑，有很多層次，需要區(qū)別分析核心商圈，也稱“第一商圈”，包括了商業(yè)周邊消費者步行忍耐力范圍內(nèi)的區(qū)域，對于萬科那些位于住宅區(qū)的項目來說，第一商圈是我們需要密切關(guān)注的各個城市、甚至各個區(qū)

4、域的居民消費習(xí)慣都不相同，步行、騎車、開車出行購物消費的忍耐極限是不同的，需要根據(jù)調(diào)研結(jié)果來具體劃分因項目不同，核心、次級、邊緣等各層商圈范圍的大小以及客戶所占比例都不相同邊緣商圈有更豐富的變化，如果是目的地型商業(yè)，則邊緣商圈會延續(xù)很遠(yuǎn)，以致邊界比較模糊或者出現(xiàn)飛地型的特征二、商業(yè)地產(chǎn)的分類分類的過程就是根據(jù)一定的原則，從泛到細(xì)、從全到單的過程動物界按照行業(yè)類別分類健身服務(wù)及休閑功能商業(yè)地產(chǎn)（健身中心、美容院、SPA）專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)（專業(yè)批發(fā)市場、商貿(mào)城，如義烏小商品批發(fā)市場）居住以及辦公用商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、老年公寓）餐飲功能房

5、地產(chǎn)（大型酒樓、中西餐飲、快餐小吃、冷飲店）娛樂功能商業(yè)地產(chǎn)（電影城、娛樂城、KTV）零售功能商業(yè)地產(chǎn)（百貨商場、商業(yè)街、超市、家居建材，以及將上述多種功能于一身的大型購物中心和SHOPPINGMALL）商業(yè)地產(chǎn)六大行業(yè)類別按照市場輻射范圍分類超區(qū)域型——輻射范圍達(dá)10公里以上，超出本地“片區(qū)”或“區(qū)域”；總建筑面積10-15萬平方米，主力店如大型百貨公司、大型超市或批發(fā)店1-3家，多個次主力店，商圈人口＞50萬超級型——這就是傳說中的超級購物中心或者superMall了。建筑面積通常在20-50萬平方米，至少3-5家大型主力店，如百貨、超市、家居等

6、，商圈人口輻射幾百萬甚至千萬人不等，輻射范圍通常包括本城市全部以及周邊城市區(qū)域型——輻射范圍為3-6公里，在交通便捷、商業(yè)中心較遠(yuǎn)的區(qū)域，輻射范圍可達(dá)8公里，總建筑面積5-10萬平方米，商圈人口在10-25萬人，主力店為大型超市或百貨店，至少包括4-5個次主力店社區(qū)型——輻射范圍≤3公里，總建筑面積≤5萬平方米，商圈人口5-10萬人，主力店為標(biāo)超或大型超市，根據(jù)情況也可能包含影院、電器賣場、體育用品賣場、兒童主題等多個次主力店鄰里型——輻射范圍≤1公里，總建筑面積≤2萬平方米，商圈內(nèi)人口≤5萬，主力店為中型超市或標(biāo)超或餐飲主力店目的地型——依賴目的性

7、消費業(yè)態(tài)如旅游、娛樂、休閑等吸引客流，輻射范圍難以具體界定，主力客群大都在項目所屬區(qū)域之外，甚至是外地、呈現(xiàn)“飛地”特征。商業(yè)地產(chǎn)六大類型按照物業(yè)形態(tài)分類底商集中商業(yè)（寫字樓、住宅或酒店附屬底商，進(jìn)深超過40米，整體性較好，需分割出數(shù)百平米以上大鋪）獨立集中商業(yè)（獨立占地、零售、娛樂為主的純商業(yè)，層數(shù)通常在1-6層，整體性較強，可以是商業(yè)街區(qū)和集中商業(yè)的搭配）城市綜合體（項目統(tǒng)稱。通常包括商鋪、寫字樓、公寓、酒店等多種形態(tài)）商業(yè)街區(qū)（2條以上商業(yè)街的組合或Block街區(qū)建筑形式商業(yè)）商業(yè)街（2排街鋪之間圍合，形成相對獨立的街道）街鋪（分散布局，沿街?jǐn)[

8、放、進(jìn)深較短（單排鋪，進(jìn)深不大于30米），最高不超過3層，；各店鋪面積較小，通常10-200平米之間）注：B