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1、江寧項目商業(yè)定位建議書一、本案商業(yè)圈形勢簡析1、本案立意的出發(fā)點：江寧商圈大致可劃分為東山商圈，百家湖商圈。目前岔路口板塊的崛起，岔路口周邊地區(qū)將成為新興的商圈。江寧,南京第一衛(wèi)星城,自2001年底撤縣改區(qū)以來,大量商品房不斷投入市場。2006年，江寧商品房共開工建設210萬平方米，成為南京房地產市場的主力區(qū)域。目前，江寧包括三山板塊、岔路口、百家湖、東山板塊、科技園、方山九龍湖板塊等六大板塊。其中，·三山板塊憑借大批優(yōu)質別墅被譽為“南京首善居住區(qū)”；·岔路口板塊則以便利的地理位置成為購房者首選；·百家湖板塊作為開發(fā)最早的區(qū)域，囊括了幾乎所有的物業(yè)類型；·科技園板塊以大
2、學城為依托，以人文氣質見長；·東山鎮(zhèn)板塊憑借傳統(tǒng)的中心位置，商業(yè)地位更顯尊貴；·方山九龍湖板塊的崛起，這里亦將成就一個集居住、娛樂、休閑為一體的全新優(yōu)質居住區(qū)。本案隸屬于三山板塊，位于南京著名的牛首山風景區(qū)翠屏山東麓，南京將軍中路88號。翠屏國際城總占地面積達2200余畝，建筑面積達80萬平方米，集獨立別墅、雙拼雙復別墅、聯(lián)排別墅、高檔公寓于一體，規(guī)劃商業(yè)面積達10萬平方米以上，預計住戶總數(shù)4000余家，預計居住人口1．4萬人。這里北至秦淮新河，南至誠信大道沿將軍山南北走向的將軍路與機場高速一線。因將軍山、韓府山、翠屏山得名，擁有南京最大別墅群，是目前別墅市場的主力。這
3、里風景優(yōu)美，區(qū)域周邊景觀資源豐富，除了三座綿延的山脈之外，還有散落在三山中眾多小型水域。因此，該區(qū)域成為目前南京別墅的主要供應區(qū)，已經(jīng)舉起了十多家別墅和近10個普通住宅開發(fā)項目，在江寧的各個區(qū)域中處于重要的地位。三山板塊別墅開發(fā)已經(jīng)成勢，形成了比較純粹的別墅居住區(qū)，也是南京房地產開發(fā)最為成熟的景觀區(qū)。另外，本案從周邊的環(huán)境來看，學校有南師附小江寧分校，秦淮中學、河海大學、東南大學、南京航空大學、南京師大附中、正德學院、英華國際學校等。因此，優(yōu)越的地理環(huán)境和潛在的消費群體，都為本案定位提供了空間。2、本案商業(yè)定位的環(huán)境分析：翠屏國際城項目總體商業(yè)體量在10萬平米以上，沿街
4、商鋪為32000平米，由于本案隸屬于三山板塊，因為開發(fā)相對較晚，沒有商圈輻射；市政配套雖然有，但起到的效果并不理想，距離也較遠。板塊內各項目正在通過自身建設來改善生活配套問題。本案也是其中比較有代表性的一個項目。其它的市政配套比較薄弱，像醫(yī)院、銀行、大型娛樂設施等等的就要與距離比較遠的岔路口片區(qū)做資源共享。因此，該片區(qū)的入住率一直不高，人氣不旺。因此，本案從客戶群體上權衡本案商業(yè)以大學生為主，住戶為副，從體量上權衡商業(yè)以主題商業(yè)為主，生活配套為副。二、SWOT分析（1）優(yōu)勢與劣勢分析優(yōu)勢：【企業(yè)實力】1、翠屏國際城由中惠（南京）房地產開發(fā)公有限開發(fā)，位于南京著名的牛首山
5、風景區(qū)翠屏山東麓，南京將軍中路88號。項目包括高等公寓和別墅，翠屏國際城總占地面積達2200余畝，建筑面積達80萬平方米，集獨立別墅、雙拼雙復別墅、聯(lián)排別墅、高檔公寓于一體。帝景天成別墅區(qū)實景圖如下：湖景會所點景【毗鄰院?！恐苓厡W校有南師附小江寧分校，秦淮中學、河海大學、東南大學、南京航空大學、南京師大附中、正德學院、英華國際學校等?！旧鐓^(qū)聚集】帝景天成別墅區(qū)、香山美墅、挪威森林、江南文樞苑、瑞景文華、山水豪門、美麗新世界等【建筑層高】翠屏國際城沿街商鋪層高7米，對于進駐商家對商鋪可以進行空間的改造和充分利用，發(fā)揮LOFT商鋪的產品特優(yōu)勢，滿足需要空間共享的商家的要求；
6、其次，對于投資商家租1層等于租用2層，降低費用，投入性價比高?！窘煌ū憷?、途經(jīng)翠屏國際城公交105W：河海江寧校區(qū)至南京中華門內、雨浙線：義烏小商品城至雨花臺南門、清安線：清水亭東路至安德門、勝清線：清水亭路西至江寧開發(fā)區(qū)，交通較為便利。2、本案隸屬于江寧開發(fā)區(qū)三山板塊，道路根據(jù)標準建造雙向六車道，道路寬闊?！咀饨饍r格】翠屏國際城隸屬于江寧開發(fā)區(qū)三山板塊，相對于岔路口板塊、百家湖板塊、東山鎮(zhèn)板塊開發(fā)較晚，商業(yè)圈與商業(yè)氛圍還沒有完全形成，處于基本的生活配置階段，板塊整體商鋪租金較低，雖然有較強的發(fā)展趨勢，但現(xiàn)在必須根據(jù)現(xiàn)實情況，采用先低后高的策略，吸引商家的進駐，滿足
7、本案的需求。劣勢：【人氣不旺】江寧,被譽為“南京第一衛(wèi)星城”、“南京的后花園”,南京市區(qū)及周邊地區(qū)預想在南京購房群體由于隨著南京房價的不斷攀升，無法承受市區(qū)的樓價，因此，多以選擇較為便宜的江寧地區(qū)購房或作為投資房，而并不以此為第一住宅，因此人氣不旺，商業(yè)不佳，商鋪空房較多?！具h離中心】翠屏國際城隸屬于江寧開發(fā)區(qū)三山板塊，圍繞江寧中心的是岔路口板塊、百家湖板塊、岔路口板塊，由于距中心較近及開發(fā)較早，商業(yè)開始逐步完善，業(yè)種逐漸增加，商業(yè)圈也逐漸形成；而三山板塊距中心較遠，開發(fā)較晚，沒有吸引人群的大型設施，至使人群到達本區(qū)塊的人稀少，也是影響本
