住戶手冊的內(nèi)容大綱

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1、住戶手冊的內(nèi)容大綱1住宅小區(qū)概況：地理位置、特點、房屋、設(shè)施、場地2管理機構(gòu)工作職責(zé)：物業(yè)管理公司、業(yè)主大會、業(yè)主委員3管理雙方的權(quán)利與義務(wù)4綜合服務(wù)項目：配套服務(wù)、無償服務(wù)、有償服務(wù)5其他：常用電話號碼、經(jīng)理接待日6物業(yè)管理規(guī)定（人物錢）①入住與遷出管理規(guī)定。②房屋、設(shè)備使用及維修養(yǎng)護管理規(guī)定。③房屋裝修管理規(guī)定。④安全保衛(wèi)管理規(guī)定。⑤車輛停放管理規(guī)定。⑥消防管理規(guī)定。⑦環(huán)境綠化美化管理規(guī)定。⑧應(yīng)急事件處理的注意事項。⑨物業(yè)服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)和交費要求7物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成人：工資、保險、福利費大物：公共部位、設(shè)施運行維護費公共部位、設(shè)施、公

2、眾責(zé)任保險費小物：辦公費、企業(yè)固定資產(chǎn)折舊管理：清潔、綠化、秩序維護費維修資金：中修、大修、更新、改造8物業(yè)服務(wù)營業(yè)成本包括:①管理活動中發(fā)生的各項直接支出，包括：直接人工費、直接材料費和間接費用②直接人工費：企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動人員的工資、獎金、職工福利費等③直接材料費：各種主、輔材料、燃料和動力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品和包裝物④間接費用：管理人員的收入、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、固定資產(chǎn)折舊費、財產(chǎn)保險費、勞動保護費、及修理費、水電暖費、租賃費、保安費、綠化維護費9拒交服務(wù)費怎樣處理?①說服教育，爭取讓居民主動改

3、正②請業(yè)主委員會出面協(xié)調(diào)③物業(yè)管理公司應(yīng)采取措施，避免事態(tài)發(fā)展④發(fā)出律師函,說明物業(yè)管理公司即將采取法律手段保證合同的履行⑤仍不奏效的情況下，準(zhǔn)備好充足的證據(jù)⑥在庭審過程中，物業(yè)公司的代表應(yīng)積極陳述事實、理由和訴訟請求，爭取法院的有利判決⑦如判決對物業(yè)公司不利，還可考慮上訴.如被告拒絕履行判決，可向法院申請強制執(zhí)行10房屋維修/養(yǎng)護計劃的制定①掌握完好狀況，規(guī)定查勘鑒定的具體要求.②不同的房屋，制定不同的養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)。③落實費用.④落實管理人員。⑤確定工作方式：日常小修、季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng)和房屋的正確使用維護管理等。⑥確定時間安排：根據(jù)養(yǎng)護工作

4、任務(wù)量和人手情況確定工作的時間表。*五落實：人、房、錢、方式、時間11房屋養(yǎng)護計劃的制定①確定維修范圍：根據(jù)要求，結(jié)合物業(yè)的具體特點、房屋完損情況以及業(yè)主的實際需要，確定房屋維修范圍，房屋維修周期和維修計劃方案。同時要對計劃留有余地，使其具有一定的彈性。②計算工程量與費用：根據(jù)小修、中修、大修、翻修等和房屋結(jié)構(gòu)特點計算工程量的大小，確定維修費用標(biāo)準(zhǔn)，制定維修預(yù)算。③確定時間安排：按照施工程序的要求制定工作時間表。三確定：范圍、費用、時間12設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的制定①確定人員。②制定制度。③建立檔案。④定期組織設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護：定期對設(shè)備設(shè)

5、施進(jìn)行檢查、保養(yǎng)和調(diào)整，使設(shè)備隨時處于最佳的技術(shù)狀態(tài)。⑤確定維修工程啟動程序：制定設(shè)備設(shè)施的計劃檢修制度，確定檢修間隔期，對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行預(yù)防性修理。對計劃外檢修的啟動程序做出規(guī)定，包括故障搶修和意外事故的恢復(fù)性檢修。人按計劃：檢查-保養(yǎng)-調(diào)整-檢修-搶修13房屋設(shè)備維修養(yǎng)護計劃的實施①安全檢查、審核方案、工程預(yù)算、籌措資金。②做好準(zhǔn)備：維修養(yǎng)護所需的技術(shù)、材料、勞動力、機器設(shè)備③編制項目施工計劃、確定施工項目的控制目標(biāo)、組織實施控制施工和竣工驗收。④建立計劃管理的機構(gòu)和工作制度，落實技術(shù)責(zé)任制、崗位責(zé)任制。⑤對人力和材料的管理和成本核算

6、。⑥工程質(zhì)量監(jiān)督，確定驗收標(biāo)準(zhǔn)。*準(zhǔn)備人物錢，質(zhì)量和安全14實施房屋維修養(yǎng)護技術(shù)管理的步驟①配備專業(yè)人員督促指導(dǎo)房屋的合理使用。②定期對房屋進(jìn)行查勘鑒定，制定維修養(yǎng)護技術(shù)方案。③建立房屋維修技術(shù)檔案。④制定技術(shù)管理制度。⑤監(jiān)督施工過程的技術(shù)規(guī)范執(zhí)行情況。