世紀(jì)花園二期營(yíng)銷策劃方案

《世紀(jì)花園二期營(yíng)銷策劃方案》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫(kù)。

1、世紀(jì)花園二期營(yíng)銷策劃方案第一章前言世紀(jì)花園2期即將進(jìn)入全面銷售階段，此策劃案是在世紀(jì)花園2期開(kāi)盤(pán)銷售前所作的一個(gè)總體營(yíng)銷策劃案，本案力求在全面考量市場(chǎng)和項(xiàng)目自身情況下，對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷工作做出長(zhǎng)期有效的戰(zhàn)略性指導(dǎo)。本案主要目的市要確定項(xiàng)目營(yíng)銷的主體指導(dǎo)思想，在其他的具體營(yíng)銷工作方面未作深入細(xì)致的探討，只作著重性的分析。第二章項(xiàng)目概況一、地理位置本項(xiàng)目位于勝利南路和城南大道交匯處的東南角上，是西昌老城區(qū)和城南新城區(qū)交匯的核心地段。擁有新城區(qū)良好的居住環(huán)境的同時(shí)由于緊鄰老城區(qū)，交通也極為便利，特別是相對(duì)于城南新區(qū)其他地段。二、土地四至本項(xiàng)目東面為東河，與民族體育館隔河

2、相望，在東河與項(xiàng)目之間規(guī)劃修建的市政道路已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)工；南面為世紀(jì)花園一期（已建成）；西面為世紀(jì)MALL（擬建）；北面緊貼城南大道三、項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)概況本項(xiàng)目由7棟建筑樓宇呈半圍合組成，其中5棟為12層高的小高層電梯公寓、另有三棟多層住宅。共有約200套住宅，約26000㎡；另有商鋪約1700㎡。第三章西昌市場(chǎng)住宅市場(chǎng)狀況一、市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析（一）城市概況涼山州位于四川省西南部，幅員廣闊，自然資源（尤其是旅游資源）十分豐富。全州轄西昌、木里、鹽源、德昌、會(huì)理、會(huì)東、寧南、普格、布拖、金陽(yáng)、昭覺(jué)、喜德、冕寧、越西、甘洛、美姑、雷波17個(gè)縣市，總?cè)丝?00多萬(wàn)。州府

3、所在地西昌是涼山州政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，全市轄8個(gè)鎮(zhèn)、29個(gè)鄉(xiāng)、6個(gè)街道辦事處，總?cè)丝?1.88萬(wàn)，其中市區(qū)人口約25萬(wàn)。西昌城區(qū)平均海撥1560米，這里冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，日照時(shí)間長(zhǎng)，夜月格外明亮，素有月城之雅稱，也是世界聞名的航天城。近年來(lái)，隨著旅游業(yè)的火爆，各級(jí)政府不斷加大對(duì)旅游資源的開(kāi)發(fā)和城市形象的打造，西昌城市發(fā)展變化突飛猛進(jìn)，城市人居環(huán)境優(yōu)越性明顯，常年外來(lái)旅游觀光、居住養(yǎng)老、避寒人群十分龐大。資源的豐富鑄就地方經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展。“十五”21期間，西昌全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)14.4%，名列全國(guó)少數(shù)民族自治州州府城市第四位，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)入中國(guó)西部

4、地區(qū)強(qiáng)縣。西昌市財(cái)政收入在四川省182個(gè)縣區(qū)評(píng)比縣級(jí)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力排名中占第八位。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門(mén)數(shù)據(jù)顯示：2005年全州完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)76.04億元（現(xiàn)價(jià)），比上年增長(zhǎng)13.6%；西昌市區(qū)在職職工年平均工資水平14733元，比上年增長(zhǎng)9.7%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8908元，比上年增長(zhǎng)15.5%；居民人均消費(fèi)性支出6255元；城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄余額48.2億元，比上年增長(zhǎng)17.7%。西昌全民收入消費(fèi)水平在中國(guó)西部地區(qū)排列前矛。（二）西昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民生活水平的提高，西昌房地產(chǎn)市場(chǎng)同時(shí)也保持著旺盛的消費(fèi)勢(shì)頭，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)建設(shè)也顯得十分火爆。（近

5、兩年西昌房地投資開(kāi)發(fā)情況見(jiàn)下表）：近兩年西昌房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)情況（單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目2004年2005年增長(zhǎng)情況增長(zhǎng)率房地產(chǎn)總投資額29,17851,18522,007+43.0%新開(kāi)工面積479,876700,977221,101+31.5%竣工面積77,531211,257133,726+63.3%銷售面積134,323197,10662,783+31.9%住宅銷售均價(jià)1,4301,550120+7.7%（以上數(shù)據(jù)來(lái)源于統(tǒng)計(jì)局、房管局）小結(jié)：以上可以看出，西昌市輻射下屬區(qū)縣較多，城市人居環(huán)境優(yōu)越性明顯；地區(qū)資源豐富，經(jīng)濟(jì)活躍，外來(lái)流動(dòng)、定居人口較多。近年來(lái)，

6、外部條件的不斷成熟促進(jìn)地方房地產(chǎn)市場(chǎng)保持著供需兩旺良好局勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大環(huán)境機(jī)會(huì)好。為迎接2006年四川省冬旅會(huì)，西昌市投入大量的財(cái)力，全面整改市容，這無(wú)疑又是西昌地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一劑強(qiáng)心針。二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境21近年來(lái)，全國(guó)各地房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展變化巨大，西昌當(dāng)?shù)匾餐瑯釉诙潭處啄?，?jīng)歷了巨大的演變。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的分析，讓我們從幾年前項(xiàng)目1期開(kāi)發(fā)時(shí)的市場(chǎng)情況總結(jié)開(kāi)始，再就當(dāng)前的市場(chǎng)情況具體闡述，從中摸清市場(chǎng)的變化。（一）西昌房地產(chǎn)發(fā)展回顧1、本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期根據(jù)03年8月我們對(duì)西昌市樓盤(pán)的調(diào)查。當(dāng)時(shí)主要住宅項(xiàng)目有：長(zhǎng)安花園、歐典嘉園、月都花園、光彩城市風(fēng)景、華景

7、園、金龍家園、金廈攀星花園、鑫?；▓@、興康苑、陽(yáng)光城市花園等。通過(guò)對(duì)上述各項(xiàng)目當(dāng)時(shí)調(diào)查數(shù)據(jù)的綜合分析，得出下述結(jié)論：●建筑規(guī)模：當(dāng)時(shí)西昌市除長(zhǎng)安花園規(guī)模大以外，絕大部分住宅項(xiàng)目規(guī)模偏小，如歐典嘉園占地僅8667平方米，月都花園占地6670平方米。由于規(guī)模小，難以形成居住所需的小區(qū)及環(huán)境配套建設(shè)?！耖_(kāi)發(fā)區(qū)域：分部零散，城南大道以南還幾乎沒(méi)有新建商業(yè)樓盤(pán)。●項(xiàng)目類型：西昌當(dāng)時(shí)的住宅基本以6層的多層住宅為主?！窬G化率：因規(guī)模小，無(wú)法形成完整的綠化環(huán)境，項(xiàng)目綠化規(guī)模小。同時(shí)環(huán)境綠化設(shè)施太單調(diào)，缺乏生氣，更別談園林景觀。●開(kāi)發(fā)檔次：檔次都不高，外立面單調(diào)、建筑形式單一

8、，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，不具備項(xiàng)目獨(dú)特的標(biāo)識(shí)性?！駪粜兔娣e