小產(chǎn)權(quán)房的解決對策

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1、淺析小產(chǎn)權(quán)房問題的產(chǎn)生及解決對策摘要：小產(chǎn)權(quán)房是在我國特殊的國情和現(xiàn)實背景下產(chǎn)生的。本文研究了小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)和產(chǎn)生的原因，分析了小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險及危害，對該問題的妥善解決提出了一些建議。關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房集體土地農(nóng)民住房在衣食住行中，住房問題一直是中國老百姓最關(guān)注的問題。對于中國人來說，“居者有其屋”、“安居樂業(yè)”更是千百年歷史傳承下來的文化傳統(tǒng)。但在目前來看，隨著人口越來越多，房價越來越高，住房問題卻成為了我們要面對的頭等大事。中國是有１３億人口的國家，中國每年新生人口要超過１０００萬，每年由農(nóng)村進入城市需

2、要解決住房的進城人員達到１８００萬，還有２１００萬流動農(nóng)民工，也需要居住條件。溫家寶談中國住房問題,http://news.xinhuanet.com/newscenter/2007-11/20/content_7108022.htm近年來，由于商品房整體房價的急劇攀升，使許多老百姓都買不起房，最基本的居住權(quán)得不到保障，因此當(dāng)價格低廉的小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)時，許多人甘愿冒著巨大的風(fēng)險，也要購買。一、小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)及產(chǎn)生的原因（一）、小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種

3、約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能夠購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)

4、的。和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的價格，一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低。應(yīng)當(dāng)明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，其就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。因此，并非只要是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑，其只是因銷售環(huán)節(jié)存在的一些問題和現(xiàn)行法律法規(guī)發(fā)生沖突，才讓人誤認為是非法建筑。（二）、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因1、商品房房價過高近年來城市商品房價格的持續(xù)高漲導(dǎo)致許多人望樓興嘆，以北京為例可見一斑，國家統(tǒng)計局北京調(diào)

5、查總隊2009年9月發(fā)布的北京市房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)顯示，2009年前8月，四至五環(huán)商住期房均價已達16868元/平方米，數(shù)據(jù)表明北京房價三年上漲1.29倍，年均漲幅43%[2]王海亮.北京四環(huán)內(nèi)期房每平方米均價達18113元[N].北京晨報，2009-9-15（5）.。在這種情況下，價格低、環(huán)境好的小產(chǎn)權(quán)房讓許多相對貧困的城市居民實現(xiàn)了居有定所的夢想。2、新農(nóng)村建設(shè)促進了小產(chǎn)權(quán)房的形成大部分的小產(chǎn)權(quán)房是以“新農(nóng)村建設(shè)”、“舊村改造”的名義建造的。鄉(xiāng)政府或村委會要按照國家的要求進行新農(nóng)村建設(shè)，但是在建設(shè)過程

6、中，由于缺乏資金，鄉(xiāng)政府或村政府一般會采取兩種措施，一是由村集體以舊村改造的名義立項，獲得規(guī)劃審批，以超過村民實際家庭數(shù)多得多的數(shù)量申請宅基地的用地指標(biāo)，然后再把多余的村民住宅拿到市場上公開出售；一是和房地產(chǎn)開發(fā)商合作，將建成的房子一部分低價賣給農(nóng)民，另一部分出售給城市居民以獲取利潤。3、地方政府的管理不到位促成其快速發(fā)展。作為一種市場行為,小產(chǎn)權(quán)房在房地產(chǎn)市場中能夠存在這么長時間,能夠從局部地區(qū)、個別城市擴展到全國,這恐怕應(yīng)該是政府相關(guān)管理部門的失職,是一種管理上的嚴重缺位和行政不作為,鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府實際上是

7、這種行為的制造者和實際推動者。按照國家土地管理法的規(guī)定,任何個人和單位都不得在沒有經(jīng)農(nóng)村土地征用轉(zhuǎn)化為國家土地所有權(quán)之后進行土地出讓。作為鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府,在全國各地大搞開發(fā)區(qū)的熱潮中,進行土地違法買賣行為一方面是利益所致,另一方面也與土地管理部門的嚴重失職行為有關(guān)。二、小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險及危害（一）購房者的權(quán)利無法得到保護根據(jù)現(xiàn)有法律和《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，通過國家正規(guī)渠道購買的房屋，經(jīng)過房產(chǎn)管理部門權(quán)利登記后，買房人對所購房屋獲得所有權(quán)，在任何情況下第三人都不能對其進行侵害。但小產(chǎn)權(quán)房不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其

8、并不是商品房。所以，法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護。同時，由于購買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權(quán)利將無法得到保障。而且小產(chǎn)權(quán)房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用