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《上海高端客戶住宅需求偏好研究》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫(kù)。
1、上海高端客戶 住宅需求偏好模型了解客戶從哪里來？研究目的探究客戶購(gòu)買的目的挖掘客戶核心價(jià)值關(guān)注點(diǎn)剖析客戶真正需求溯源客戶獲知樓盤信息途徑媒體如何投放?廣告如何訴求?說辭如何定制？2引子高端物業(yè)是什么樣的？上海的高端物業(yè)在哪里？土地指標(biāo)配套成熟的中心城區(qū)稀缺資源公認(rèn)的高檔區(qū)塊或社區(qū)上海高端物業(yè)定義MARKETPOSITIONING居住指標(biāo)品質(zhì)外觀優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理高素質(zhì)居住群體價(jià)值指標(biāo)具備群體區(qū)隔力的房屋總價(jià)長(zhǎng)期保值的租金收益高端物業(yè)三大特征國(guó)際社區(qū)：古北、碧云、聯(lián)洋、華漕配套成熟中心區(qū)：徐家匯、靜安南京西路、盧灣新天地、長(zhǎng)寧
2、中山公園、黃埔人民廣場(chǎng)等自然資源區(qū)：濱江、佘山、西郊、淀山湖、蘇州河沿岸新興高端板塊：世博板塊、張江、新江灣城上海高端物業(yè)主要分布MARKETPOSITIONING淀山湖板塊佘山板塊西郊板塊浦東濱江張江世博板塊成熟中心區(qū)蘇州河沿線新江灣城華漕古北碧云聯(lián)洋目錄：一、高端客戶細(xì)分維度二、高端客戶細(xì)分解析目錄高端客戶細(xì)分維度PARTI購(gòu)買力不同購(gòu)買力的群體關(guān)注的產(chǎn)品總價(jià)層次不同產(chǎn)品類型公寓：關(guān)注公寓的群體通常較為關(guān)注生活/工作/社交的便利性別墅：關(guān)注別墅的群體通常關(guān)注自然環(huán)境高端住宅居住體悟居住過高端住宅并有成熟體悟的群體，往
3、往是高端市場(chǎng)的意見領(lǐng)袖，他們有明確的需求和自成體系的衡量標(biāo)準(zhǔn)對(duì)高端住宅體驗(yàn)少的群體，往往以中端房產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)衡量高端房產(chǎn)，并有可能成為成熟型群體的跟隨者房屋態(tài)度購(gòu)買什么樣的住宅，代表了購(gòu)買者的一種生活態(tài)度職業(yè)在一個(gè)城市中，由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等因素，有一些主力職業(yè)類型可以代表這個(gè)城市的高端人群。來源地客戶一方面會(huì)受來源地的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)影響選擇房產(chǎn)并參考房?jī)r(jià)，另一方面也受到本地市場(chǎng)影響而逐漸改變。不同來源地的客戶置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有較大不同，比如外籍群體更關(guān)注家人（尤其是小孩和妻子）的需求；上海本地人相對(duì)外地人，具有更強(qiáng)的地緣情結(jié)和區(qū)域偏好。——可
