番禺番禺 “南浦島商業(yè)項(xiàng)目”投資分析方案

《番禺番禺 “南浦島商業(yè)項(xiàng)目”投資分析方案》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線(xiàn)閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫(kù)。

1、番禺“南浦島商業(yè)項(xiàng)目”投資分析方案1.番禺概況：番禺區(qū)位于珠江三角洲中部，番禺轄域總面積1313.8平方公里，其中陸地852.3平方公里，約占總面積的65％，東臨獅子洋，與東莞市隔江相望，西與南海市⑺車(chē)率?、中山g邢嗔冢庇牘闃菔兄行某喬嘟櫻媳糝榻齪？?，距归樰市?7公里，距香港38海里，距澳門(mén)42海里，番禺的水陸交通四通八達(dá)，已成為溝通珠江三角洲東西兩岸和連接廣州、深圳、香港、珠海、澳門(mén)等大中城市的重要交通樞紐，番禺區(qū)全區(qū)總?cè)丝诩s170萬(wàn)人，擁有70萬(wàn)以上的新移民。番禺經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展：??2004年番禺區(qū)生產(chǎn)總值470.94億元，增長(zhǎng)15.3％。??城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入

2、為17988元，增長(zhǎng)10.2%。農(nóng)民人均年純收入達(dá)8418元，增長(zhǎng)8.4%，增幅創(chuàng)近七年的新高。??2004年番禺區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值突破一千億元大關(guān)，達(dá)到1065.98億元，增長(zhǎng)16.2%。番禺的零售消費(fèi)市場(chǎng)：??從1997年至2003年，番禺實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)零售額由48.1億元到億元的112飛躍。到億元的飛躍，年均增幅在15%以上。??2004年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額155億元，增長(zhǎng)38.6％，增幅創(chuàng)近十年來(lái)的新高。2.番禺商業(yè)市場(chǎng)的分布2.1番禺商業(yè)凸現(xiàn)南北兩中心番禺的樓盤(pán)數(shù)量多、規(guī)模大是人所盡知的，很多大型樓盤(pán)內(nèi)都有自己的商業(yè)配套，但卻是以各自為政的形式為主，該區(qū)目前還沒(méi)有形成一個(gè)很

3、明顯的商業(yè)中心，目前番禺商業(yè)地段分布在南北兩端，分別為“吉祥路”和“繁華路”。2.2北“吉祥”南“繁華”番禺區(qū)目前有兩個(gè)商業(yè)最旺的地段，一南一北，分別是洛溪的吉祥道和市橋的繁華路。吉祥道在洛溪大橋南右側(cè)，以百佳超市為南端起點(diǎn)，一直向北延伸至珠江邊，路兩旁是吉祥花園和如意花園住宅區(qū)，路段上的“龍頭”商業(yè)是地產(chǎn)中介行，有數(shù)十家之多，其次是服裝專(zhuān)賣(mài)店、發(fā)廊、銀行、超市、餅店等。吉祥道的鋪?zhàn)庠?20－230元/平方米之間，靠近百佳超市的鋪面租金較高。繁華路則處于市橋的中心區(qū)，是番禺居民心目中的“北京路”。目前繁華路及附近的大北路、光明北路的首層商鋪鋪?zhàn)庠?00－380元/平方米之間，二層

4、的鋪?zhàn)庖策_(dá)80－100元/平方米，較之洛溪吉祥道的鋪?zhàn)庖?。而近期傳出繁華路將被改造成番禺區(qū)的第一條步行街的消息，這一消息一旦被證實(shí)，當(dāng)?shù)氐匿佔(zhàn)庥锌赡軙?huì)進(jìn)一步上漲。現(xiàn)時(shí)當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)主要以零售業(yè)為主，電器、數(shù)碼批發(fā)商場(chǎng)次之。3.番禺商業(yè)現(xiàn)狀及未來(lái)趨勢(shì)分析3.1番禺商業(yè)呈現(xiàn)“有市無(wú)場(chǎng)”的格局番禺區(qū)目前已經(jīng)成為廣州市最大聚居群之一，2004年全區(qū)社會(huì)零售總額為155億，增長(zhǎng)38.6％，在廣州八區(qū)同比增長(zhǎng)幅度達(dá)到第一位，番禺現(xiàn)有人口170萬(wàn)，其中有70萬(wàn)新移民基本是中產(chǎn)以上人士，但令人遺憾的是這些新移民消費(fèi)仍在廣州市區(qū)，因?yàn)榉坝惺袩o(wú)場(chǎng)”，沒(méi)有集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物為一體及相對(duì)集中的大型購(gòu)物

