國(guó)瑞地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的思考課件

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1、如何從運(yùn)營(yíng)管理角度把握項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全局（供內(nèi)部交流）鮑筱斌（201103）要點(diǎn)一、區(qū)域總經(jīng)理要關(guān)注的一些重點(diǎn)二、對(duì)房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)管理的理解三、運(yùn)營(yíng)管理要做什么四、如何編制項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)五、如何從運(yùn)營(yíng)的角度開(kāi)展投資分析3一、區(qū)域總經(jīng)理要關(guān)注的一些重點(diǎn)（1）提出有市場(chǎng)空間的定位方案將市場(chǎng)定位方案反映到設(shè)計(jì)方案中，細(xì)化產(chǎn)品定位提出比較符合項(xiàng)目特性的現(xiàn)金流量分析結(jié)果，制定融資計(jì)劃制定全面且能把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)的項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃定額設(shè)計(jì)與成本控制圍繞項(xiàng)目定位，策劃一整套的營(yíng)銷(xiāo)事件4區(qū)域總經(jīng)理要關(guān)注的一些重點(diǎn)（2）銷(xiāo)售管理客戶關(guān)系管理，挖掘客戶資源后期物業(yè)價(jià)值的提升風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與控制：政策風(fēng)險(xiǎn)、選址風(fēng)險(xiǎn)、定位風(fēng)

2、險(xiǎn)、設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、銷(xiāo)售定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、客戶管理風(fēng)險(xiǎn)，等等區(qū)域總經(jīng)理要關(guān)注的一些重點(diǎn)（3）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總控計(jì)劃人力配置計(jì)劃項(xiàng)目開(kāi)發(fā)報(bào)建計(jì)劃項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)計(jì)劃項(xiàng)目工程建設(shè)計(jì)劃資金使用計(jì)劃項(xiàng)目招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃營(yíng)銷(xiāo)與策劃計(jì)劃招商與物業(yè)交接計(jì)劃區(qū)域總經(jīng)理要關(guān)注的一些重點(diǎn)（4）市場(chǎng)定位產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)方案市政條件調(diào)查研究當(dāng)?shù)仨?xiàng)目報(bào)建條件和特性，有針對(duì)性準(zhǔn)備報(bào)建材料，儲(chǔ)備報(bào)建資源分期建設(shè)方式基礎(chǔ)設(shè)計(jì)圖提交樣板區(qū)及樣板間的建設(shè)區(qū)域總經(jīng)理要關(guān)注的一些重點(diǎn)（5）預(yù)銷(xiāo)證取得的工程建設(shè)條件結(jié)構(gòu)工程的分部驗(yàn)收二次結(jié)構(gòu)的插入機(jī)電工程的插入裝修工程的插入主要設(shè)備與材料的采購(gòu)各分項(xiàng)工程分包進(jìn)場(chǎng)園林與小市政工程的插入大市

3、政建設(shè)與具備運(yùn)行的條件區(qū)域總經(jīng)理要關(guān)注的一些重點(diǎn)（6）銷(xiāo)售樓書(shū)等銷(xiāo)售道具的準(zhǔn)備賣(mài)場(chǎng)策劃商家進(jìn)場(chǎng)條件客戶需求的調(diào)整竣工驗(yàn)收與收入結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同融資要求的配合項(xiàng)目結(jié)算項(xiàng)目后評(píng)估各階段的圖紙審查二、對(duì)運(yùn)營(yíng)管理的理解運(yùn)營(yíng)管理就是在資源一定的前提下，如何實(shí)現(xiàn)目標(biāo)運(yùn)營(yíng)管理是個(gè)系統(tǒng)工程，涉及開(kāi)發(fā)建設(shè)的全過(guò)程，貫穿始終，總經(jīng)理必須學(xué)會(huì)系統(tǒng)思考總經(jīng)理要研究項(xiàng)目管控模式。項(xiàng)目?jī)?nèi)部組織設(shè)計(jì)：組織結(jié)構(gòu)、組織單元職責(zé)、崗位職責(zé)、工作流程、授權(quán)體系；項(xiàng)目?jī)?nèi)部管理控制系統(tǒng)：目標(biāo)確定、計(jì)劃預(yù)算、績(jī)效考核、激勵(lì)實(shí)施、動(dòng)態(tài)控制三、運(yùn)營(yíng)管理要做什么項(xiàng)目投資決策文件、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)和項(xiàng)目經(jīng)目標(biāo)責(zé)任書(shū)的編制與審查統(tǒng)籌項(xiàng)目計(jì)