4、能細(xì)分的維度————上海高端客戶購(gòu)買力模型——根據(jù)《上海客戶分類研究模型》，目前上海高端客戶購(gòu)買力如下：公寓價(jià)格范圍別墅價(jià)格范圍30萬-100萬100萬-300萬300萬以上物業(yè)價(jià)格1000萬800萬購(gòu)買力600萬500萬300萬300萬富裕級(jí)富貴級(jí)富豪級(jí)標(biāo)簽/體驗(yàn)別墅相對(duì)公寓式全新居住體驗(yàn)對(duì)別墅沒有清晰的產(chǎn)品需求視別墅為進(jìn)入高端階層的標(biāo)簽尊貴/享受熟悉別墅生活方式，有清晰的別墅生活理論有明確的高端別墅的居住需求，對(duì)別墅的設(shè)計(jì)要求精細(xì)舒適/享受有明確的高端公寓置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)偏好市區(qū)公寓帶來的便利（工作/購(gòu)物/娛樂等）初級(jí)體悟成
5、熟體悟別墅公寓——產(chǎn)品類型與高端客戶居住體悟——便利/改善目前正處于事業(yè)奮斗期，關(guān)注工作/生活便利功能驅(qū)動(dòng)受高端房產(chǎn)某方面功能的吸引（大面積/復(fù)式）進(jìn)入高端市場(chǎng)——?jiǎng)e墅類型與高端客戶居住體悟——自然景觀資源型別墅人文歷史高爾夫資源城市地位類別墅非資源型別墅經(jīng)濟(jì)型別墅初級(jí)體悟成熟體悟——資源類型別墅分析——資源型別墅——資源型別墅就是項(xiàng)目所處的區(qū)域中具有得天獨(dú)厚的資源條件，包括自然景觀資源、人文歷史資源、城市地域資源以及高爾夫資源等。具備此類資源的別墅產(chǎn)品具有一定的稀缺性，并且已經(jīng)為大眾所認(rèn)可。另：非資源類別墅指項(xiàng)目自身所
6、處區(qū)位并無可依托的資源條件的別墅產(chǎn)品?！Y源類別墅板塊分布——西郊板塊佘山板塊世紀(jì)公園板塊湯臣高爾夫別墅淀山湖板塊天馬花苑依托資源：國(guó)家森林公園代表項(xiàng)目：世茂山莊、上海紫園依托資源：淀山湖、大淀湖代表項(xiàng)目：綠洲江南園、海源別墅依托資源：西郊國(guó)賓館代表項(xiàng)目：西郊一品園依托資源：浦東金融中心、國(guó)際社區(qū)代表項(xiàng)目：九間堂、御翠園高爾夫別墅代表高爾夫別墅代表——資源類別墅板塊特征——資源類別資源名稱代表板塊代表項(xiàng)目客戶特征自然景觀佘山國(guó)家森林公園佘山板塊世茂山莊上海紫園隨著大量的星級(jí)娛樂設(shè)施進(jìn)駐、這里發(fā)展趨向成熟，成為上海名副其
7、實(shí)的頂級(jí)富人區(qū)，別墅總價(jià)1000萬-1.5億不等。淀山湖大淀湖朱家角淀山湖板塊綠洲江南園海源別墅受佘山板塊擠壓，區(qū)域發(fā)展緩慢，形象檔次不高，特別由于上海退界淀山湖300米的要求，許多別墅無法真正利用資源湖景資源，目前別墅在700-1000萬不等。人文歷史西郊國(guó)賓館西郊別墅板塊檀宮西郊一品園西郊賦予的特殊人文價(jià)值使得該區(qū)域成為隱秘的富豪區(qū)，上海傳統(tǒng)富豪喜歡居住于此，由于該區(qū)域發(fā)展成熟后續(xù)項(xiàng)目較少。別墅總價(jià)在1000-8000萬左右城市地位浦東金融中心國(guó)際社區(qū)定位世紀(jì)公園板塊九間堂御翠園位于城市中心城區(qū)，土地資源缺乏賦予項(xiàng)目
8、較高的價(jià)值，別墅產(chǎn)品多樣性，總價(jià)在1600-6000萬不等高爾夫球場(chǎng)高爾夫球場(chǎng)/穎奕博園別墅湯臣高爾夫天馬花苑分布比較分散，雖然靠近景觀資源旁，但更多依托自身標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)給人的檔次感，上海高爾夫球場(chǎng)較少因而顯出其資源稀缺性，別墅總價(jià)在1000萬左右。便利舒適階層求異享受符號(hào)財(cái)富基本層次房屋是滿足便利生活的場(chǎng)所升級(jí)層
