mba案例分析——以萬科為例

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1、五、案例分析——以萬科為例（一）萬科基本情況介紹萬科股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱萬科）成立于1984年5月，1988年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，是目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先企業(yè)。萬科的企業(yè)宗旨是：建筑無限生活。萬科企業(yè)的規(guī)模性、盈利性、成長(zhǎng)性、和穩(wěn)健性都高于同行業(yè)的企業(yè)。自萬科公司成立以來，經(jīng)過多年的努力與發(fā)展，不僅僅是在房地產(chǎn)行業(yè)中，在社會(huì)評(píng)價(jià)上，獲得了一系列的相關(guān)榮譽(yù)與稱號(hào)，1991年1月，萬科A股在深圳證券交易所掛牌交易；同年6月，公司通過配售和定向發(fā)行新股2，836萬股，集資人民幣1.27億元，開始發(fā)展跨地

2、域房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)。經(jīng)過11年的發(fā)展，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的二十多個(gè)城市，已經(jīng)成為目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，主要產(chǎn)品為商品住宅。迄今為止，萬科共為九萬多中國(guó)家庭提供了住宅。經(jīng)過努力，萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：公司致力于不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)，“萬科”已成為行業(yè)第一個(gè)全國(guó)馳名商標(biāo)。萬科1991年成為第二個(gè)在深圳證券交易所上市的公司，2006年末總市值達(dá)到了672.3億元，在深交所上市公司中排名第一位。上市17年來，萬科

3、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到了28.3%，凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率也高達(dá)34.1%，是上市后持續(xù)盈利增長(zhǎng)年限最長(zhǎng)的中國(guó)企業(yè)。2012年9月，《財(cái)富》（中文版）頒布的“2012最受贊賞的中國(guó)公司”排行榜中，萬科名列第18位，在“房地產(chǎn)開發(fā)”行業(yè)排行榜中，萬科名列第1位。在2012年，萬科集團(tuán)總裁郁亮當(dāng)選中央電視臺(tái)CCTV“2012中國(guó)經(jīng)濟(jì)年度人物”。經(jīng)過幾十年穩(wěn)定的發(fā)展，萬科在規(guī)模經(jīng)營(yíng)能力方面已經(jīng)上了一個(gè)臺(tái)階。數(shù)量相當(dāng)?shù)闹艺\(chéng)客戶，是萬科經(jīng)營(yíng)住宅業(yè)十幾年來積累的最寶貴的財(cái)富之一。盡管中國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)化還處在起步階

4、段，但是萬科已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化，成為行業(yè)的領(lǐng)頭羊。盡管中國(guó)房地產(chǎn)直接融資的大門還在開啟的前夜，但是萬科在資本市場(chǎng)的信用，不管是在業(yè)內(nèi)還是在跨行業(yè)對(duì)比中都是屈指可數(shù)的，為以后的融資奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。（二）采用EVA評(píng)估法評(píng)估萬科公司價(jià)值的理由在前幾章己經(jīng)對(duì)各種評(píng)估方法的優(yōu)缺點(diǎn)和適用范圍做了詳細(xì)的分析并且結(jié)合房地產(chǎn)上市公司的價(jià)值評(píng)估特點(diǎn)和在一定的評(píng)估目的下得出了EVA是最適合我國(guó)房地產(chǎn)上市公司價(jià)值評(píng)估的方法，但是具體到一個(gè)案例萬科，其又有獨(dú)有的特點(diǎn)。由于萬科是一個(gè)成熟的上市公司并且市值在房地產(chǎn)

