吳浪雄 寒冬預(yù)算助力 房企現(xiàn)金無憂

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1、吳浪雄寒冬預(yù)算助力房企現(xiàn)金無憂吳浪雄:寒冬預(yù)算助力房企現(xiàn)金無憂2011年06月03日　　寒冬預(yù)算助力房企現(xiàn)金無憂　　吳浪雄明源地產(chǎn)研究院高級咨詢顧問　　　　“新國十條”直指高房價，直接在房貸環(huán)節(jié)大幅提高交易門檻，以致助推房價攀高的金融杠桿效應(yīng)被大幅度削減，而隨之以來的銀行存款準備金率上調(diào)以及沉重的加息預(yù)期，使中國樓市進入又一輪寒冬季節(jié)。必須明確的是，雖然09年大陽春樓市從根本上緩解了08年寒冬的饑渴，但好景不長，大病初愈的房企又遭遇了當前被稱為史上最嚴厲的“新國十條”，我們不禁要問，在此輪更徹底、更殘酷的樓市冬天里，房企0

2、9年所積攢的饃饃到底能為今后輸血多久？　　一、房地產(chǎn)企業(yè)在樓市寒冬更應(yīng)該推行全面預(yù)算管理——為什么？　　可以肯定的是，未來一段時間房地產(chǎn)生存的好壞關(guān)鍵就是資金一環(huán)?，F(xiàn)金流作為直接關(guān)乎房企生死存亡的核心指標，無疑成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的焦點所在，于是，如何在寒冬時期高效管控現(xiàn)金流就成為當前每個房地產(chǎn)企業(yè)深思的問題。但是對于直接對企業(yè)資金管控的全面預(yù)算管理，中國大多房企的執(zhí)行效果卻整體不佳，房企領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常抱怨說：“公司年年做預(yù)算，卻年年做不好?！本科湓?，無非是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)與業(yè)務(wù)經(jīng)常脫節(jié)，預(yù)算編制缺乏企業(yè)戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)的有效支持，最終

3、導(dǎo)致房企預(yù)算管理在現(xiàn)實中淪為“編一套、做一套”的尷尬格局，整個編制流于形式，執(zhí)行中預(yù)算更是不能嚴控各項業(yè)務(wù)的收支，最終房企現(xiàn)金流管理不如人意?！　《硪环矫?，房地產(chǎn)行業(yè)特有的屬性又決定了其必須進行高效的全面預(yù)算管理。因為房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，其開發(fā)投資額巨大，項目整個開發(fā)周期往往跨年度甚至2到3年，房企作為資源整合商在項目開發(fā)具體過程中無疑面臨大量資金的進進出出，再加上房企外部競爭和政策調(diào)控風(fēng)險不斷，由此決定了房企必須提前做好精準業(yè)務(wù)計劃和資金計劃，做好長短期資金搭配。部分房企如順馳正是因為對資金管控不力最終導(dǎo)

4、致資金鏈整體斷裂而面臨被低價收購的結(jié)局。所以房地產(chǎn)企業(yè)天生就應(yīng)該做好全面預(yù)算管理，而此刻面臨史上最嚴厲的樓市調(diào)控，面臨現(xiàn)金為王的特殊時期，房地產(chǎn)企業(yè)要想活得更好、活得更久，怎能不對資金管理推行高效全面預(yù)算管理——這或許是每個房企應(yīng)對樓市寒冬最有效的中線策略?！　《?、樓市寒冬中如何構(gòu)建高效預(yù)算管理體系——怎么做？　　事實上，全面預(yù)算管理既是為項目日常管理和提升財務(wù)與業(yè)務(wù)協(xié)同的管理工具，又是一套房企跨區(qū)域多項目管控的資金監(jiān)控體系。具體而言，全面預(yù)算管理通過年度預(yù)算及項目預(yù)算兩個維度對房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營進行雙維的監(jiān)控，并通過合理

5、分配企業(yè)“人”、“財”、“物”等戰(zhàn)略資源來協(xié)助企業(yè)實現(xiàn)既定的戰(zhàn)略目標，并與相應(yīng)的績效管理配合以監(jiān)控戰(zhàn)略目標的實施進度，控制成本支出，預(yù)測資金需求和利潤。　?。ㄒ唬I(yè)務(wù)與財務(wù)關(guān)聯(lián)——唯有預(yù)算與業(yè)務(wù)高度關(guān)聯(lián)，方能預(yù)算監(jiān)控業(yè)務(wù)支出　　全面預(yù)算管理不僅是承接房企戰(zhàn)略與經(jīng)營計劃并具體對業(yè)務(wù)執(zhí)行過程中成本、收入、稅金、費用等高度控制的管理體系，也是現(xiàn)行各種管理體系中最能有效并直接針對現(xiàn)金流進行管控的體系。還需要提醒的是，由于房地產(chǎn)特有的業(yè)務(wù)屬性和行業(yè)特征，通用型預(yù)算管理系統(tǒng)往往很難有效和房地產(chǎn)行業(yè)深度結(jié)合，更無法觸及房企動態(tài)成本、銷售

6、總貨值以及各項費用的針對性管控，因此我們強調(diào)房企要進行高效預(yù)算管理，首先就必須高度聚焦房地產(chǎn)具體業(yè)務(wù)，預(yù)算沒有對業(yè)務(wù)的關(guān)聯(lián)和融合，那么預(yù)算管理就會被員工在實際執(zhí)行中舍棄一邊，導(dǎo)致預(yù)算管理無法落地?！　。ǘ┙M織保障——全面預(yù)算管理委員會高效推進預(yù)算的全過程執(zhí)行和分析　　預(yù)算管理之所以稱為全面預(yù)算管理，顯然是強調(diào)預(yù)算管理高效執(zhí)行必須是全員參與、全員認同和全過程執(zhí)行，但是常見預(yù)算管理執(zhí)行中，大多房企認為預(yù)算管理都是財務(wù)部一個部門的事，很少愿意配合和共同執(zhí)行預(yù)算管理。為此房企一方面除了要高度實現(xiàn)財務(wù)與業(yè)務(wù)的協(xié)同作戰(zhàn)外，為更好保障

7、預(yù)算管理的高效推進，房企還很有必要成立專門的預(yù)算管理委員會，直接負責每年的預(yù)算編制、執(zhí)行、調(diào)整和全過程分析與審核。具體預(yù)算管委會由財務(wù)和業(yè)務(wù)各部門關(guān)鍵人員組成，按項目小組的方式運作，在執(zhí)行中管委會也應(yīng)深入分析房企項目運營具體過程，確定預(yù)算與業(yè)務(wù)的聯(lián)動，最終打破“預(yù)算管理只是財務(wù)部的事”的片面認知，并在組織與資源上保障全面預(yù)算管理的高效推進?！　。ㄈ邦A(yù)算六環(huán)”——房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理具體操作的六大環(huán)節(jié)　　明源結(jié)合諸多房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的經(jīng)驗和自身長期的研究提煉，認為房地產(chǎn)企業(yè)要想做好全面預(yù)算管理，需要推行以下四大部

8、分的預(yù)算管理工作。具體如下：　　第一部分是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略確定經(jīng)營計劃；第二部分是根據(jù)經(jīng)營計劃做好對應(yīng)的項目成本預(yù)算、銷售預(yù)算和部門費用預(yù)算，并經(jīng)過匯總上報審批通過后確定為企業(yè)年度預(yù)算；第三部分是在執(zhí)行過程中通過項目預(yù)算、年度預(yù)算和月度資金計劃具體管控業(yè)務(wù)執(zhí)行中的每一份資金支出。對于房企來說就是具體指