酒店式公寓與公寓式酒店的區(qū)別

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1、酒店式公寓與公寓式酒店的區(qū)別酒店式公寓與公寓式酒店的區(qū)別產(chǎn)權(quán)式酒店，起源于上個世紀70年代的歐美國家，開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權(quán)。它是一種投資與休閑度假相結(jié)合的旅游房產(chǎn)新模式。近年來，產(chǎn)權(quán)式酒店在中國的房產(chǎn)市場上也相當活躍，目前市場上已經(jīng)有數(shù)十個此類酒店在營業(yè)中，不少投資者看中了它的風(fēng)險小，投資收益豐厚等特點，紛紛下注，但是作為一項新穎的房產(chǎn)投資模式，利弊共存是難免的。正確面對產(chǎn)權(quán)式酒店的弊端，謹慎投資，規(guī)避風(fēng)險，對

2、于投資產(chǎn)權(quán)式酒店的投資者而言無疑至關(guān)重要。優(yōu)勢：委托經(jīng)營，業(yè)主輕松目前市場上投資產(chǎn)權(quán)式酒店一般業(yè)主擁有一套星級酒店客房的產(chǎn)權(quán)之后，業(yè)主可以委托開發(fā)商或酒店經(jīng)營者出租、打理，自己按時收取租金或年底的酒店贏利分紅。這樣，對于業(yè)主來說，省去了不少不必要的管理麻煩。提供包租，收益穩(wěn)定不少產(chǎn)權(quán)式酒店都提供相當誘人的包租服務(wù)，每年給予業(yè)主固定百分比的回報率，包租年限有五年，有十年不等。以一套總價30萬，10年包租，每年8％回報率的產(chǎn)權(quán)式酒店為例，對于投資者而言，若是一次性付款的話，十年后，扣除業(yè)主每年的固定回報率，其實只支付了6萬元就得到了這套原價30萬的產(chǎn)權(quán)式酒店中的一套房。若

3、按揭貸款的話，首付四成即12萬左右，每年穩(wěn)定的租金收益，也基本可以抵消貸款數(shù)額。這一優(yōu)勢條件是其他類型物業(yè)所無法比擬的。顯然，相比投資住宅，公寓、商鋪等，投資這類產(chǎn)權(quán)式酒店風(fēng)險也小得多。投資產(chǎn)權(quán)式酒店的業(yè)主，一般都不會經(jīng)常居住，往往是租賃出去，但是，酒店的開發(fā)商都會提供業(yè)主每年一定時間的免費入住權(quán)，10－30天不等，對于異地置業(yè)者而言，這一條件相當吸引人。最大風(fēng)險：開發(fā)商是否誠信產(chǎn)權(quán)式酒店存在著以上種種的優(yōu)勢，但是，作為一項新興事物，它必然潛藏著一定的投資風(fēng)險，所以要想真正將上述優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為自己的獲益，投資者還需要謹慎考慮。這種風(fēng)險主要來自開發(fā)方誠信與否。產(chǎn)權(quán)式酒店的開

4、發(fā)商在出售酒店的過程中，其實已經(jīng)在收回成本，如果開發(fā)商惡意欺詐或經(jīng)營公司在酒店營業(yè)中經(jīng)營不善，由于酒店經(jīng)營成本較高，一旦產(chǎn)生經(jīng)營風(fēng)險，投資者投資回報就沒有任何保障。應(yīng)對方式：選房先看開發(fā)商化解風(fēng)險的辦法只有一個：選擇一些真正高品質(zhì)，有穩(wěn)定收益保障的產(chǎn)權(quán)式酒店。產(chǎn)權(quán)酒店品質(zhì)高低與否，起決定作用的是開發(fā)商與酒店管理公司的實力與經(jīng)驗是否足夠雄厚。選產(chǎn)權(quán)式酒店實際就是在選擇開發(fā)商與酒店管理公司，只要開發(fā)商實力強勁經(jīng)驗豐富，酒店選址、建筑品質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量、管理公司選擇等都將得到有力的保證，這一切又都會幫助產(chǎn)品在市場上獲得較高的租金和穩(wěn)定的出租率，這也是對業(yè)主投資回報的有力保障。所

5、以開發(fā)商是推動項目良好運作的源泉。產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的經(jīng)營管理公寓式酒店作為酒店業(yè)的一個創(chuàng)新品種，是近幾年在我國出現(xiàn)的新事物。但無論是酒店行業(yè)，還是房地產(chǎn)行業(yè)對它并不感到陌生，因為它與國內(nèi)在90年代中期出現(xiàn)的酒店式公寓在產(chǎn)品設(shè)計、服務(wù)模式和功能配套等方面都極其相似，二者只有從經(jīng)營角度上分析才能區(qū)別。酒店式公寓面向的是長期租賃客戶，而公寓式酒店主要是針對中短期旅游者市場。近幾年，隨著酒店式公寓的長期租賃客戶的租金不斷下降，一些擁有整體產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓開始提出了以按天到按月為短期租賃的酒店經(jīng)營模式。這種經(jīng)營方式的演變，實際上就是國外公寓式酒店（ExtendedStayHote

6、l）的經(jīng)營模式。雖然目前酒店式公寓樓很多，但在此之前，酒店式公寓樓盤大都將每個單元出售給個體購房者，購房者擁有產(chǎn)權(quán)，或自住或?qū)ν獬鲎?，因此，能按照以公寓式酒店方式?jīng)營的酒店式公寓樓并不多。如此可見，從市場供求關(guān)系來看，國內(nèi)公寓式酒店的市場前景極其廣闊。隨著中國加入WTO，北京申奧和上海申辦世博會的成功，預(yù)計未來國內(nèi)主要大中城市的商務(wù)和度假旅游市場將大幅增長，房地產(chǎn)開發(fā)商也適時機地推出了產(chǎn)權(quán)式公寓酒店品種。鑒于國內(nèi)酒店業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)對產(chǎn)權(quán)式公寓酒店其獨特的經(jīng)營模式比較陌生，本文將從酒店經(jīng)營管理的角度通過對國外公寓式酒店（ExtendedStayHotel）的市場定位、產(chǎn)

7、品設(shè)計（包括服務(wù)和配套）和經(jīng)營管理等方面加以分析，并結(jié)合國內(nèi)旅游和酒店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢，運用SWOT分析方法對國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的目標市場定位、產(chǎn)品設(shè)計（包括服務(wù)和配套）和經(jīng)營管理等方面作嘗試性的探討。一．國外公寓式酒店(Extended–Stayhotel)的經(jīng)營模式按照字面上翻譯ExtendedStay的意思是指相對較長時間的逗留。ExtendedStayHotel是美國酒店業(yè)在20世紀80年代的創(chuàng)新品種，與傳統(tǒng)酒店比較，ExtendedStayHotel的產(chǎn)品特征是：擁有居家的格局和良好的居住功能，客房包括：客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，并配有全