5、行業(yè)多年排名第一，根據(jù)以上特點(diǎn)，我們可以得出對(duì)萬科進(jìn)行價(jià)值評(píng)估其評(píng)估目的更多的是會(huì)關(guān)注股權(quán)投資，兼并收購、為公司價(jià)值管理提供咨詢服務(wù)的角度。這也是該行業(yè)中其他成熟上市公司經(jīng)常要發(fā)生的活動(dòng)。因此本節(jié)從以上三個(gè)評(píng)估目的入手結(jié)合萬科的特點(diǎn)來分析EVA為什么適合評(píng)估萬科公司價(jià)值：①“萬科”已經(jīng)成為行業(yè)第一個(gè)全國(guó)馳名商標(biāo)，無形資產(chǎn)的價(jià)值巨大，這就導(dǎo)致了萬科公司的價(jià)值不能用資產(chǎn)基礎(chǔ)法來評(píng)估。因?yàn)樵摲椒ㄊ前压镜母鲉雾?xiàng)資產(chǎn)簡(jiǎn)單的相加最后得出公司的價(jià)值，這種評(píng)估思路無法反映萬科的整體價(jià)值更加不能體現(xiàn)其無形價(jià)值在萬

6、科公司內(nèi)在價(jià)值中的重要程度。因此評(píng)估萬科公司價(jià)值不能用資產(chǎn)基礎(chǔ)法。②房地產(chǎn)公司價(jià)值評(píng)估的最大特點(diǎn)就是其地域性和特殊性，每個(gè)地方的房地產(chǎn)上市公司因?yàn)槠浣?jīng)營(yíng)理念、產(chǎn)品的區(qū)域化程度、公司組織架構(gòu)等都有所不同。并且由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的獨(dú)特性決定了房地產(chǎn)公司的特殊性，再加上我國(guó)并非完全自由化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也并非是一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。因此從該市場(chǎng)上獲取同類型的公司的價(jià)值比率指標(biāo)來對(duì)萬科的公司價(jià)值進(jìn)行評(píng)估是困難和不準(zhǔn)確的，對(duì)于萬科這個(gè)行業(yè)第一的巨無霸公司更加不可能找到同類型的公司來評(píng)估其價(jià)值。因此

7、市場(chǎng)法不適合評(píng)估萬科的公司價(jià)值。③收益法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型（包括股權(quán)自由現(xiàn)金流和公司自由現(xiàn)金流評(píng)估法）依賴的是每年的現(xiàn)金流來評(píng)估公司的價(jià)值，但是每年的現(xiàn)金流受凈投資影響非常大，該點(diǎn)在前面章節(jié)有過論述。對(duì)于萬科這個(gè)企業(yè)，由于其是標(biāo)桿企業(yè)，規(guī)模龐大，每年投資數(shù)額巨大，同時(shí)為了保持其固有的領(lǐng)導(dǎo)地位，著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，萬科勢(shì)必會(huì)在產(chǎn)品研發(fā)和創(chuàng)新上投入巨大，而加大投資會(huì)減少當(dāng)年的現(xiàn)金流量，這樣的話就會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重低估公司的內(nèi)在價(jià)值。同時(shí)由于對(duì)于萬科這種公司來說股權(quán)投資的評(píng)估目的非常重要，而現(xiàn)金流流量折現(xiàn)沒有考慮

8、到股東的利益和價(jià)值增值，因此是不符合這一評(píng)估目的的。所以該方法不適合評(píng)估萬科的公司價(jià)值。④EVA因?yàn)槠洫?dú)有的特點(diǎn)與房地產(chǎn)上市公司特點(diǎn)非常吻合，既沒有市場(chǎng)法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估萬科的束縛；同時(shí)由于EVA計(jì)算過程是不考慮投資的現(xiàn)金流量的所以不會(huì)受到當(dāng)年投資造成自由現(xiàn)金流量下降的影響，從而可以真正有效的考核萬科公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和內(nèi)在價(jià)值。結(jié)合前幾章各種評(píng)估方法在我國(guó)房地產(chǎn)上市公司適用性研究以及本節(jié)對(duì)具體案例萬科公司的分析可知選用EVA在萬科公司價(jià)值評(píng)估中應(yīng)用是合適的。（三）EVA模型評(píng)估萬科企