5、場(chǎng)所。3.2推動(dòng)番禺商業(yè)發(fā)展的三大力量目前推動(dòng)番禺商業(yè)發(fā)展的力量有三個(gè)：第一點(diǎn)是番禺在人口增長(zhǎng)的同時(shí)，中檔，高檔的消費(fèi)已經(jīng)產(chǎn)生了大規(guī)模的外移，往廣州跑、往香港跑，我們把這種現(xiàn)象稱(chēng)作“有市無(wú)場(chǎng)”，也就是說(shuō)有消費(fèi)需求，也有交易，但沒(méi)有一個(gè)好的場(chǎng)地來(lái)提供平臺(tái)支撐。第二點(diǎn)是，廣州大規(guī)模移民的背景，這批移民的素質(zhì)和生活質(zhì)量基本上都是城里的中檔人群，把番禺當(dāng)做常住的地方，但他們的消費(fèi)還是在廣州，因?yàn)榉壳斑€沒(méi)有好的場(chǎng)所。第三點(diǎn)是政府，政府的投入從第一產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到教育業(yè)，進(jìn)一步推動(dòng)市橋的商業(yè)增長(zhǎng)，再進(jìn)一步投向地鐵、火車(chē)站、快速干道，必然拉動(dòng)廣州的需求。在這三程力量的推動(dòng)下，這種增長(zhǎng)將是一種波浪

6、式增長(zhǎng)，臺(tái)階將一個(gè)比一個(gè)高。3.3番禺商業(yè)未來(lái)的規(guī)劃格局近期廣州確定了構(gòu)筑“四線(xiàn)三圈、兩軸一帶”的大商業(yè)格局，拓展東、西、南、北四個(gè)方向的“四線(xiàn)”商業(yè)帶，實(shí)施“東推進(jìn)、西延伸、南跳躍、北培育”的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)拓展戰(zhàn)略。而南跳躍即是充分利用地鐵、輕軌和快速干道的建設(shè)優(yōu)勢(shì)，實(shí)施向番禺、廣州新城、南沙等地的跳躍式發(fā)展；利用沙灣水道和臨海濱水區(qū)，大力發(fā)展為現(xiàn)代新城區(qū)和臨海產(chǎn)業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)服務(wù)的南部商業(yè)帶。新城區(qū)中軸線(xiàn)南拓至番禺，將依托軌道交通、地鐵3號(hào)線(xiàn)、4號(hào)線(xiàn)和12號(hào)線(xiàn)經(jīng)琶洲島、大學(xué)城和番禺區(qū)大石、市橋等站點(diǎn)跳躍式地伸展商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。3.4人口的膨脹促進(jìn)番禺商業(yè)的發(fā)展隨著番禺區(qū)近年來(lái)經(jīng)濟(jì)、旅游、房

7、地產(chǎn)的高速發(fā)展，交通問(wèn)題的解決，番禺城市人口在未來(lái)很短的時(shí)間內(nèi)將有較快的增長(zhǎng)?，F(xiàn)在番禺的人口已經(jīng)達(dá)到了170萬(wàn)，相信番禺未來(lái)的人口會(huì)更加膨脹，從城市南拓的角度出發(fā)，將會(huì)有更多的人口往南遷移，而人口的增多，必然會(huì)形成了相對(duì)集中的消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)和廣大的消費(fèi)市場(chǎng)，促進(jìn)該區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，可以預(yù)見(jiàn)番禺將會(huì)成為未來(lái)新的商業(yè)重點(diǎn)和熱點(diǎn)。3.5交通樞紐的打開(kāi)為番禺商業(yè)帶來(lái)機(jī)遇地鐵三號(hào)線(xiàn)、新光城市快線(xiàn)的即將開(kāi)通、廣州番禺鐘村亞洲最大鐵路客運(yùn)站的建成，交通樞紐的打開(kāi)，今日廣州火車(chē)站的商業(yè)旺局，是番禺火車(chē)