昊源_高格藍(lán)灣項(xiàng)目營(yíng)銷策略

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1、昊源_高格藍(lán)灣項(xiàng)目營(yíng)銷策略第2章昊源·高格藍(lán)灣項(xiàng)目營(yíng)銷環(huán)境分析2.1昊源·高格藍(lán)灣項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介長(zhǎng)春昊源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由長(zhǎng)春建東和大連北府兩家大型企業(yè)共同投資組建成立的。因此，昊源地產(chǎn)的投資商是長(zhǎng)春建東和大連北府。昊源·高格藍(lán)灣項(xiàng)目位于長(zhǎng)春市二道區(qū)的吉林大路以南、臨河街以西、伊通河的北岸。項(xiàng)目總占地面積21.98萬(wàn)平方米，項(xiàng)目總建筑面積52.8932萬(wàn)平方米，項(xiàng)目容積率2.0，建筑密度15.9%，綠化率48%，小區(qū)配建車庫(kù)/位1500輛，供熱方式為集中供熱，由長(zhǎng)春大唐熱力公司供熱，社區(qū)配有幼兒園，全封閉式物業(yè)管理，項(xiàng)目最大特色為沿伊通河1000

2、米水岸修建休閑步道和中央休閑廣場(chǎng)，同時(shí)配有面積分別為7.6公頃及2公頃的休閑島“月亮島”和“健康島”，島上環(huán)境優(yōu)美，自然舒適，并將規(guī)劃建設(shè)成為大型的休閑娛樂(lè)中心。項(xiàng)目共分兩期開發(fā)，一期（東區(qū)）開發(fā)建筑面積約42萬(wàn)平方米,其中門市3.8萬(wàn)平方米,住宅31.1萬(wàn)平方米，地下車庫(kù)7.1萬(wàn)平方米。二期（西區(qū)）建筑報(bào)批未審批通過(guò)，原因是超規(guī)劃建筑，手續(xù)至今未批復(fù)。東區(qū)未出售房源共計(jì)466套，戶型面積區(qū)間為149-193平方米，東區(qū)未開盤合計(jì)面積為76045平方米，西區(qū)未上市房源430套，戶型面積區(qū)間為107-163平方米，西區(qū)合計(jì)未上市面積為61232平方米

3、，東西區(qū)合計(jì)未銷售房源面積為137277平方米。未出售房源體量大、面積區(qū)間不太合理、項(xiàng)目手續(xù)不完善，在如此情況下如何把現(xiàn)有房源盡快銷售，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠是本文論需要探討研究的內(nèi)容。2.2國(guó)家房地產(chǎn)政策分析房地產(chǎn)市場(chǎng)從2008年至今以來(lái)由萎縮轉(zhuǎn)向上漲，反映了從金融危機(jī)影響房地產(chǎn)到目前抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化，促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定的一個(gè)過(guò)程，其中國(guó)家宏觀調(diào)控政策是影響這一過(guò)程的重要因素。2.2.1近兩年國(guó)家政策簡(jiǎn)要2012年，國(guó)家仍然延續(xù)上年度的公民福利政策之路，房地產(chǎn)業(yè)將在擠壓與淘汰中頑強(qiáng)成長(zhǎng)。2012年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策一是繼續(xù)完善，二是調(diào)整方向，三是持續(xù)整頓，

4、國(guó)家將用科學(xué)的房地產(chǎn)政策進(jìn)一步的理順?lè)康禺a(chǎn)市場(chǎng)，改錯(cuò)糾偏，讓我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)的、健康的發(fā)展。2013年2月20日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶同志主持召開了國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，指出我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀和存在問(wèn)題，并研究和部署將繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的工作。這次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確了5項(xiàng)具體的房地產(chǎn)政策措施：①堅(jiān)持抑制投資投資性購(gòu)房政策不動(dòng)搖；②完善穩(wěn)定我國(guó)房地產(chǎn)房?jī)r(jià)工作責(zé)任制；③大力加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管；④繼續(xù)加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)；⑤理性增加普通商品房住房及用地供應(yīng)。自2009年12月份開始樓市調(diào)控以來(lái)，政策經(jīng)歷了四次升級(jí)，分別是2010年1月的“國(guó)十一條”、4月的“國(guó)十

