張孑皇信托融資方式一覽圖

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1、信托融資方式一覽圖（張孑皇編寫）信托融資方式一覽圖（張孑皇編寫）一、操作流程1、貸款型信托2、股權(quán)型信托3、財(cái)產(chǎn)受益型信托二、信托公司目前常用的信用增級方式信托產(chǎn)品設(shè)置（超）優(yōu)先級受益權(quán)和次級受益權(quán)，優(yōu)先級受益權(quán)由普通投資者持有，次級受益權(quán)由融資方或關(guān)聯(lián)第三方持有。信托收益分配順序一般為：①分配優(yōu)先受益人信托資金本金－②分配優(yōu)先受益人信托收益－③分配次級受益人信托資金本金－④分配次級受益人信托收益。三、政策層面可能變化的影響（有新聞報(bào)道監(jiān)管層將禁止“股權(quán)投資＋溢價(jià)回購類”信托產(chǎn)品）繼傳出“打新”型信托產(chǎn)品將被叫停的消息后，回購類信托產(chǎn)品也面臨著相同的境況。日前多家媒體報(bào)道稱，一份規(guī)范信托業(yè)務(wù)

2、的征求意見稿正在業(yè)內(nèi)傳開，該意見稿的主旨系擬叫?！肮蓹?quán)%2B回購”式的股權(quán)信托投資。意見稿中明確提出了幾項(xiàng)要求：首先，信托公司開展信托業(yè)務(wù)，不得以股權(quán)投資附加回購方式進(jìn)行項(xiàng)目投資。其次，信托公司要嚴(yán)格執(zhí)行國家新制定的固定資產(chǎn)貸款項(xiàng)目資本金管理制度；信托公司不得將銀行理財(cái)資金用于項(xiàng)目資本金，但對接商業(yè)銀行的私人銀行業(yè)務(wù)除外。最后，信托公司開展項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)時(shí)，要依照國家規(guī)定，明確和細(xì)化可接受的資本金來源，對于來自股東借款(除非注明在風(fēng)險(xiǎn)情況下放棄一切償還權(quán)利)、銀行貸款和銀行理財(cái)資金，不得作為項(xiàng)目資本金。此征求意見稿初衷系為了有效管理信托公司和地方政府合作的基建類信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)，但可能對目前的其

3、他類“股權(quán)投資＋回購”模式產(chǎn)生影響。四、一點(diǎn)設(shè)想鑒于我司項(xiàng)目的特點(diǎn)及配合后續(xù)招商需要，建議采用股權(quán)信托模式融資，同時(shí)信托產(chǎn)品設(shè)置超優(yōu)先級受益權(quán)、優(yōu)先級受益權(quán)、次級受益權(quán)，持有不同的受益權(quán)享有不同的收益率；其中：超優(yōu)先級受益權(quán)由普通投資者持有；優(yōu)先級受益權(quán)建議由開發(fā)商（潛在的投資商）持有，可附帶某些在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)投資的優(yōu)惠權(quán)利；次級受益權(quán)由融資方或關(guān)聯(lián)方持有（設(shè)置次級受益權(quán)并不系必需的）。四、案例序號(hào)信托公司信托計(jì)劃名稱日期發(fā)行規(guī)模期限預(yù)期年收益資金運(yùn)用方式風(fēng)險(xiǎn)控制措施一貸款信托　　　　　　1外貿(mào)信托萬象新天項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃2013年4月24日至5月15日總1億元，公開發(fā)行優(yōu)先級受益權(quán)人民幣

4、8000萬元，次級受益權(quán)2000萬元由外貿(mào)信托認(rèn)購2年優(yōu)先級受益權(quán)部分預(yù)期收益率：6％/年；購買300萬元及以上投資人預(yù)期收益率為6.5%/年信托資金用于向北京天鴻置業(yè)有限公司發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，用于萬象新天項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)物業(yè)抵押、抵押物附著的應(yīng)收賬款質(zhì)押、保證擔(dān)保、抵押物保險(xiǎn)、強(qiáng)制執(zhí)行公證2百瑞信托百瑞寶盈34號(hào)（五里村土地整理項(xiàng)目）集合資金信托計(jì)劃2013年8月3日至8月14日8,000萬元2年9.0%（2年期）信托資金以債權(quán)形式提供給廣居民生，用于“五里村”一級土地整理項(xiàng)目和“青城山房”項(xiàng)目后期建設(shè)。政府信用保證、資產(chǎn)質(zhì)押、股權(quán)質(zhì)押、責(zé)任擔(dān)保、現(xiàn)金流監(jiān)控3中誠信托北京沿海青年公寓貸款項(xiàng)

5、目集合資金信托計(jì)劃2013年10月6日至2013年10月18日7000-8000萬元2年9.5％-11.5%集合資金以貸款方式發(fā)放給北京沿海綠色家園世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，用于北京沿海青年公寓項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)信托貸款的擔(dān)保方式為抵押擔(dān)保和關(guān)聯(lián)方的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。　　　　　序號(hào)信托公司信托計(jì)劃名稱日期發(fā)行規(guī)模期限預(yù)期年收益資金運(yùn)用方式風(fēng)險(xiǎn)控制措施二股權(quán)信托　　　　　　1北方信托天津廣成城鄉(xiāng)建設(shè)投資有限公司股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃2013年7月22日至2013年8月22日12000萬元2年7.4％-8.4％本信托計(jì)劃資金用于向天津廣成城鄉(xiāng)建設(shè)投資有限公司進(jìn)行增資?政府信用（廣成為國有獨(dú)資公司）2

6、中融信托中融-悅合股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃2013-7-1240000萬元2年7.5-13.5%以股權(quán)投資的方式直接或間接持有上海悅合置業(yè)有限公司100%的股權(quán)受益權(quán)分層、擔(dān)保三財(cái)產(chǎn)受益型信托　　　　　　1中原信托信息大廈項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)信托信托受益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃2013年10月15日至2013年10月28日不高于人民幣2500萬元1年預(yù)期年收益率為9.50%信托計(jì)劃本金用于購買信息大廈項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)信托（以下簡稱"不動(dòng)產(chǎn)信托"）項(xiàng)下初始受益人的全部初始受益權(quán)　2新華信托辛特拉產(chǎn)權(quán)酒店（不動(dòng)產(chǎn)）投資集合資金信托計(jì)劃2013年8月5日-2013年9月5日5000-7500萬元3年9.511%向

7、海南致遠(yuǎn)購買其開發(fā)的辛特拉皇家度假酒店部分獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位客房新華信托委派代表進(jìn)入海南致遠(yuǎn)董事會(huì)、通過中國工商銀行預(yù)售款監(jiān)管賬戶，對開發(fā)商的現(xiàn)金流進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)管序號(hào)信托公司信托計(jì)劃名稱日期發(fā)行規(guī)模期限預(yù)期年收益資金運(yùn)用方式風(fēng)險(xiǎn)控制措施四混合型信托　　　　　　1中信信托中信盛景·星耀地產(chǎn)基金集合信托計(jì)劃2013年9月10日-2013年9月25日不少于67.9億元人民幣，其中次級受益權(quán)出資權(quán)益不少于32.9億元；優(yōu)先級