上海典型商業(yè)廣場大寧國際商業(yè)廣場專題案例分析研究

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1、上海典型商業(yè)廣場大寧國際商業(yè)廣場專題案例分析研究一、項(xiàng)目開發(fā)背景及項(xiàng)目理念開發(fā)背景滬北地區(qū)尤其是閘北區(qū)相較于市區(qū)的發(fā)展總存在“滯后”“落后”的感官認(rèn)識(shí)。這其中有歷史原因，如上世紀(jì)日軍侵略對(duì)繁華的滬北的破壞；也有之后功能定位的影響，即閘北作為上海對(duì)北部地區(qū)的交通要塞窗口，聚集了較多外地來滬打工人員；幾十年的“腐蝕”，使得閘北區(qū)逐漸淪變?yōu)椤跋轮唤恰?。近幾年上海商業(yè)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，使得上海商業(yè)零售人均面積已經(jīng)達(dá)到了國際飽和水平。但隨著中心地價(jià)不斷提升，市區(qū)人口又因?yàn)檐壍澜煌ǖ穆鋵?shí)而不斷向邊緣化延伸轉(zhuǎn)移，邊緣地區(qū)人口密度不斷上升，而閘北地區(qū)目前已經(jīng)擁

2、有80萬人口，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的落后陳舊、規(guī)模偏小的商業(yè)設(shè)施已經(jīng)不能滿足居民的需求。在上述的地區(qū)發(fā)展與現(xiàn)狀不匹配的背景下，投資額達(dá)20億元、總建筑面積250000平方米的大寧國際商業(yè)廣場應(yīng)時(shí)而生。項(xiàng)目理念LifeHub（生活中心）。即所謂將“生活、工作、消費(fèi)”的人文活動(dòng)融會(huì)在一起，讓人們?cè)谝粋€(gè)多元的環(huán)境中享受城市生活帶來的美好體驗(yàn)。現(xiàn)代消費(fèi)者就是一批努力要把生活中的所有內(nèi)容化繁為簡的人。朝九晚六軍訓(xùn)似的工作規(guī)律讓現(xiàn)代人單調(diào)的想吐，午餐時(shí)間相當(dāng)于放風(fēng)，可誰都沒有精力和時(shí)間長途跋涉去享受一頓美食，就近解決一頓是一頓，和填鴨沒什么區(qū)別。下了班業(yè)余生活豐富

3、的希望健身房在隔壁，烹調(diào)美味的餐廳走幾步就到，娛樂場所在視力范圍內(nèi)，因?yàn)檎l也沒有心思為了度過一個(gè)美好的夜晚而做上海一夜游。周末更不例外，因?yàn)閾頂D的交通讓人感覺仿佛一路上在難產(chǎn)，不動(dòng)用公共交通工具能讓周末更美好。正是基于現(xiàn)代人這樣的生活心態(tài)，商家才不斷把自己的消費(fèi)內(nèi)容擴(kuò)充起來，既要豐富的消費(fèi)內(nèi)容也要簡單的消費(fèi)過程，方便、快捷就是現(xiàn)代消費(fèi)者最簡單的要求。大寧國際商城的LifeHub理念的實(shí)質(zhì)即，為消費(fèi)者在一個(gè)聚集點(diǎn)進(jìn)行“方便”“快捷”“多元”的消費(fèi)。一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目簡介大寧國際商業(yè)廣場位于上海市浦西中軸交通主干線共和新路與大寧路交界，是滬北地區(qū)首

