市場(chǎng)調(diào)查與業(yè)態(tài)定位分析1

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1、市場(chǎng)調(diào)查與業(yè)態(tài)定位分析目錄前言第一部分招商項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與分析1、商場(chǎng)自身情況調(diào)查2、商場(chǎng)周邊業(yè)態(tài)調(diào)查3、周邊輻射社區(qū)調(diào)查第二部分重點(diǎn)類比調(diào)查與分析1、類比情況2、調(diào)查綜述第三部分商場(chǎng)定位1、定位原規(guī)2、定位分析3、商場(chǎng)發(fā)展定位第四部分招商策略第五部分招商實(shí)施計(jì)劃第六部分推廣計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算第七部分規(guī)劃思考前言金堂縣位于四川省成都市東北部，千里沱江之首，縣城趙鎮(zhèn)與重慶白沙鎮(zhèn)、江油中壩鎮(zhèn)、渠縣三匯鎮(zhèn)并稱為全川四大經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)。全縣幅員面積1154平方公里，全縣總?cè)丝?6萬(wàn)人,城市人口11萬(wàn)人，人口出生率8.37‰、人口自然增長(zhǎng)率2.55‰、符合政策生育率89.52

2、%。北思慶家金堂迎賓店距金堂金沙小學(xué)0.75公里，1、北邊2.5公里處有桂湖摩爾超市，2、東邊2.5公里處有新桂花超市，3、距金堂縣政府1.3公里，4、距金堂金沙公園0.5公里，5、距金堂金陽(yáng)公園0.6公里。新桂花超市思慶家金堂迎賓店南西東桂湖摩爾第一部分招商項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與分析一、商場(chǎng)自身情況調(diào)查調(diào)查參與人員：營(yíng)運(yùn)部人員調(diào)查時(shí)間：2011年12月5日—12月16日市調(diào)人數(shù)：6人（3組）市調(diào)方式：實(shí)地調(diào)查商圈范圍：店直徑3公里以內(nèi)調(diào)查范圍：1、專業(yè)市場(chǎng)6家，東塘大都市商業(yè)街、潮流特區(qū)東塘店、百匯服飾廣場(chǎng)、神禹服飾廣場(chǎng)、東塘交易大樓、彌敦道金色年華店2、本項(xiàng)

3、目周邊主要商業(yè)業(yè)態(tài)專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容有：1、租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)等其他入場(chǎng)費(fèi)用狀況2、市場(chǎng)的規(guī)劃布局、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營(yíng)管理模式；3、經(jīng)營(yíng)戶對(duì)本市場(chǎng)的看法、建議、滿意度及認(rèn)可性；調(diào)查對(duì)象：各專業(yè)市場(chǎng)管理部門、專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶（一）現(xiàn)實(shí)條件1、商場(chǎng)區(qū)位條件流行前線位于長(zhǎng)沙市歷史悠久的紅旗社區(qū)梓園路（長(zhǎng)唐里），是長(zhǎng)沙商業(yè)發(fā)展的核心商業(yè)圈。緊接賀龍?bào)w肓廣場(chǎng)，周圍高檔小區(qū)密集，人口集中，地理位置較好，所處的商業(yè)區(qū)塊以經(jīng)營(yíng)百貨日用品較為成熟；商場(chǎng)因?qū)用娣植烤窒蓿R街鋪面為獨(dú)立自主經(jīng)營(yíng)，雜亂沒有整體感，對(duì)本商場(chǎng)的商業(yè)人流引導(dǎo)會(huì)有一定的影響。2、商場(chǎng)交通條件商場(chǎng)緊依城南路（廣濟(jì)橋）及

4、勞動(dòng)路（侯家塘）。整體區(qū)位性較好，途徑本項(xiàng)目的公交線路有11、101、105、116、143；但交通通達(dá)性受到制約，①勞動(dòng)路由西向東車輛不能進(jìn)入梓園路②人民路自東向西也沒有公車進(jìn)入梓園路③城南路由東向西和由西向東分別只有101和11路進(jìn)入梓園路④途徑本項(xiàng)目的公交線路，南北向多，東西向少，對(duì)東西向人群影響較小。3、商場(chǎng)產(chǎn)品條件商場(chǎng)共兩層，負(fù)一樓一層及二樓一層，總商業(yè)面積為3000平方米；☆外立面：因處老社區(qū)，房屋相對(duì)陳舊，現(xiàn)代感不強(qiáng)，臨街商鋪廣告位雜亂，要重點(diǎn)做外立面形象包裝?！畛鋈肟冢汗?個(gè)主出入口2個(gè)，位于長(zhǎng)唐里路，上下主出入口為臺(tái)階?！顑?nèi)墻面：地板相

