房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃全案

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1、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃全案第一節(jié)板塊之爭(zhēng)顯示出東區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)亟待發(fā)掘房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)并存的行業(yè)，專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)商需從眾多的市場(chǎng)現(xiàn)象中分析找出消費(fèi)者的真正需求，并予以滿(mǎn)足，從而抓住機(jī)會(huì)，獲得成功。因此，市場(chǎng)是根本，是我們正確決策的依據(jù)。合肥市東區(qū)作為前些年合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中心地之一.如今優(yōu)勢(shì)已很難發(fā)揮。該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展受到了很大的制約,無(wú)論在發(fā)展的規(guī)模還是房地產(chǎn)的價(jià)格上都要落后于其他的地區(qū),但經(jīng)濟(jì)發(fā)展的共同富裕是我們的總體目標(biāo),這也告訴我們這一地區(qū)的暫時(shí)落后只是發(fā)展的時(shí)間問(wèn)題,在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的

2、今天,這一地區(qū)的房地產(chǎn)也將很快進(jìn)入發(fā)展的快車(chē)道。明月港灣小區(qū)地處臨泉路與郎溪路交匯處，二十埠河?xùn)|側(cè)，臨泉路將小區(qū)一分為二，周邊相鄰肥東二院方廟中心、新安公學(xué)、郎溪小學(xué)、玻璃總廠、國(guó)風(fēng)塑業(yè)、恒通批發(fā)市場(chǎng)、漕沖批發(fā)市場(chǎng)、長(zhǎng)江批發(fā)市場(chǎng)。根據(jù)本案的物理特性及當(dāng)代人文特點(diǎn)，建議提出親水生態(tài)家園的概念主題，在此概念基礎(chǔ)上，結(jié)合小區(qū)自然、地理?xiàng)l件及開(kāi)發(fā)草圖，劃分出五大組團(tuán)和八大景觀，作為小區(qū)的整體規(guī)劃基本形式。經(jīng)過(guò)詳實(shí)的調(diào)研分析，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，對(duì)產(chǎn)品、價(jià)格、推廣方案作出理性的設(shè)計(jì)，相信這一切都將是我們成

3、功攻破市場(chǎng)的利器。合肥市四大區(qū)域概況：◆包河區(qū)：處于城市上風(fēng)口，是發(fā)展房地產(chǎn)的最佳選擇，未來(lái)合肥大步向南趨向巢湖發(fā)展，包河區(qū)必將處于前沿陣地、核心區(qū)域，作為大城市向南推進(jìn)的核心區(qū)域和市區(qū)區(qū)域面積最大的新城區(qū)，包河區(qū)能夠?qū)Ω黝?lèi)生產(chǎn)要素產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力，必將快速迎來(lái)一個(gè)工業(yè)化、城市化跨越式發(fā)展的“黃金時(shí)期”?！衄幒^(qū)：隨著合肥新站綜合開(kāi)發(fā)試驗(yàn)區(qū)的不斷發(fā)展，周邊的交通、配套等條件也日臻完善，越來(lái)越多的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)被該區(qū)未來(lái)的升值潛力所吸引。這與其所處的地理位置有著較大的關(guān)系。與其他三個(gè)行政區(qū)相比，便

4、捷的交通是瑤海區(qū)重要的區(qū)位特點(diǎn)?，幒^(qū)是交通樞紐區(qū)。合肥火車(chē)站、長(zhǎng)途汽車(chē)站、旅游汽車(chē)站、出租車(chē)旅游公司等坐落在區(qū)內(nèi)，鐵路、公路、水運(yùn)等交通發(fā)達(dá)。便利的交通條件使該區(qū)既與市中心區(qū)緊密相連，又可遠(yuǎn)離都市的喧囂，公交線路多、站點(diǎn)設(shè)置合理，使得居民出行十分便利?！魪]陽(yáng)區(qū)：是以合肥市老城區(qū)為主體，南至合肥的“翡翠項(xiàng)鏈”的南段——銀河、包河，東與瑤海區(qū)隔淝河相望，整個(gè)區(qū)域向西北延伸。全區(qū)面積１３６．８６平方公里，人口３７．１４萬(wàn)，下轄１０個(gè)街道、３個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，是集城鄉(xiāng)為一體的新型城區(qū)。相對(duì)于合肥其他三個(gè)行政區(qū)來(lái)

