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《房地產(chǎn)類押品價(jià)值評(píng)估方法與案例分析》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫(kù)。
1、1房地產(chǎn)押品價(jià)值評(píng)估與案例分析2012年4月合肥2012年4月22日視頻課件2綜述房地產(chǎn)是人類生產(chǎn)生活的最基本資料，也是金融機(jī)構(gòu)最常見的抵押品。房地產(chǎn)的自身特點(diǎn)決定了其價(jià)值評(píng)估的復(fù)雜性和專業(yè)性，房地產(chǎn)估價(jià)是一種專業(yè)估價(jià)行為，是一門科學(xué)，也是一門藝術(shù)。房地產(chǎn)抵押估價(jià)對(duì)防范融資風(fēng)險(xiǎn)，保障金融資產(chǎn)安全具有十分重要的作用，其所依據(jù)的原則、評(píng)估方法和程序有特別要求，要求評(píng)估人員扎實(shí)掌握估價(jià)理論，注重基礎(chǔ)資料審查，深入現(xiàn)場(chǎng)勘查，審慎選擇評(píng)估方法和參數(shù)，以合理把握風(fēng)險(xiǎn)尺度，做好抵押估價(jià)工作。當(dāng)前國(guó)家對(duì)商品房市場(chǎng)的調(diào)控仍十
2、分堅(jiān)決，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜，市場(chǎng)不確定程度高，更要求我們加強(qiáng)房地產(chǎn)類押品評(píng)估與管理，確保金融資產(chǎn)安全3目錄第三部分房地產(chǎn)抵押估價(jià)概述第二部分房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論第四部分房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告審核與案例分析第一部分房地產(chǎn)類押品的基本概念與特點(diǎn)4第一部分房地產(chǎn)類押品的基本概念與特點(diǎn)一、什么是房地產(chǎn)？土地、建筑物及其他地上定著物，它是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的綜合體房地產(chǎn)存在形態(tài)---------土地、建筑物（或構(gòu)筑物）、房+地實(shí)物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，包括有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及組合完成的功能三個(gè)方面權(quán)
3、益是指房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益（如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等等。國(guó)有土地使用權(quán)又分為劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)）區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了其地理坐標(biāo)位置，還包括它與重要場(chǎng)所（如市中心、機(jī)場(chǎng)、港口、碼頭、火車站、汽車站、政府機(jī)關(guān)、同行業(yè)等）的距離，從其他地方到達(dá)該宗房地產(chǎn)的可及性，從該宗房地產(chǎn)去往其他地方的便捷性，以及該宗房地產(chǎn)的周圍環(huán)境、景觀等（距離：可分為空間直線距離、交通路線距離和交通時(shí)間距離）《中國(guó)工商銀行抵（質(zhì)）押物（權(quán)）
4、價(jià)值評(píng)估細(xì)則》中的“房地產(chǎn)”是大類押品，其中包括居住用房、辦公用房、商業(yè)用房、工業(yè)用房、房屋構(gòu)筑物、地上附著物、其他用房等6個(gè)中類，每個(gè)中類中又分若干小類5第一部分房地產(chǎn)類押品的基本概念與特點(diǎn)二、房地產(chǎn)的特征不可移動(dòng)（就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，地區(qū)性市場(chǎng)）獨(dú)一無(wú)二（沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)，使房地產(chǎn)之間不能完全替代，房地產(chǎn) 市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)）壽命長(zhǎng)久（使用時(shí)間長(zhǎng)久，尤其是土地一般不會(huì)滅失）供給有限（土地有限性、不可再生性、不增性，使房地產(chǎn)具有獨(dú)占性）價(jià)值量大（單位價(jià)值高、總體價(jià)值大）難以變現(xiàn)（變現(xiàn)能力弱，
5、流動(dòng)性差）用途多樣（可以有多種不同的用途和不同的利用方式）相互影響（房地產(chǎn)具有相互影響特性，形成“相鄰關(guān)系”、外部效應(yīng)、外部影響等）易受限制（管制權(quán)、征稅權(quán)、征收權(quán)、充公權(quán)）保值增值（投資改良、通貨膨脹、需求增加、外部條件改善）第一部分房地產(chǎn)類押品的基本概念與特點(diǎn)二、房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)的易受限制性:由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、相互影響的特性，并且是各種生產(chǎn)、生活都不可缺少的基礎(chǔ)要素，關(guān)系民生及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，所以世界各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的使用、交易都有一些限制，甚至嚴(yán)格管制。一般是通過(guò)下列四種特權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)：1.管制權(quán)：政
6、府為公共利益，可直接對(duì)房地產(chǎn)的利用作出限制。如通過(guò)城市規(guī)劃規(guī)定用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率，限制居住區(qū)內(nèi)建設(shè)工業(yè)設(shè)施等；2.征收權(quán)：政府為了公共利益需要，可以強(qiáng)制取得單位和個(gè)人的房地產(chǎn)，但要對(duì)被征收單位和個(gè)人給予公正、合理的補(bǔ)償；3.征稅權(quán)：政府為增加財(cái)政收入，可對(duì)房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收；4.充公權(quán)：政府在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無(wú)繼承人的情況下，可以無(wú)償收回房地產(chǎn)。另外，由于房地產(chǎn)不可移動(dòng)、不可隱藏、難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來(lái)制度、政策變化的影響。這一點(diǎn)既說(shuō)明了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)性，也說(shuō)明了政
7、府制定長(zhǎng)遠(yuǎn)房地產(chǎn)政策的重要性。6第一部分房地產(chǎn)類押品的基本概念與特點(diǎn)二、房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)性:變現(xiàn)能力是指在沒有過(guò)多損失的條件下，將非現(xiàn)金資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的能力。由于房地產(chǎn)具有獨(dú)一無(wú)二、價(jià)值量大、易受限制等特性，加上交易手續(xù)較復(fù)雜、交易稅費(fèi)較多等原因，使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不會(huì)頻繁發(fā)生，一旦需要出售，通常需要較長(zhǎng)時(shí)間才能脫手。當(dāng)需要將房地產(chǎn)快速變現(xiàn)時(shí)，通常要以一定幅度的降價(jià)為代價(jià)才能實(shí)現(xiàn)，有時(shí)即使降價(jià)，在短期內(nèi)仍可能找不到買者。不同類型的房地產(chǎn)及在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下，變現(xiàn)能力有所不同。影響房地產(chǎn)
8、變現(xiàn)能力的因素主要有：?該宗房地產(chǎn)的通用性。一般來(lái)說(shuō)，通用性越差的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，變現(xiàn)能力就越弱；?該房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性。不能單獨(dú)使用而不受限制的房地產(chǎn)其變現(xiàn)能力就差；?該房地產(chǎn)的價(jià)值大小。一般來(lái)說(shuō)，價(jià)值越大的房地產(chǎn)，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力就越弱；?該房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)；?該房地產(chǎn)的開發(fā)程度。通常開發(fā)程度越低的房地產(chǎn)，不確定因素越多，變現(xiàn)能力就越弱；?該房地