5、條”、9月的“9.29新政”、2011年1月的“新國(guó)八條”，而這次出臺(tái)的“國(guó)五條”則是第五次調(diào)控升級(jí)。此次重申，是因?yàn)橛行┏鞘袇^(qū)域市場(chǎng)發(fā)生了變化。所以目前應(yīng)該對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市加強(qiáng)制度的執(zhí)行和管理，有針對(duì)性地穩(wěn)定市場(chǎng)。2.2.2長(zhǎng)春市城市概況長(zhǎng)春為吉林省的省會(huì)，是吉林省的政治中心、文化中心、經(jīng)濟(jì)中心和交通的中心，也是中國(guó)最大的汽車工業(yè)城市，被譽(yù)為“東方底特律”。幅員面積達(dá)20604平方公里，現(xiàn)管轄6個(gè)城區(qū)和3個(gè)市和農(nóng)安縣，總?cè)丝谶_(dá)790萬(wàn)。早在1800年以前已經(jīng)設(shè)治，1932年曾作為偽滿洲國(guó)的國(guó)都，于1948年全面解放，1994年經(jīng)中華人民共和國(guó)國(guó)

6、務(wù)院批準(zhǔn)為副省級(jí)的城市。長(zhǎng)春市2012年GDP總量完成4456.6億元，增長(zhǎng)12%。盡管增速有所減緩，但與全國(guó)、全省經(jīng)濟(jì)走勢(shì)基本一致，與全省經(jīng)濟(jì)增速持平，并高于全國(guó)4.2個(gè)百分點(diǎn)。拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)的主動(dòng)力仍然是第二產(chǎn)業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)超過(guò)六成。其中，長(zhǎng)春市的汽車制造業(yè)完成增加值1105億元，增長(zhǎng)12%。汽車制造業(yè)增加值占規(guī)上工業(yè)的總比重為60.6%，因此長(zhǎng)春市汽車產(chǎn)業(yè)仍然是決定長(zhǎng)春市工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的決定性因素。另外，在整個(gè)2012年，長(zhǎng)春市的汽車整車產(chǎn)銷好于全國(guó)平均水平。城鎮(zhèn)居民收入達(dá)23089元，同比增長(zhǎng)12.7%跑贏GDP。而在個(gè)人收入的

7、方面，2012年，長(zhǎng)春市的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到23089元，增長(zhǎng)率達(dá)到了13%；鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村居民人均的現(xiàn)金收入為8570元，增長(zhǎng)率達(dá)到了12.1%；城鄉(xiāng)居民收入增幅均跑贏GDP，分別都高于GDP增幅0.7個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，長(zhǎng)春市財(cái)政收入持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。2012年，在全市人民和政府的領(lǐng)導(dǎo)下，長(zhǎng)春市完成了全口徑財(cái)政收入928億元，增長(zhǎng)率達(dá)到了16%。地方財(cái)政收入341億元，增長(zhǎng)率達(dá)到了18.2%。長(zhǎng)春市地方的財(cái)政支出為556億元，增長(zhǎng)率達(dá)到了7%。而用于民生方面的支出得到了政府的優(yōu)先保障，教育、節(jié)能環(huán)保、醫(yī)療衛(wèi)生這三個(gè)方面分別增長(zhǎng)率達(dá)到了18%

8、、43%和9.3%。2012年，長(zhǎng)春市完成了固定資產(chǎn)投資3173億元，增長(zhǎng)31%。其中，工業(yè)投資1400億元，增長(zhǎng)26%。