紫荊苑商住小區(qū)可行性分析報告

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1、紫荊苑商住小區(qū)可行性研究報告目錄第一部分、可行性研究報告的必要性3第二部分、項目概況3一、宗地位置3二、宗地基本指標情況3三、宗地現(xiàn)狀4第三部分、項目外部環(huán)境6一、城市概況6二、城市規(guī)模6三、城市基礎經(jīng)濟環(huán)境7四、城市發(fā)展與規(guī)劃10第四部分、城市房地產(chǎn)市場環(huán)境18一、整體市場概況18二、市場政策環(huán)境18三、房地產(chǎn)投資情況20四、房地產(chǎn)市場供需情況21五、需求分析24六、消費者調研25七、未來市場走勢分析29第五部分、項目周邊市場情況30一、本項目所處區(qū)域概況30二、區(qū)域競爭性樓盤情況調查31三、周邊規(guī)劃配套情況3

2、6第六部分、項目規(guī)劃設計分析及產(chǎn)品定位38一、項目地塊SWOT分析38二、項目建筑規(guī)劃設計分析及產(chǎn)品定位41三、客戶定位分析43第七部分、項目投資經(jīng)濟分析43一、項目基本參數(shù)43二、開發(fā)周期分析44三、銷售定價分析44四、項目預估銷售收入45五、項目靜態(tài)開發(fā)投資成本分析45六、資金籌措及財務費用測算46七、項目靜態(tài)投資收益評價46八、項目敏感性分析49九、項目動態(tài)現(xiàn)金流量表及內部收益情況51第八部分、項目可行性分析結論54第九部分、主要風險因素提示54第一部分、可行性研究報告的必要性永州市是國家歷史文化名城，省際

3、區(qū)域性中心城市；中部地區(qū)承接沿海產(chǎn)業(yè)轉移基地；省際交通樞紐與區(qū)域性物流中心；以山水人文為特色，以歷史文化名城為基礎的現(xiàn)代化生態(tài)旅游城市；開放創(chuàng)新、和諧發(fā)展的生態(tài)宜居城市。目標建設成為先進工業(yè)主導，商貿(mào)、物流、旅游業(yè)發(fā)達，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、文化底蘊深厚、城市特色突出的湘粵桂省際區(qū)域性中心城市。永州市主導制造業(yè)為汽車制造業(yè)、食品加工業(yè)、造紙工業(yè)、高新技術產(chǎn)業(yè)；主導服務業(yè)為現(xiàn)代物流業(yè)、特色旅游業(yè)。隨著永州住宅商品化、社會化程度和永州人民生活質量不斷提高，人們對住宅需求從單純追求空間的簡單型向生態(tài)化、智能化、人性化的綜合性需

4、求過渡，為適應永州房地產(chǎn)市場日益高漲的需求和永州房地產(chǎn)轉型的時代需要；同時為了規(guī)范本項目前期操作，規(guī)避開發(fā)風險，提高項目競爭力，特制定項目可行性報告。第二部分、項目概況一、項目名稱永州市紫荊苑住宅小區(qū)項目二、建設單位永州市華悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三、項目地址永州市冷水灘區(qū)紫霞路四、宗地位置項目地塊位于永州紫霞路板塊，南鄰紫霞路，東隔九嶷大道，西距面積達數(shù)百畝的城市生態(tài)綠地僅數(shù)百米。宗地該地塊東至九嶷大道，南至紫霞路，西至規(guī)劃萬壽路，北至紫霞安置小區(qū)。五、宗地基本指標情況該項目總占地面積11815.12平方米，主要用

5、于住宅（設配套公建），容積率≤3.0，建筑密度≤40%，綠化率≥30%。紫霞路1號地塊項目經(jīng)濟參數(shù)項目名稱位置用地面積用地性質容積率總建筑面積建筑密度綠化率項目紫霞路板塊11815.82M2商住（設配套公建）≤3.035447.46M2≤40%≥30%房地產(chǎn)開發(fā)公司于2013年月通過競標獲得該項目開發(fā)權。三、宗地現(xiàn)狀項目地塊呈不規(guī)則方梯形，東至九嶷大道，南至紫霞路，西至規(guī)劃萬壽路，北至紫霞安置小區(qū)。區(qū)域位置圖第三部分、項目外部環(huán)境一、城市概況永州地處湖南西南部，南嶺山脈北麓，接壤兩廣，毗鄰沿海和港澳，被譽為“沿海

6、的內地，內陸的前沿”。永州在隋朝以前稱零陵，隋朝以后，永州、零陵成為一地二名。《史記?五帝本紀》載：舜“南巡狩，崩于蒼梧之野，葬于江南九疑，是為零陵”；隋時因境內有“永山永水”，改稱永州。還因瀟、湘二水在境內的蘋島處匯合，自古雅稱為“瀟湘”。永州市下轄九縣兩區(qū)及兩個管理區(qū)，土地總面積2.24萬平方公里，人口600萬。由于毗鄰兩廣，具有“近水樓臺”的區(qū)位優(yōu)勢。隨著二廣高速、洛湛鐵路的建成，廈蓉、永賀高速和湘桂鐵路復線的開工建設，到北京、上海、深圳航線的開通，加上原有的衡棗高速、永連公路、107國道、322國道，我市

7、立體交通網(wǎng)絡即將形成，進出永州將暢通無阻，方便自如。（1）地理位置永州市位于湖南省南部,五嶺山脈北麓。東與湖南衡陽市的常寧、郴州市的臨武、嘉禾、桂陽相連,南與廣東清遠市的連州市、廣西賀州市、桂林市的富川交界,西與廣西桂林市的恭城、灌陽、全州接壤,北與衡陽市的祁東、邵陽市的邵陽、新寧毗鄰。地理坐標為北緯24°39′~26°51′、東經(jīng)111°06′~112°21′之間,南北最長距離245公里,東西最長距離144公里,土地總面積2.24萬平方公里,占湖南省總面積的10.55%。其地勢是西南部較高,東北及中部較低。境內

8、都龐嶺、越城嶺屏障于西北,萌渚嶺、九嶷山雄踞于東南,陽明山、紫金山攔腰穿越東西,將全市分成南北兩大塊———零祁、寧道兩大盆地,形成三山圍夾兩盆地,呈現(xiàn)向東傾斜的“山”字形地貌總輪廓。永州境內地貌復雜多樣,奇峰秀嶺逶迤蜿蜒,河川溪澗縱橫交錯,山岡盆地相間分布。在全市3366.55萬畝土地總面積中,平原面積478.67萬畝,占14.29%;崗地面積596.87萬畝,占17.8