城市綜合體的城市價值和商業(yè)模式研究報告

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1、《城市綜合體的城市價值和商業(yè)模式研究報告》——陳晨一、案例索引???1、東京城市副中心——新宿???2、德國柏林市波茨坦廣場——索尼中心???3、加拿大蒙特利爾瑪麗城廣場???4、香港IFC???5、香港太古城????6、紐約洛克菲勒中心???7、加拿大多倫多伊頓中心???8、東京的陽光城???9、新加坡新達城???10、上海新天地???11、倫敦碼頭區(qū)——金絲雀碼頭???12、法國拉德方斯???13、日本橫濱港未來21區(qū)???14、泰國長春廣場二、城市綜合體定義???所謂“城市綜合體”，是將城市中商業(yè)、辦公、

2、居住、酒店、餐飲、會議、文娛、交通樞紐等城市功能在空間上進行組合，并在各功能間建立一種相互依存、相互補益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統(tǒng)一的綜合體。???城市綜合體這種建筑形態(tài)最早出現(xiàn)于西方國家，且目前全球最典型的大型城市綜合體也分布于資本發(fā)達國家的重點城市之中，如紐約、倫敦、巴黎等。???中國直到九十年代才相繼建成一批建筑綜合體，如北京的國際貿(mào)易中心和華貿(mào)中心、上海的新天地、深圳的華潤中心等。????城市綜合體作為一種“泊來品”，在中國發(fā)展逐漸加快，并升級為新都市綜合體，城市綜合體基本具備了現(xiàn)

3、代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。三、城市綜合體商業(yè)模式3.1開發(fā)體量???近幾年，城市綜合體正成為中國房地產(chǎn)乃至商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流開發(fā)模式，從某種意義上講，未來中國城市開發(fā)的競爭也是綜合體的開發(fā)競爭，并由此構(gòu)成一個具有多職能、最具競爭力和抗風險的城市縮微體。???一二線城市綜合體的開發(fā)體量存在差異。???北京、上海、深圳等一線城市其城市綜合體的開發(fā)體量較大，均在100萬平方米左右，體量大、規(guī)模大，基本上是國內(nèi)、香港等有品牌影響力、有資金實力和開發(fā)經(jīng)驗的大型開發(fā)企業(yè)，其規(guī)劃和開發(fā)的項目能完整的體現(xiàn)城市

4、綜合體的含義。???功能上涵蓋中高端零售、甲級辦公樓、國外的高星級酒店、高端服務式公寓、高端住宅。???案例：北京華貿(mào)中心、上海浦東新鴻基IFC。???杭州、沈陽、無錫等二線城市的綜合體，主要面積在50萬至80萬平方米左右，主要根據(jù)各城市目前市場容量和需求所開發(fā)，其開發(fā)商主要包括本土開發(fā)商、香港開發(fā)商和中國品牌開發(fā)商。功能上涵蓋高尚住宅、大體量零售、甲級辦公樓等，一般較少會引入星級酒店作為高端商務配套。???案例：香港IFC。3.2開發(fā)周期???城市綜合體包含了所必須的商務辦公、商業(yè)休閑、酒店餐飲和公寓住宅四大

5、核心功能。其中，商務功能是其標志性功能，作為高投入、多功能、大體量建筑群，一般要求開發(fā)商要有能力控制開發(fā)節(jié)奏。???城市綜合體的開發(fā)周期長，一般需要3～5年的開發(fā)周期，新城區(qū)開發(fā)相對快些，例如杭州萬象城；而市中心區(qū)域開發(fā)往往涉及到舊城改造等諸多不利因素，開發(fā)周期往往要5年甚至更長，往往采取片區(qū)逐步分期開發(fā)模式，例如上海新天地（整體開發(fā)約15年）。???前期可預留發(fā)展空間，分期開發(fā)較為保險，應把握開發(fā)節(jié)奏，注重建設的持續(xù)性，在區(qū)域條件、市場條件等方面成熟后，商務功能的高檔酒店、寫字樓、商業(yè)街就會呼之欲出。???案

6、例：香港太古廣場。3.3空間布局???在一個城市進行都市綜合體開發(fā)時，首先要分析研究該城市的各種零售功能、服務、商務、辦公功能以及其他各具體功能的經(jīng)營現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，其次要分析其經(jīng)營物業(yè)場所的選擇習慣特點，結(jié)合其對輔助配套條件（可達交通方式、停車位、貨物運輸?shù)龋┑囊蟪潭?，確定綜合體中規(guī)劃的每一種功能的地價區(qū)位選擇相對位序。???在城市綜合體開發(fā)中，通過地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機聯(lián)系

7、，組成一套完善的體系，打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。???為了實現(xiàn)綜合體內(nèi)各個物業(yè)綜合價值的最大化，可以在規(guī)劃中結(jié)合都市綜合體的土地價值梯度分析來研究各個功能空間布局，不同類型的物業(yè)依據(jù)其商業(yè)價值最大化的原則進行空間布局。???案例：紐約洛克菲勒中心、加拿大多倫多伊頓中心、東京陽光城。3.4功能協(xié)同???城市綜合體的包容性強，功能選擇的范圍也很寬。從實踐中來看，功能組合不合理也是造成城市綜合體不好的重要原因，這其中，最核心的要素是如何做到各種功能的目標客群一致，做到有效的交叉互動。???

8、?城市綜合體將商業(yè)、辦公、居住等多功能城市空間通過合理的交通連接，有機組合、相互依存、協(xié)同促進，具體物業(yè)功能比例的確定是一個極其復雜的過程，與以下因素息息相關(guān)：地塊規(guī)劃指標、政府要求；市場狀況；項目整體定位；開發(fā)商預期收益平衡。???城市綜合體在不同地域，其物業(yè)功能分配的比例也不相同，在CBD、傳統(tǒng)購物街區(qū)、城市新興區(qū)域，作為城市綜合體開發(fā)面臨的受眾群體和需求也大相徑庭。但無論如何，要