地役權(quán)、相鄰關(guān)系案例

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1、如何定性地役權(quán)糾紛【案情】????2000年11月，上栗縣某村民委員會(huì)將448.8平方米集體土地使用權(quán)分為三股分別轉(zhuǎn)讓給原告易某和被告黃某以及另一鄧某用作建房使用。因轉(zhuǎn)讓給原、被告的土地相鄰，且轉(zhuǎn)讓給被告的土地另一側(cè)有通行道路，村委會(huì)在與被告簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)便約定，被告在以后建房時(shí)應(yīng)在后墻留1.3米作為原、被告的公共通道，雙方簽訂轉(zhuǎn)讓的面積包括該1.3米的通道面積。后被告在建房過程中，亦留出了1.3米作為公共通道。但后來被告房屋竣工不久，被告卻以該通道系自己己購買為由在該通道上安裝鐵門，并在該通道上建一衛(wèi)生間，致使原告無法從此通行。為此，雙方發(fā)生糾紛。原告訴至法院，要求被告拆

2、除建造在雙方共同通道上的衛(wèi)生間、鐵門，不得阻止其出入。???【爭議】????第一種意見認(rèn)為，村委會(huì)要求被告留出的1.3米通道己包括在轉(zhuǎn)讓的土地面積中，村委會(huì)非城市規(guī)劃部門，且城建部門未在被告后墻規(guī)劃公共通道，故村委會(huì)在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給被告時(shí)，要求被告在此留一通道供原、被告出入，是對(duì)被告行使土地使用權(quán)的侵權(quán)行為，屬于無效的法律行為，被告在自己購買的土地上建造衛(wèi)生間、安裝鐵門屬合法行為，是合理行使使用權(quán)，對(duì)原告不構(gòu)成侵權(quán)，故應(yīng)駁回原告訴請(qǐng)。????第二種意見認(rèn)為，村委會(huì)與被告簽訂的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，屬于合法民事法律行為，應(yīng)依法受法律保護(hù)，被告在通道上安裝鐵門、建衛(wèi)生間阻礙原告出入，

3、是對(duì)原告的侵權(quán)，對(duì)于原告的訴請(qǐng)，應(yīng)依法予以支持。???【管析】????筆者同意第二種意見。本案的焦點(diǎn)在于如何定性，定性準(zhǔn)確后判決才會(huì)柳暗花明。首先筆者認(rèn)為本案不屬于相鄰關(guān)系糾紛。相鄰關(guān)系是指相鄰不動(dòng)產(chǎn)的所有人和使用人之間對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行使用時(shí)，彼此間給予便利或者接受限制而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。相鄰關(guān)系不是一種獨(dú)立的物權(quán)類型，是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的當(dāng)然內(nèi)容，是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)內(nèi)容的當(dāng)然擴(kuò)張或限制，是基于法律的直接規(guī)定而產(chǎn)生的。在本案中，村委會(huì)與被告約定留1.3米作為通道只是對(duì)以后原告通行“便利”的約定，原告出入并非只有該一條通道可行。且該通道并不屬于歷史形成。因此這并不適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)內(nèi)容的

4、當(dāng)然擴(kuò)張或限制，故不屬于相鄰關(guān)系糾紛。????其次筆者認(rèn)為該案應(yīng)定性為地役權(quán)糾紛。理由如下：地役權(quán)是不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人之間越出法律賦予的當(dāng)然權(quán)益范圍之外，基于合同關(guān)系產(chǎn)生的，是一種獨(dú)立的用益物權(quán)類型。在本案中，村委會(huì)與被告簽訂的的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定留出1.3米作為公共通道，這是雙方對(duì)以后原告通行便利的約定，在該種情況下地役權(quán)隨即產(chǎn)生。是基于合同關(guān)系產(chǎn)生的。被告享有使用權(quán)的土地為供役地，原告享有使用權(quán)的土地為需役地。村委會(huì)將被告相鄰的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告后，根據(jù)《物權(quán)法》第一百六十六條之規(guī)定，需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的

5、，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。因此，原告在取得該土地使用權(quán)的同時(shí)也依法享有地役權(quán)，因此被告在該公共通道上建衛(wèi)生間、安裝鐵門不讓原告通行是對(duì)原告地役權(quán)的侵犯，屬于侵權(quán)行為，原告要求被告將建造在該通道上的鐵門、衛(wèi)生間拆除，其請(qǐng)求于法有據(jù)，依法應(yīng)予支持。如何定性相鄰關(guān)系【案情】????甲與乙是東營區(qū)某村村民，平日關(guān)系甚好。只是年初甲在乙房屋后面建房時(shí)，沒有留出足夠的空間，其房屋的滴水檐距乙房屋后墻太近，以致下雨時(shí)乙房屋后墻墻體因水滴受潮導(dǎo)致屋內(nèi)墻皮脫落，進(jìn)而影響正常居住生活，甲屢勸乙不聽，兩家關(guān)系交惡，最終甲將乙告上法庭。????經(jīng)審理查明，甲所建房屋確實(shí)距乙之住房太近，既不符合情理，

6、也不符合相關(guān)的法律規(guī)定。出于維系鄉(xiāng)鄰和睦關(guān)系，東營區(qū)人民法院對(duì)案件進(jìn)行調(diào)解。法官向雙方當(dāng)事人講法悉理，講清案件處理的利害關(guān)系。經(jīng)過共同努力，雙方當(dāng)事人握手言和，甲表示愿意賠償原告的損失，并加固原告的房屋，一場影響鄰里和睦的糾紛得到妥善處理。????評(píng)析：????1、關(guān)于相鄰權(quán)。相鄰權(quán)是指相鄰各方對(duì)各自所有的或使用的不動(dòng)產(chǎn)行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，基于法律規(guī)定而派生地享有在他人不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利。如享有在他人不動(dòng)產(chǎn)上的通行權(quán)、用水排水權(quán)、鋪設(shè)管線權(quán)、采光權(quán)等。相鄰權(quán)糾紛在現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常發(fā)生，民法通過擴(kuò)張或限制不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)的方法來調(diào)整相鄰關(guān)系，目的在于使相鄰各方彼此為對(duì)方行使不

7、動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)給予必要的方便，以謀取相鄰各方利益的需要，從而充分發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，民法相鄰權(quán)制度的意義集中表現(xiàn)于此。同時(shí)，正確處理相鄰關(guān)系，還具有增進(jìn)團(tuán)結(jié)、發(fā)揚(yáng)互助精神，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序等意義，相鄰關(guān)系處理得好，互利互惠，增進(jìn)協(xié)作和友誼，促進(jìn)生產(chǎn)和生活；處理不好，往往鄰里反目，給自己和他人造成諸多煩惱及紛爭。????相鄰關(guān)系是法律直接規(guī)定，而非當(dāng)事人約定的，不同主體的不動(dòng)產(chǎn)地理位置上的毗鄰是引起相鄰關(guān)系發(fā)生的法定條件，這里的毗鄰，既包括不同主體的不動(dòng)產(chǎn)的相互“毗連”，又包括不同主體的不動(dòng)產(chǎn)的相互“鄰近