4、劃管理（分級(jí)管理）、協(xié)調(diào)公司資源支持區(qū)域公司、協(xié)調(diào)重大問(wèn)題（重大節(jié)點(diǎn)）的解決經(jīng)營(yíng)量化分析與效績(jī)考核“項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理”是個(gè)系統(tǒng)工程，胸中有竹，才能成“竹”規(guī)劃控制評(píng)估QCTPA計(jì)劃管理體系成果管理體系決策會(huì)議體系流程管理體系項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系工具和手段——Ⅰ信息管理項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系運(yùn)營(yíng)管理主線流程總體計(jì)劃（執(zhí)行版）項(xiàng)目發(fā)展策劃報(bào)告項(xiàng)目總體計(jì)劃（可研版）總體計(jì)劃（策劃版）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析（策劃版）項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析（方案版）經(jīng)濟(jì)分析（營(yíng)銷(xiāo)版）經(jīng)濟(jì)分析（施工版）產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（施工版）產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（策劃版）產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（方案版）經(jīng)濟(jì)分析（后評(píng)估版）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析（可研版）經(jīng)濟(jì)分析（更新版）項(xiàng)目總

5、體計(jì)劃（更新版-日期）產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（更新版-日期）組織階段性成果編制與評(píng)審收益測(cè)算與定點(diǎn)定時(shí)跟蹤總體計(jì)劃編制與進(jìn)度跟蹤產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)的制定與變更項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理運(yùn)營(yíng)信息溝通公司、項(xiàng)目年度運(yùn)營(yíng)目標(biāo)目標(biāo)分解到職能、項(xiàng)目完成情況跟蹤目標(biāo)變更調(diào)整運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)營(yíng)管理二級(jí)專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃投資分析1方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)3竣工交房后期運(yùn)營(yíng)施工與營(yíng)銷(xiāo)發(fā)展策劃24657階段職責(zé)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)月報(bào)編制下屬公司運(yùn)營(yíng)月報(bào)編制重大事件上報(bào)與預(yù)警二級(jí)專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃（更新版-日期）運(yùn)營(yíng)會(huì)議管理體系風(fēng)險(xiǎn)登記表風(fēng)險(xiǎn)登記表（更新版-日期）經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)、投資決策文件、目標(biāo)任務(wù)書(shū)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃管理體系：項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的分級(jí)編號(hào)分級(jí)/計(jì)劃類(lèi)別相關(guān)闡

6、述1集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃集團(tuán)層面能各項(xiàng)目的管控計(jì)劃2項(xiàng)目主計(jì)劃地區(qū)公司層面對(duì)各項(xiàng)目的管控計(jì)劃，由集團(tuán)統(tǒng)一定義指導(dǎo)性模板(別墅、花園洋房、高層、商業(yè))允許各項(xiàng)目在指導(dǎo)性模板基礎(chǔ)上增加工作項(xiàng)（或工作包），不允許減少工作項(xiàng)（或工作包）3項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃分解到地區(qū)公司各職能模板所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目計(jì)劃，由地區(qū)公司自定義指導(dǎo)性模板并報(bào)集團(tuán)備案4項(xiàng)目樓棟計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃分解到個(gè)人或小組所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目計(jì)劃，暫不定義統(tǒng)一模板項(xiàng)目計(jì)劃：通常，新項(xiàng)目取得土地中標(biāo)通知書(shū)后14個(gè)工作日內(nèi)，地區(qū)公司須以PMO項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)方式編制完成集團(tuán)關(guān)鍵點(diǎn)計(jì)劃及項(xiàng)目一、二級(jí)計(jì)劃，形成“項(xiàng)目計(jì)劃”。分級(jí)計(jì)劃管理體系集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃定義集團(tuán)

7、層面（管理層）對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的管控計(jì)劃，通常指的是由集團(tuán)統(tǒng)一定義，需要在集團(tuán)層面重點(diǎn)關(guān)注的里程碑事件。目的實(shí)現(xiàn)集團(tuán)與區(qū)域公司對(duì)計(jì)劃的分層級(jí)管理明確進(jìn)度計(jì)劃管理和控制的重點(diǎn)在集團(tuán)內(nèi)統(tǒng)一計(jì)劃達(dá)成情況的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)集團(tuán)管控關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)獲取國(guó)土使用權(quán)證完成拆遷，交地項(xiàng)目發(fā)展策劃報(bào)告通過(guò)評(píng)審方案設(shè)計(jì)獲取政府審查批復(fù)初步設(shè)計(jì)獲取政府審查批復(fù)施工圖備案，建設(shè)工程規(guī)劃許可證獲取開(kāi)工證開(kāi)工、正負(fù)零、結(jié)構(gòu)封頂、裝修插入樣板區(qū)、售樓處開(kāi)放獲取預(yù)售證開(kāi)盤(pán)獲取竣工備案證明交房累計(jì)交房達(dá)到95%（本批次）1