資源描述：
《xx市景園營銷推廣方案(doc )》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、肇慶景園營銷推廣方案市場背景一概述1、國家停止別墅用地審批，別墅市場的土地存量日益減少，項目的時間價值更優(yōu)，升值潛力很大。2、目前缺少兼具品質與價格標桿意義的國際化產品3、缺少真正有別墅生活氛圍的別墅社區(qū)，缺少隱秘性，缺少公共活動空間。4、250-350平方是一個普遍接受的面積5、相對而言，由于潛在的本地客戶對別墅生活普遍認識不清，對別墅生活方式的看法還需要有效的引導。6、從各個別墅的銷售情況看，基本上都是做出了現(xiàn)樓之后，銷售進度才加快。二競爭對手1、陽明山莊，鳳凰臺陽明山莊等幾個項目自入市以來，一直以價格為主要手段，利用性價比截取客源，
2、并得到了相對較好的市場業(yè)績。我們將陽明山莊，鳳凰臺作為直接競爭對手理由還有：1）同處北嶺區(qū)，隔街相望；2)產品類型與景園有相似之處，且目標客戶部分重疊。3）業(yè)已有良好的銷售成績及口碑。但陽明山莊，鳳凰臺也有其不足之處，其中有：1）在戶型設計上乏善可陳，私密性不夠，重復戶型較多，不夠個性化2）由于鳳凰臺地塊為狹長型，顯得間隔局促，在景觀設計上不足以與景園相競爭；而且銷售接近尾聲，貨量很少，未足以參與下一輪的競爭3）陽明山莊及燊榮豪庭的別墅群規(guī)劃比較混亂，見縫插針，整體觀感檔次不高，戶型單調2、星湖名郡該盤目前資料不多，只知道是高層，小高層，
3、多層洋房加聯(lián)排，獨棟別墅的組合，區(qū)內有一定商業(yè)，配套較齊全。項目占地較大，主要以中高端產品為主，價格及推廣策略目前還不清楚。但以開發(fā)周期看，此項目將會是我們以后的強勁對手。而燊榮豪庭采用買地皮自建方式銷售，檔次較低，目前一手已經售罄，所以不列為直接競爭對手。三已銷售樓盤客戶群分析1本地客戶占50％的市場，其中包括當?shù)氐钠髽I(yè)老板高級政府部門領導。2、外來度假者，此類客戶以港、澳、臺居多，一般一個月居住2－8次。3、下屬縣級市或鄰市客戶，此類客戶包括廣寧、懷集、云浮、羅定等。4、海外歸僑占據(jù)少量的市場。四分析總結：1、對市場、產品、消費者的總
4、結市場：在肇慶的房地產市場中充斥著一定數(shù)量的別墅項目，從目前所了解到的市場中各項目的銷售情況來看，我們預定的競爭對手都已經在市場中得到相應的認知，雖然各競爭對手之間的差異較大（包括產品及價格），但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點，成為市場銷售的領跑者，成為市場中最具殺傷力的項目。在這樣的市場情況下，一方面給我們留下了一個絕佳的市場機會，一方面也讓我們思考在未來的工作中，如何揚長避短，發(fā)揮我們自身的優(yōu)勢，在未來的殘酷的市場競爭中取得好成績。產品：在肇慶房地產市場中，我們的產品規(guī)模是比較小的，不能單就一個方面說我們的產品是最好的，但我們可
5、以說我們產品的從立意，從規(guī)劃上的起點很高，整體上來說是應該是最好的，雖然我們預定的銷售價格遠高于競爭對手，但這個價格是與我們對項目的預期價值相符的。只要我們能讓消費者實際感受到我們的產品，看到我們的產品價值，我們的銷售必然會放量，我們的項目必然會成為市場關注的熱點，我們的項目必然會成為市場的領跑者。消費者：作為一個聞名于世的旅游城市，肇慶有其不可比擬的景觀優(yōu)勢，隨著鐵路交通的完善，珠三角一批注重養(yǎng)生和環(huán)境，注重生活品質的頂級中產階層，中小企業(yè)主,政府、大學、國有壟斷企業(yè)如電信、供電、供水、供氣、醫(yī)院等單位中高層，金融、貿易、制造業(yè)、高科技
6、、服務業(yè)等行業(yè)高層，大型企業(yè)，經濟實力較強的相對退隱、離退休人士，海外客戶以及一部分的投資客都會是我們的潛在顧客。2、現(xiàn)存的機會機會：1）可以通過前期的宣傳工作，把市場對項目的認知度提高，并有相當一部分消費者了解了我們將來的產品，為我們后期工作的開展奠定了一個良好的基礎；2）隨著時間的推移，我們的工程節(jié)點也即將呈現(xiàn)，為消費者的實際感受提供了物質保障，我們只要抓住在節(jié)點呈現(xiàn)前的這段時間，通過有效手段再次將消費者的關注焦點集中于我們的項目，我們就有機會引導市場對我們項目的印象，使項目順利進入市場。3）我們是后發(fā)制人，可以根據(jù)已有的項目的特點，
7、揚長避短，在產品的設計上也將會更加貼近市場需求，更加制造出不同于競爭對手項目的產品區(qū)隔，形成更加明顯的產品優(yōu)勢；4）雖然市場中競爭對手較多，但卻沒有一家成為市場的主導者，這也為我們的項目成為區(qū)域別墅價格的標桿和領導者提供了機會。3、我們的工作目標：制造項目關注，塑造市場形象，提升產品價值，增強產品感受，成為市場熱點策略一營銷目標：在項目正式推盤后的18-24個月內完成全部銷售任務二主題定位根據(jù)市調報告和我們對肇慶市場的研究，而且在我們對項目競爭對手及肇慶市場消費者的需求狀況進行了梳理以后，并結合項目所獨具的區(qū)位優(yōu)勢，我們將項目的主題進行了
8、定位：依山園－珠三角最有品味的現(xiàn)代養(yǎng)生別墅其理由有以下幾點：①本項目座山面湖，自然生態(tài)優(yōu)勢無匹無對，景觀之美不作第二人想。并擬采用自然生態(tài)結合人工改良的園林規(guī)劃，別墅均依自然地勢地貌而建，盡覽
