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《句容寶華鎮(zhèn)鴻堰村南側(cè)號地塊以及仙林東路號地塊營銷策劃報告(中原)》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、句容寶華鎮(zhèn)鴻堰村南側(cè)號地塊以及仙林東路號地塊營銷策劃報告(中原)南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司2008年5月南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司2008年6月句容市寶華鎮(zhèn)鴻堰村南側(cè)12號地塊以及仙林東路11號地塊營銷策劃報告第一冊市場研究謹(jǐn)呈：xx集團-xx置業(yè)有限公司2008的中國注定不平凡2008的樓市一樣注定不平凡在這令人揪心的環(huán)境下，我們該如何突出重圍……我們強調(diào)人的需求為第一要素，尊重主體人生活模式和習(xí)慣精確分析人們生活的共性和個性，充分強調(diào)了人的個性化需求我們準(zhǔn)確捕捉市場瞬息變化，抓住任何一個可能機會我們的一切定位都以客戶的目標(biāo)為出發(fā)點，以市場為導(dǎo)向。項目戰(zhàn)略思考觀點1、
2、我們可以復(fù)制“仙林翠谷”嗎？新湖．仙林翠谷作為寶華地塊的先驅(qū)，已正式面向市場，作為同一板塊的項目，我們是期望后來居上？還是簡單復(fù)制？我們的觀點：絕不COPY?。。。≡蚍治觯?、在經(jīng)濟指標(biāo)上存在差異，必然導(dǎo)致產(chǎn)品規(guī)劃上的差異；2、在對消費者的洞察上，我們直觀判斷，消費者距離半徑應(yīng)該會更大；3、對于市場現(xiàn)狀和未來的預(yù)期，我們期望可以更開放；4、對于未來的推廣方式及手段，我們直接、有效、范圍更廣。觀點2、我們機會在那？市中心1、天正湖濱2、金陵大公館3、金鼎灣近郊1、天潤城2、東郊小鎮(zhèn)3、中南麒麟錦城河西1、萬科光明城市；2、中海塞納麗舍3、融僑中央花園仙林1、東方天郡2、尚東區(qū)3
3、、棲園1、雷丁TOWN2、羅托魯拉3、翠屏國際城1、綠城玫瑰園2、世外邊城3、依云溪谷[判斷]：縱觀南京地產(chǎn)市場，公寓類---溧水的恒大項目推向市場的價格估計在4500以上；別墅類---江浦的“山河水”面市價格在10000以上；從距離的角度看我們或許比他們存在優(yōu)勢，那我們該怎么面對這個市場？18000元/平方米以上9000元/平方米以上4500元/平方米以上8000元/平方米以上12000元/平方米以上9000元/平方米以上公寓類別墅類江北江寧觀點3、我們的機會到了1、主流媒體目前找不找北；由于市場的熱點太多，媒體的熱點就非常難有題材啟動，而在目前如此激烈的市場競爭狀態(tài)下，媒體
4、沒有熱點，媒體的日子就難過，各媒體都想變化題材來做，只要有熱點，主流媒體完全可以免費，而我們有熱點，我們可以聯(lián)手媒體；2、政府目前大力發(fā)展：由于南京市主城及周邊地區(qū)可供出讓的土地已經(jīng)不多，下面一個熱點或許就是一小時都市圈最近的句容，政府也積極發(fā)掘一個新的熱點；3、消費者目前是迷茫狀態(tài)；南京的下一個熱點究竟是什么？哪里的房子才是南京的未來？而我們或許就是代表南京的未來，引導(dǎo)消費者的關(guān)注，逐鹿中原；4、距離可能是我們優(yōu)勢；傳統(tǒng)意義來看，寶華板塊距離是我們劣勢，換個思路看，仙林大道的貫通這個觀點應(yīng)該得以徹底顛覆。[判斷]：一呼而百應(yīng)，市場需要領(lǐng)導(dǎo)者；媒體、政府、消費者利益完全一致，控
5、制市場的機會已經(jīng)到了；觀點4、我們一定要把握先手！1寶華板塊別墅、洋房；典型項目-仙林翠谷、新拍土地；2仙林及邁堯板塊搶奪市場份額最近的板塊；未來供應(yīng)約100萬方；3溧水板塊江寧、江北之后發(fā)展預(yù)期較大的一個板塊；代表項目恒大金碧天下，總建120萬方左右；4九龍湖板塊所謂南京告別了“無別墅”的歷史，更令品質(zhì)平平的江寧別墅“提升換代”，以及標(biāo)桿項目萬科藍(lán)灣；5江北板塊大江北概念，包括：浦口、江浦、六合，別墅項目云集的地方。[判斷]：以上基本是南京2008以后年市場指標(biāo)性板塊，各家都在努力往前趕，我們必須要搶先出臺；觀點5、搶先建立領(lǐng)導(dǎo)品牌地位外界的影響力政府造勢：一定要讓政府造熱寶
6、華板塊；媒體造勢：一定要讓受眾了解寶華高尚住宅區(qū)的地位；品牌造勢：一定要有分量展現(xiàn)南京下一個熱點的代表；環(huán)境指標(biāo)：環(huán)境是本區(qū)的核心點，一定要充分建立感染力；戶型指標(biāo)：一定要實現(xiàn)未來的生活比你想象的還要好；展示指標(biāo)：一定要有全新的現(xiàn)場感受；陽光集團領(lǐng)導(dǎo)品牌現(xiàn)場控制觀點6、產(chǎn)品如何塑造？市場研究及基地條件挖掘SWOT分析法建筑策劃法（可選方案對比）目標(biāo)客戶分析法項目定位項目定位策略形象定位產(chǎn)品定位（規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品組合、建筑風(fēng)格建議等）目標(biāo)客戶定位區(qū)域房地產(chǎn)市場研究房地產(chǎn)宏觀市場研究區(qū)域客群分析項目地塊研判區(qū)域規(guī)劃分析近期宏觀調(diào)控影響分析南京房地產(chǎn)發(fā)展情況分析房地產(chǎn)宏觀市場研究經(jīng)濟高
7、速增展南京的GDP從2000年至2006年一直保持兩位數(shù)以上的增長速度，2006年，南京GDP達(dá)到2774億元，增長率為14.96％，經(jīng)濟發(fā)展是潛在需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟮闹饕獎恿?也是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，南京城市經(jīng)濟的迅速發(fā)展必然將促進(jìn)南京房地產(chǎn)市場的全面快速發(fā)展。發(fā)展?jié)摿薮竽暇┫啾韧瑸榻K省的無錫與蘇州，由于后兩座城市受上海輻射影響較大，無論在經(jīng)濟總量還是均量上都存在一定差距，但隨著長三角經(jīng)濟一體化的加強，外加南京獨有的政治文化優(yōu)勢，使得南京具備更大的發(fā)展?jié)摿ΑＤ暇┡c無錫、蘇州的人均GDP對