5、說(shuō)，其各項(xiàng)發(fā)展都較為成熟，住宅的價(jià)格在四區(qū)中也相對(duì)較高?！羰裆絽^(qū)：目前的開(kāi)發(fā)區(qū)域全面紅火，且總體來(lái)看較為集中三線兩區(qū)。三線：環(huán)城路沿線、長(zhǎng)江路沿線、黃山路沿線；兩區(qū)：高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。并且這三線兩區(qū)各據(jù)資源，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)都很有特色。這些特色概括起來(lái)，可以歸納為以下兩點(diǎn)：1、教育為樓盤(pán)開(kāi)發(fā)增光添金；2、圍繞山水以生態(tài)為題作秀博彩?？v觀整體形勢(shì)，目前蜀山區(qū)住宅市場(chǎng)行情走勢(shì)總體表現(xiàn)平穩(wěn)。樓盤(pán)整體開(kāi)發(fā)品質(zhì)較以往有所提高，物業(yè)多向中高檔樓盤(pán)發(fā)展，顯示出蜀山區(qū)樓盤(pán)整體品位的上升，高檔樓盤(pán)也有較強(qiáng)的吸納

6、能力。從購(gòu)買(mǎi)群體上看，除了區(qū)內(nèi)及周邊的有意于改變居住條件的居民，購(gòu)買(mǎi)群體向整個(gè)合肥市外延。未來(lái)隨著貫通南北的懷寧路工程使道路交通有所改善及開(kāi)發(fā)的區(qū)域的趨于成熟，蜀山區(qū)地塊尚有較大開(kāi)發(fā)余量?！?1整合：在對(duì)購(gòu)房者最可能選擇的城區(qū)進(jìn)行調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，最受購(gòu)房者青睞的城區(qū)是西區(qū)，選擇西區(qū)的人占了42.１５％，這與合肥市西區(qū)逐步形成的優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境有很大關(guān)聯(lián)；選擇南區(qū)的人占２１．56％，這與政務(wù)區(qū)南移、良好的居家環(huán)境逐步形成有很大的關(guān)系；一環(huán)內(nèi)也有20.46％的人青睞，當(dāng)然一環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)居高不下也是大多數(shù)人不

7、將一環(huán)內(nèi)商品房作為首選的一個(gè)重要因素；再次是東北新站，目前逐步形成的批發(fā)、零售的周邊環(huán)境以及日益形成的各小區(qū)規(guī)模也成為一部分購(gòu)房者將其作為首選房的一個(gè)因素，這部分群體占15.83％第二節(jié)誰(shuí)在東區(qū)購(gòu)房1、文化層次上來(lái)看。有意向在東區(qū)購(gòu)房的被訪者大多屬于當(dāng)?shù)鼐用瘢蛯W(xué)歷的高中及以下人群占到16.22%，在各板塊中比例最高。2、從職業(yè)狀況來(lái)看。消費(fèi)者以區(qū)內(nèi)企、事業(yè)單位工作人員及工廠的職工、小生意人居多，二者合計(jì)占全部消費(fèi)者的40.32%。3、從家庭收入來(lái)看。有一半被訪者的家庭總收入在1000-300

8、0元之間。4、從居住區(qū)域來(lái)看。在購(gòu)東區(qū)住房者中，東區(qū)的原市民占了55%5、從工作地點(diǎn)來(lái)看。目前就東區(qū)來(lái)說(shuō)，工作在附近市場(chǎng)和工廠企業(yè)的人最多，也是本案的主要的購(gòu)買(mǎi)人群。第三節(jié)購(gòu)房者希望在東區(qū)購(gòu)什么樣的房1.總體而言，購(gòu)房者對(duì)東區(qū)選擇差異并不大，幾條主道路修繕后將占65.56%2.大多數(shù)消費(fèi)者愿意購(gòu)買(mǎi)東區(qū)的多層住宅，極少高層。3.價(jià)格、交通、樓盤(pán)質(zhì)量、生活配套者在東區(qū)購(gòu)房首先考慮的幾因素。序號(hào)因素比例%1價(jià)格66.222交通50.003樓盤(pán)質(zhì)量31.764物業(yè)管理29.055小區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀12.16