天津?qū)懽謽琼?xiàng)目研究報(bào)告

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1、天津?qū)懽謽琼?xiàng)目研究報(bào)告-研究報(bào)告摘要：?宏觀形勢判斷宏觀經(jīng)濟(jì)將對寫字樓市場發(fā)展形成堅(jiān)定支撐，但也可能導(dǎo)致未來競爭更加激烈。?供應(yīng)市場1、甲級(jí)寫字樓存量有限，大多為綜合體建筑，配套業(yè)態(tài)較齊備，業(yè)態(tài)互動(dòng)性較強(qiáng)。2、硬件水平上，天津市的平均水平，電梯數(shù)與層數(shù)比為6層1部，電梯數(shù)與單層面積比為250平米1部，車位比則為萬平米25部到33部。新入市的寫字樓硬件水準(zhǔn)相對較高，但超過平均水平的硬件標(biāo)準(zhǔn)并不能單純支持價(jià)格與銷售速度。區(qū)位仍是客戶選擇寫字樓的最主要因素。3、外資高水平物業(yè)管理公司的引入對寫字樓吸引力的決定作用不強(qiáng)，處于輔助作用。4、在中心區(qū)域，客戶對租金敏感性較低

2、，軟硬件條件的提升可有效支持租金，但次中心或邊緣區(qū)域軟硬件條件的提升則對租金影響有限。?需求市場1、客戶對寫字樓位置都絕對的重視，市中心區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹩兄黠@的優(yōu)勢。2、除十一經(jīng)路等極少數(shù)區(qū)域外，各區(qū)域均有相對集中的業(yè)態(tài)作為主力。而租用面積在300平米以下為多。客戶行業(yè)的集中對區(qū)域產(chǎn)品的招商有著相當(dāng)?shù)膸椭饔谩?、銷售速度難以得到保證是天津市寫字樓市場的普遍難題。?潛在市場上潛在市場競爭激烈。項(xiàng)目分布更傾向于市中心集中，集聚效應(yīng)更加明顯。?本案的可行性建議1、本案目前推出市場可實(shí)現(xiàn)租金1.8元/天?平米，售價(jià)為5996元/平米。2、若本案三年后推出，則租金2元/

3、天?平米，售價(jià)6551元/平米。3、興建寫字樓機(jī)會(huì)成本較高，絕非本案最優(yōu)選擇。相對而言，酒店式公寓或服務(wù)式公寓更具操作性。建議縮小寫字樓體量，增加酒店式公寓或服務(wù)式公寓的比重。4、如一定堅(jiān)持寫字樓定位，則建議前3—5年由松江集團(tuán)自行持有招租，待商務(wù)條件成熟后，再考慮出售或整體轉(zhuǎn)讓，以回避初期銷售價(jià)格過低或銷售速度過慢的窘境。5、相比而言，針對物流類企業(yè)、SOHO自由職業(yè)者或總部經(jīng)濟(jì)均有一定可行性，其中物流類企業(yè)操作性但需求的不確定性仍是價(jià)格實(shí)現(xiàn)的最大瓶頸。?目錄第一部分：市區(qū)存量寫字樓狀況5一、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況51、天津市GDP、人均GDP分析52、全社會(huì)固定資

4、產(chǎn)投資情況63、招商引資情況74、政策規(guī)劃對寫字樓的影響8二、供應(yīng)狀況81、存量寫字樓總體規(guī)模82、寫字樓區(qū)域分布狀況93、各區(qū)域?qū)懽謽羌?xì)部特征144、寫字樓物業(yè)及配套狀況175、寫字樓供應(yīng)狀況小結(jié)19三、需求狀況191、各區(qū)域?qū)懽謽亲饨?、入住狀況192、各區(qū)域?qū)懽謽鞘蹆r(jià)狀況223、各區(qū)域?qū)懽謽侨胱】腿禾卣?34、寫字樓需求小結(jié)29第二部分：寫字樓市場變動(dòng)趨勢30一、未來三年潛在寫字樓規(guī)模30二、潛在寫字樓分布狀況——寫字樓分布變動(dòng)特征31第三部分：本案可行性分析33一、區(qū)域現(xiàn)狀概要33二、地塊特征，可視、可達(dá)性33三、預(yù)計(jì)租金、售價(jià)341、市場法352、收益法

5、353、租金、售價(jià)的最終確定36四、收益的實(shí)現(xiàn)途徑分析371、銀行372、保險(xiǎn)公司383、IT企業(yè)384、物流類企業(yè)395、化工實(shí)業(yè)類企業(yè)39五、收益成本對比—本案操作方式建議401、實(shí)際成本對比402、機(jī)會(huì)成本比較403、本案操作建議40第四部分：總結(jié)??本案寫字樓可行性41?第一部分：市區(qū)存量寫字樓狀況一、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況1、天津市GDP、人均GDP分析?長期以來，天津的經(jīng)濟(jì)水平保持了兩位數(shù)的增長，2004年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2931.88億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長15.7%，增速比上年加快0.9個(gè)百分點(diǎn)。05年前三個(gè)季度完成地區(qū)生產(chǎn)總值2477.6

6、4億元。預(yù)估05年整個(gè)經(jīng)濟(jì)仍將保持較高的增長速度，經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定增長為地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。從目前的發(fā)展現(xiàn)狀來看，天津正在面臨一個(gè)新的轉(zhuǎn)型期。作為國民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，天津的寫字樓市場得到了宏觀經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)力支撐。2、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資情況?2004年，天津固定資產(chǎn)投資達(dá)到1258.98億元，突破1200億元，同比增長20.28%。2005年1-9月，全市完成固定資產(chǎn)投資1045.47億元，同比增長10.8%，繼續(xù)保持迅速上漲。預(yù)計(jì)05年也仍將保持較高的增長速度。固定資產(chǎn)投資額是反映一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場熱度的重要指標(biāo)，天津固定資產(chǎn)投資額的持續(xù)快速上升，表明房地產(chǎn)仍

7、處在上升通道中，仍有進(jìn)一步穩(wěn)定發(fā)展的潛力，但是，投資的過熱也容易導(dǎo)致供應(yīng)過剩，需加以警惕。???3、招商引資情況?吸引內(nèi)資情況?截至10月底，外地在津投資協(xié)議額353.5億元，同比增長144.63%，完成年考核目標(biāo)的146.41%；實(shí)際利用內(nèi)資額203.7億元，同比增長128.82%，完成年考核目標(biāo)的122.94%。?吸引外資情況2005年，天津共引進(jìn)直接利用外資項(xiàng)目1309個(gè)，同比增長18.8%；完成合同外資73.2億美元，同比增長31%；實(shí)際利用外資33.3億美元，同比增長34.6%，兩項(xiàng)指標(biāo)絕對值均創(chuàng)歷史新高。“十五”期間，天津市利用外資實(shí)現(xiàn)的翻兩番的快速

8、增長。2005年天津引進(jìn)