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1、住宅市場分析商務(wù)市場分析商業(yè)市場分析房地產(chǎn)市場分析白沙鎮(zhèn)片區(qū)鄭開大道片區(qū)住宅市場分布——當(dāng)前區(qū)域內(nèi)樓盤呈現(xiàn)“白沙鎮(zhèn)、中牟新區(qū)、鄭開大道”三大片區(qū)的分布特征，其中本項目與白沙鎮(zhèn)及鄭開大道片區(qū)同屬白沙組團(tuán)住宅市場中牟新區(qū)片區(qū)牟山路萬三路青年路鎮(zhèn)興路光陽路通惠路白沙路東方潤景二期鄭東寬景一品七里香溪灣錦潤年華東岸·曦城東潤華景天怡佳苑龍澤嘉園星城國際金帝新生活寶峰街牟州街逸品春天盛世通達(dá)綠城百合花園清陽街雁鳴街漢旺博翠苑新圃街百利未來銘郡綠博半島鄭東春和景明水岸鑫城上東城恒通新城住宅市場——目前三大片區(qū)呈現(xiàn)價
2、格的階梯性布局，鄭開大道片區(qū)引領(lǐng)區(qū)域價格市場，中牟新區(qū)當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展最為成熟，白沙鎮(zhèn)片區(qū)及鄭開大道片區(qū)客戶構(gòu)成相似，中牟新區(qū)客戶主要以地緣性客戶為主市場階段供應(yīng)量客戶銷售價格白沙鎮(zhèn)片區(qū)該片區(qū)市場處于起步階段，依托白沙鎮(zhèn)原有配套資源，具有一定的生活氛圍，當(dāng)前入市項目5個，項目檔次參差不齊，在城市發(fā)展整體向東的趨勢下，隨著基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，未來合村并城區(qū)域在售項目4個，總建筑規(guī)模近67萬平，在售項目后期供應(yīng)為46萬平，區(qū)域內(nèi)競爭較為激烈區(qū)域受鄭東新區(qū)發(fā)展帶動，東區(qū)及經(jīng)開區(qū)客戶特征明顯，客戶追求產(chǎn)品的性價比，看
3、重區(qū)域未來規(guī)劃發(fā)展的前景區(qū)域均價4800-5500元/㎡以內(nèi)，隨著城市向東發(fā)展，片區(qū)價值有較大提升空間中牟新區(qū)片區(qū)目前新區(qū)已成為中牟房地產(chǎn)發(fā)展的重點區(qū)域，區(qū)域樓盤已經(jīng)出現(xiàn)一定的品質(zhì)化細(xì)分，在售樓盤主要集中在新縣委周邊以及商都大道兩側(cè)，呈帶狀分布當(dāng)前區(qū)域內(nèi)住宅總供應(yīng)量約225萬㎡，其中待售體量約138萬㎡，市場競爭較大該區(qū)域置業(yè)客戶以中牟客戶為主，鄭州客戶約占30%；客戶置業(yè)目的以自住居多，投資客戶較往年較少區(qū)域內(nèi)價格區(qū)間4300-4800元/㎡價格呈現(xiàn)較為明顯的兩級格局，價格相差達(dá)500元/㎡以上鄭開大
4、道片區(qū)該區(qū)域作為未來鄭州新的政務(wù)中心，區(qū)域價值高，升值潛力巨大該區(qū)域房地產(chǎn)市場處于剛剛起步階段，區(qū)域內(nèi)競爭項目少來此置業(yè)客戶多看重該區(qū)域未來區(qū)位價值，投資目的明顯區(qū)域內(nèi)價格區(qū)間為6800-7100元/㎡住宅市場類別片區(qū)白沙鎮(zhèn)片區(qū)市場分析住宅市場白沙鎮(zhèn)片區(qū)片區(qū)住宅產(chǎn)品分布——區(qū)域內(nèi)在售項目共6個，主要分布在商都大道沿線，依托于區(qū)域較為完善的生活配套，當(dāng)前區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展水平整體相對一般住宅市場牟山路萬三路青年路鎮(zhèn)興路光陽路通惠路白沙路東方潤景二期鄭東寬景一品七里香溪灣錦潤年華東岸·曦城東潤華景天怡佳苑龍澤嘉
5、園星城國際金帝新生活寶峰街牟州街逸品春天盛世通達(dá)綠城百合花園清陽街雁鳴街漢旺博翠苑新圃街百利未來銘郡綠博半島鄭東春和景明水岸鑫城上東城恒通新城項目名稱占地面積(萬㎡)總建筑面積（萬㎡）住宅建筑面積(萬㎡)未售住宅體量(萬㎡)錦潤年華1.043.743.63.6東岸曦城6.915.515.39.3東潤華景6.820.719.716龍澤嘉園498.98.9鄭東寬景一品3.3365.91.6天怡嘉苑71211.76.8合計29.07676546.2住宅市場住宅體量——當(dāng)前區(qū)域內(nèi)在售項目較少，住宅總供應(yīng)量約65
6、萬㎡，其中待售體量約46.2萬㎡，區(qū)域后期供應(yīng)量較大，區(qū)域競爭逐步激烈年均去化7.42萬㎡vs剩余體量46.2萬㎡未來競爭預(yù)測——根據(jù)區(qū)域樓盤推售節(jié)奏預(yù)判，本項目入市當(dāng)前項目大多處于尾盤階段，對于本項目產(chǎn)生的直接競爭不大住宅市場項目時間2013年2014年2015年2016年2017年本項目本項目預(yù)計2014年上半年推出龍澤嘉園錦潤年華住宅體量6.8萬㎡天怡嘉苑競爭項目鄭東寬景一品東岸曦城東潤華景住宅體量1.6萬㎡住宅體量3.6萬㎡住宅體量8.9萬㎡住宅體量9.3萬㎡住宅體量16萬㎡住宅市場住宅產(chǎn)品分析
7、——兩房和三房產(chǎn)品為市場主流產(chǎn)品，市場接受度高，投資型的一房及奢享型的四房、五房產(chǎn)品市場供應(yīng)極少，當(dāng)前兩房產(chǎn)品全部集中在80-90㎡之間，本項目可適當(dāng)進(jìn)行產(chǎn)品線的豐富，三房面積主要集中在90-130㎡之間東岸曦城85㎡東潤華景116㎡住宅市場區(qū)域價格分析——區(qū)域樓盤價格主要集中在4800-6500元/㎡之間，其中東潤華景洋房及高層產(chǎn)品價格均引領(lǐng)區(qū)域市場，表明該項目洋房及高層均實現(xiàn)了較高的溢價備注：部分待售樓盤的價格依據(jù)調(diào)研分析得出住宅市場園林設(shè)計層面——區(qū)域內(nèi)項目當(dāng)前園林設(shè)計相對單一，對于提升項目居住品
8、質(zhì)的園林設(shè)計相對匱乏，我項目可在景觀園林的打造方面進(jìn)行發(fā)力，提升市場競爭力項目名稱園林設(shè)計兒童活動設(shè)施老年人活動設(shè)施水景水系主題園林羽毛球場籃球場兒童樂園名貴樹種休閑廣場坡地景觀會所游泳池錦潤年華（待售）————√————————————東岸曦城√——√————————√√————東潤華景√√√√——————√————龍澤嘉園（待售）————√√——————————鄭東寬景一品————√√——————√√————天怡嘉苑————√—————