5、對(duì)陳舊，立柱較多；中庭有一扶梯通道上二樓，部分區(qū)域乘高不到2米?！钌啼仯寒a(chǎn)權(quán)統(tǒng)一，獨(dú)立分租店鋪面、攤位，商鋪規(guī)格；2層都以小規(guī)格。☆停車：暫無(wú)停車位，小區(qū)內(nèi)可停少量車輛。☆倉(cāng)庫(kù)：專用倉(cāng)庫(kù)面積不大，3個(gè)倉(cāng)庫(kù)位，位于負(fù)一樓，約100平米。小結(jié)綜上所述；商場(chǎng)所處的區(qū)位及交通條件較為優(yōu)越，但其在商場(chǎng)結(jié)構(gòu)及配套方面存在一定不足，如立柱較多、乘高不夠、倉(cāng)庫(kù)面積小、停車位少等。由于前階段商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)為菜市場(chǎng)，局部功能相對(duì)落后，加上內(nèi)外立面陳舊，內(nèi)環(huán)境檔次底，目前商場(chǎng)給人的整體形象相對(duì)較差。（二）商場(chǎng)周邊相關(guān)業(yè)態(tài)調(diào)查各街道業(yè)態(tài)布局（見表）街道業(yè)態(tài)調(diào)查表分析小結(jié)：1、從周邊業(yè)

6、態(tài)調(diào)查所見，主要業(yè)態(tài)為滿足居民日常生活所需的業(yè)態(tài)。2、日常用品雜貨店占總比率的27.8%，遠(yuǎn)超過(guò)一般社區(qū)所占比率，證明人流眾多而且消費(fèi)層次不高，原因是在本區(qū)域內(nèi)缺乏中高檔購(gòu)物場(chǎng)所和大型購(gòu)物超市。3、餐飲占總比率的23.4%，其中以便利型、快速型餐飲和特色小吃為主。4、服裝服飾14.6%，童裝2.3%，比率低于一般社區(qū)服飾類門店所占比率，主要原因也是居民缺乏形象統(tǒng)一、設(shè)施完善的購(gòu)物場(chǎng)所。1、企事業(yè)單位4.6%，證明本區(qū)域完全具備中高檔購(gòu)物、消費(fèi)、休閑場(chǎng)所的設(shè)立條件。（三）人口及周邊樓盤價(jià)格調(diào)查備注:因紅旗區(qū)為長(zhǎng)沙市老社區(qū)，社區(qū)內(nèi)居民年齡層次涵蓋較大，老中青

7、和兒童都有，因此每戶按4口人計(jì)算，那本社區(qū)的居住人口總和約為：4276*4+69500=86604人從本區(qū)域房?jī)r(jià)分析，項(xiàng)目周邊新盤不多，作為城市中心，拿地成本較高，現(xiàn)在開盤和即將開盤的新樓盤均價(jià)都在6000元/㎡以上，證明本區(qū)域具備很強(qiáng)的消費(fèi)能力。紅旗區(qū)二手房交易活躍，流動(dòng)人口較多，按照每人所需商業(yè)面積1㎡計(jì)算，紅旗區(qū)的現(xiàn)有商業(yè)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求。第二部分重點(diǎn)類比調(diào)查與分析一、重點(diǎn)類比調(diào)查與分析（一）流行前線淘寶城、大都市、神禹、交易大樓、百匯綜合類比情況分析：1、從本項(xiàng)目附近在經(jīng)營(yíng)的幾個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模來(lái)看，經(jīng)營(yíng)規(guī)模大都在5000㎡以下（東塘大都市一個(gè)

8、區(qū)的面積大概就是3000㎡，整體可以看作是六個(gè)小型商場(chǎng)的組合）。2、各商場(chǎng)都是都