宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響性分析

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1、宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)業(yè)影響性分析摘要關鍵詞一、淺析國家宏觀調(diào)控（一）宏觀調(diào)控的含義（二）主要目標及手段二：房地產(chǎn)業(yè)近幾年背景及其調(diào)控成效（一）近幾年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況（二）近幾年國家調(diào)控房地產(chǎn)的成效三、房地產(chǎn)市場存在的問題（一）地方政府房價調(diào)控目標與社會預期存在較大落差。（二）調(diào)控對自住性住房需求存在一定的積壓效應。（三）保障性住房融資與管理機制不健全。（四）開發(fā)企業(yè)對政策及市場敏感性差，市場壟斷可能性加大。（五）房地產(chǎn)研究咨詢服務發(fā)展滯后。四、國家對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控的必要性五、宏觀調(diào)控的一些措施（一）設立監(jiān)督管理委員會,加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。（二）加強房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設,運用經(jīng)濟

2、手段與法律手段限制炒房行為。（三）調(diào)整住房市場的供給結(jié)構(gòu),限制高檔住宅的開發(fā),增加保障性住房供給。六、針對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的三大政策土地政策，財政政策，稅收政策七、宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)業(yè)的積極影響及消極影響宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響[內(nèi)容提要]本文以近年來房地產(chǎn)背景為前提，以宏觀調(diào)控為基石，以宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)的影響為核心，以了解國家調(diào)控政策及熟悉房地產(chǎn)業(yè)為目的，進一步分析宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)的影響性[關鍵詞]房地產(chǎn)市場???宏觀調(diào)控[正文]國家宏觀調(diào)控宏觀調(diào)控就是國家對國民經(jīng)濟總量進行的調(diào)節(jié)與控制,被稱作“一雙看得見的手”。在中國，宏觀調(diào)控的主要任務是：保持經(jīng)濟總量平衡，抑制通貨膨脹，促進重大經(jīng)濟

3、結(jié)構(gòu)優(yōu)化，實現(xiàn)經(jīng)濟穩(wěn)定增長。從一般的意義上來說，我國宏觀經(jīng)濟調(diào)控的主要目標是：　促進經(jīng)濟增長、增加就業(yè)、穩(wěn)定物價、保持國際收支平衡我國采取宏觀調(diào)控的手段：（1）法律手段（2）經(jīng)濟手段（3）行政手段房地產(chǎn)業(yè)近幾年環(huán)境背景及調(diào)控成效2006年以來，住宅房地產(chǎn)市場的供應方有比較充足的資金，投資穩(wěn)定增加，但是住宅施工面積的增速卻呈現(xiàn)出放緩趨勢。住宅房地產(chǎn)供應商將大量的資金投入到了購買土地當中，先囤積土地然后分時段開發(fā)，并通過跨期歧視定價來實現(xiàn)最大化的壟斷利潤。而進入價格上行通道的房地產(chǎn)市場會提高潛在購買者的購買意愿，即使購買者未必有居住需求。而且2006年、2007年，我國流動性比較充裕，所以大量的

4、購買支撐了供應者的這種跨期供應戰(zhàn)略，使得2007年的住宅房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)購銷兩旺的局面。但是，在2007年年底2008年年初，房地產(chǎn)供應者的資金面開始趨緊。首先，國家開始明確完善住房保障制度之后，部分潛在購買者開始進入觀望期，而2007年7月實施的“限外令”和9月份規(guī)定執(zhí)行的提高第二套住宅首付比例則在一定程度上壓縮了住宅的投資性需求量。住宅銷售量下降，房地產(chǎn)供應商資金回籠速度減慢，同時，通過定金和預收款而獲得的資金來源減少。其次，2007年年底2008年年初我國商業(yè)銀行信貸適度緊縮，房地產(chǎn)開發(fā)商尤其是中小型房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行獲得資金的難度加大，開發(fā)貸款利率也有所提高，住宅房地產(chǎn)供應商資金面進一

5、步趨緊。再次，為了加強房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，國家開始規(guī)范外資進入中國市場，在2007年10月修訂的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄》中，則更是將房地產(chǎn)行業(yè)的外商投資行為全部列入“限制”行列。同時，次貸危機的爆發(fā)也在一定程度上減少了通過非正規(guī)渠道進入我國房地產(chǎn)開發(fā)市場的境外資金量。最后，進入2008年以來，我國實行從緊的貨幣政策，民間融資利率上升較快，而且融資難度也比較大。一方面，開發(fā)商需要收回資金，另一方面，大量的資金壓在所囤積的土地上卻沒有更多的資金進行開發(fā)。為了加快資金回收，供應商被迫降低住宅銷售價格，而住宅價格的降低將會降低潛在購買者的購買意愿，進一步加大供應商的資金壓力，迫使供應商可能繼續(xù)降價。

6、因此，2006年、2007年的金融、稅收、土地以及住宅保障等政策的綜合作用壓縮了購買者的需求量，同時加大了住宅供應商跨期供應的成本和難度，使得房地產(chǎn)商被迫減緩提價幅度或進行價格下浮，說明宏觀調(diào)控政策在一定程度上取得成效。2008年年初以來，我國住宅房地產(chǎn)市場價格上漲趨緩，但是這只能說明宏觀調(diào)控達到了階段性的目標，對住宅房地產(chǎn)市場價格的調(diào)控仍然任重道遠。一方面，我國住宅房地產(chǎn)市場最大的一個特點就是供需矛盾依舊比較突出，居住型需求比較旺盛。盡管保障性住房制度正在加快建立，但投入仍不充分，而且要形成有效供給仍需時日。供需矛盾的緊張使得購買者的心態(tài)較為不穩(wěn)定，一旦市場環(huán)境發(fā)生變化，住宅價格就有可能重

7、新進入上行通道；而受壓抑的購買力一旦釋放將加劇短期內(nèi)價格的上升幅度。另一方面，此次調(diào)控取得一定效果的重要原因之一是調(diào)控政策加大了房地產(chǎn)商實施跨期供應戰(zhàn)略的成本和難度，但目前住宅供應商對銀行貸款的依賴有所下降，一旦通過業(yè)內(nèi)土地流轉(zhuǎn)方式緩解了資金來源的緊張局面，供應商就會繼續(xù)提價。2010年，為遏制一些城市房價過快上漲的勢頭，國務院三次部署調(diào)控工作。特別是當年4月《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印