4、個(gè)以lifehub生活中心為理念的大型購物休閑廣場。大寧國際商業(yè)廣場物業(yè)管理由國際知名的第一太平戴維斯物業(yè)顧問（上海）有限公司負(fù)責(zé)，信心保證。由中外合資上海福樂思特房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)，主要開發(fā)資金來自香港、臺(tái)灣、美國及新加坡。項(xiàng)目的主要股東為香港安泰集團(tuán)及崇邦集團(tuán)，后者并負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)、市務(wù)及營運(yùn)管理。安泰集團(tuán)從事房地產(chǎn)開發(fā)、金融及貿(mào)易等業(yè)務(wù)，曾參與投資開發(fā)的上海房地產(chǎn)項(xiàng)目包括企業(yè)天地、翠湖天地、香港新世界大廈等。崇邦集團(tuán)由香港及新加坡財(cái)團(tuán)組成，專注國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，其管理層由資深房地產(chǎn)專業(yè)人士組成，曾成功開發(fā)多個(gè)上海知名項(xiàng)目，經(jīng)驗(yàn)豐富

5、。區(qū)位圖一區(qū)位圖二效果圖實(shí)景圖項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)基本指標(biāo)占地面積55000平方米酒店面積30000平方米總建筑面積250000平方米辦公樓面積40000平方米建筑棟數(shù)15棟商業(yè)面積120000平方米停車位1300個(gè)車庫面積50000平方米電梯每棟均有至少2部設(shè)備房面積10000平方米建筑功能布局建筑總平面布局Square所有15棟建筑通過建筑間廊橋被劃分為9大組團(tuán)（block）,中央廣場設(shè)置在5、6、8、9組團(tuán)的中間包圍處。從其建筑功能分布情況來看，該項(xiàng)目商業(yè)比重很大，是較為典型的商業(yè)主導(dǎo)型綜合產(chǎn)品。在下述詳細(xì)剖析中將以商業(yè)相關(guān)信息為對(duì)象。商業(yè)建筑

6、布局組團(tuán)棟數(shù)規(guī)模主題111F~3F購物、餐飲211F~3F服飾、影院511F~3F電器、餐飲641F~4F餐飲、服飾811F~4F餐飲、電腦、娛樂941F~4F餐飲、服飾、休閑1011F~3F購物、休閑1111F~4F服飾、購物1211F~5F購物、餐飲、休閑?從項(xiàng)目總體布局來看，主要涉及的餐飲、休閑、零售業(yè)沒有采取絕對(duì)意義上的分隔布局，而是采取remix的混合布局，這對(duì)于沿街面相對(duì)較短的本案來說有利于消費(fèi)人群在內(nèi)部商業(yè)主體的逗留和消費(fèi)。?項(xiàng)目縱向商業(yè)利用率較高,多業(yè)態(tài)的組合引入，使得一些相對(duì)承租能力較弱但檔次較高的業(yè)態(tài)能夠在縱向空間上生存。

7、平均3F以上的商業(yè)布置也最大化了項(xiàng)目的盈利能力。交通動(dòng)線布局入口?項(xiàng)目為開放式街區(qū)，共計(jì)入口10處，其中人行入口8處，車型入口2處?人行主入口排布在人流密集處，即街角位置及賣場位置?人行次入口主要沿街按樓棟之間間距自然排布?車行入口集中在西側(cè)，即人流最稀疏區(qū)。動(dòng)線?人行交通動(dòng)線與車行交通動(dòng)線有明顯分界點(diǎn)，分界位置為地塊中軸附近，接近廣場中心區(qū)。?人行動(dòng)線主要集中在地塊東半?yún)^(qū)，簡單來看即平均分割的“三縱六橫”，中心廣場區(qū)位置即為中心縱與中心橫的交界處。?車行動(dòng)線占據(jù)范圍較小，涵蓋面積約為地塊面積的25%，為沿靠停車場環(huán)繞走向。?人行道與車道交匯

8、處設(shè)有護(hù)欄和人行橫道線，幫助人流、車流區(qū)分和疏導(dǎo)。一、業(yè)態(tài)組合與分布各業(yè)態(tài)分布一樓業(yè)態(tài)分布圖二樓業(yè)態(tài)分布圖三樓業(yè)態(tài)分布圖四樓業(yè)態(tài)分布圖零售業(yè)休閑娛樂業(yè)非商業(yè)用途餐飲