2016年北京商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查分析及行業(yè)投資前景報告

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1、要求盡量多內(nèi)容，2015年北京商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查分析及行業(yè)投資前景報告第一章我國房地產(chǎn)市場發(fā)展分析第一節(jié)中國房地產(chǎn)供需分析一、住房潛在需求分析（一）住房市場潛在需求旺盛的社會根源1.多項公共政策影響。第一，住房公積金政策是實行強制住房儲蓄的政策，但因住房公積金政策實施時間不長而存在著一定問題，幾乎成為了購房公積金。第二，我國實行九年義務(wù)教育政策，適齡兒童在戶籍所在地就近入學(xué)。外地人只有在當(dāng)?shù)赜匈彿坎拍苓w入戶籍，小孩才能進入該地段的義務(wù)教育學(xué)校就讀。第三，無論從降低工作、生活及學(xué)習(xí)成本，還是從享受福利待遇來說，外地

2、人購房遷入當(dāng)?shù)氐膽艏际呛苤匾?。第四，大量有集體戶口且正在租房居住的大學(xué)畢業(yè)生想結(jié)婚登記，購房落戶幾乎成為其必然的選擇。2.保障性住房欠缺。其管理機構(gòu)及經(jīng)營機構(gòu)幾乎沒有提供住房租賃服務(wù)，住房租賃服務(wù)基本上是建立在私人租賃的基礎(chǔ)上。租房的不穩(wěn)定性及暫時性也使租房人不愿購置性能較優(yōu)的居住設(shè)備，使其生活質(zhì)量也不能得到充分提高。（二）住房市場潛在需求旺盛的經(jīng)濟根源1.城市土地供給相對短缺。一方面，地方管理機構(gòu)透過土地拍掛制度掌控著城市土地一級市場的土地供應(yīng)，使得市場機制對土地供應(yīng)量的自動調(diào)節(jié)作用已難以發(fā)揮?？晒╅_發(fā)的

3、土地不能及時供應(yīng)到住房市場，住房供給與需求的平衡關(guān)系被打破，造成住房供應(yīng)在時點上的相對短缺，產(chǎn)生了人們搶購住房的非零和博弈局面，住房價格不斷被推高。加之地方管理機構(gòu)為了迅速闊大城市規(guī)模，限制城市中心土地供應(yīng)，隨即導(dǎo)致城市中心住房價格異常高漲，在比價效應(yīng)的推動下引發(fā)了整個城市住房價格的全面上漲。另一方面，城鄉(xiāng)結(jié)合部的宅基地擠出了大量的住房用地，這使得住房的供給更為短缺。2.我國住房成為資金投資載體。因住房在保有環(huán)節(jié)不征房產(chǎn)稅，持有成本較低，同時即能保值又能租售增值，住房自然就成為優(yōu)良的投資載體。近年我國住房價格出

4、現(xiàn)了較大幅度的波動。這種價格波動逐漸被發(fā)現(xiàn)和利用，使得大量的企業(yè)和個人都參與到這一資金投資活動中來。住房的資金投資載體的功能不斷顯現(xiàn)。二、我國購置未開發(fā)土地情況307/307為提高土地資源節(jié)約集約水平，提升土地資源供給能力與水平，推動經(jīng)濟社會發(fā)展轉(zhuǎn)型升級，國家將閑置土地問題解決提升到了十分重要的高度，這一年國務(wù)院將安排對2009年2015年土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管網(wǎng)上顯示的疑似閑置土地進行督察督導(dǎo)。我省一直以來對閑置土地清理十分重視，2016年全省產(chǎn)業(yè)園區(qū)工作推進會對閑置土地清理提出了要求，黃家培副省長也多次作了指

5、示。為作好閑置土地清理處置準(zhǔn)備工作，根據(jù)貴州省國土資源廳黨組安排，土地利用處組織相關(guān)事業(yè)單位在全省開展了閑置土地調(diào)研，重點對畢節(jié)市、遵義市進行了實地調(diào)研，并組織全省對網(wǎng)上顯示的2009年以來疑似閑置土地逐宗進行了清理核實，摸清了閑置土地的底數(shù)、分析了閑置土地的成因，提出了2016年解決閑置土地問題的建議，擬定了下一步閑置土地清理處置工作打算?，F(xiàn)將調(diào)研情況匯報如下：一、閑置土地基本情況經(jīng)對土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管網(wǎng)上顯示的疑似閑置土地逐宗清理核實，網(wǎng)上顯示疑似閑置土地518宗，面積1751.9023公頃，其中真實閑置

6、類土地183宗，面積601.6283公頃，面積占34.34%;非真實閑置類土地335宗，面積1150.27公頃，面積占65.66%。土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管網(wǎng)上顯示批而未供土地30382.53公頃。真實閑置土地各年度分布為：2011年1宗，面積5.0662公頃;2012年2宗，面積11.1722公頃;2013年3宗，面積3.3795公頃;2014年96宗，面積347.9138公頃;2015年81宗，面積234.0966公頃，主要集中在2014年、2015年，面積分別占57.83%、38.91%。真實閑置土地地區(qū)排序

7、分別為：畢節(jié)市118宗，面積362.8444公頃;銅仁市18宗，面積90.3113公頃;安順市17宗，面積69.0038公頃;遵義市14宗，面積27.7416公頃;黔南州8宗，面積25.2512公頃;六盤水市4宗，面積20.2302公頃;黔西南州4宗，面積6.2457公頃;非真實閑置土地各年度分布為：2009年4宗，面積10.3724公頃;2011年2宗，面積30.5722公頃;2012年8宗，面積18.4411公頃;2013年30宗，面積103.6347公頃;2014年53宗，面積182.4214公頃;201

8、5年238宗，面積804.8322公頃，主要集中在2015年。非真實閑置土地最多的為畢節(jié)市。二、真實閑置土地形成原因(一)政府原因1、征地拆遷難。一些地方政府因急需通過土地出讓獲得出讓金用于各項事業(yè)發(fā)展，往往采取先生地出讓再進行征地拆遷，導(dǎo)致征地拆遷時間計入土地出讓開發(fā)時間，造成土地閑置。而目前征地拆遷難度較大，一般有以下幾個原因：一是我省現(xiàn)行的征地補償安置標(biāo)準(zhǔn)是按2010年統(tǒng)一年產(chǎn)值