韶關項目住宅定位規(guī)劃報告月城市綜合體技術指標規(guī)劃設計建議

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1、韶關項目住宅定位規(guī)劃報告月城市綜合體技術指標規(guī)劃設計建議*順易·韶關項目韶關項目住宅定位規(guī)劃報告2011年3月30日*順易·韶關項目順易地產(chǎn)·韶關項目開發(fā)背景樂昌市順易房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2003年7月在廣東省樂昌市注冊成立，注冊資本1500萬元，是一家專門從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營與管理的民營企業(yè)。公司經(jīng)濟實力雄厚，擁有大批房地產(chǎn)專業(yè)從業(yè)人員，公司現(xiàn)有員工130人，其中高級專業(yè)技術職稱2人，中級職稱10人，領導階層為從事房地產(chǎn)建筑行業(yè)多年的優(yōu)秀民營企業(yè)家。經(jīng)過多年的發(fā)展與積累，公司秉承“團結協(xié)作、誠信立足、創(chuàng)新致遠”的企業(yè)精神，創(chuàng)造了良好的內(nèi)、外部發(fā)展環(huán)境，管理制度日臻完

2、善，培養(yǎng)了一支團結務實、敬業(yè)實干、開拓創(chuàng)新的管理團隊，“優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、高效發(fā)展、回饋社會”的經(jīng)營理念成為推動公司建設穩(wěn)步發(fā)展的品牌性力量。公司憑借自身在產(chǎn)品開發(fā)理念、規(guī)劃設計、環(huán)境營造、工程施工、配套設置、銷售服務、物業(yè)管理等方面的綜合優(yōu)勢，經(jīng)過不懈地追求和努力，取得了巨大的成績，得到了政府、社會各界的肯定以及消費者的信任，為優(yōu)化樂昌的人居環(huán)境作出了自己的貢獻。*順易·韶關項目我們的客戶是誰？他們需要什么樣的產(chǎn)品？本次報告需要解決的問題*順易·韶關項目報告架構項目地塊研究經(jīng)濟技術指標規(guī)劃設計建議SWOT分析住宅整體定位韶關市場環(huán)境*順易·韶關項目市場環(huán)境>通過韶關房

3、地產(chǎn)發(fā)展形勢，認識市場發(fā)展趨勢；>了解韶關近年整體供需，分析主流市場供求狀況；>通過典型項目，作為借鑒參考。分析目的:>尋找目前最適合區(qū)域的主流產(chǎn)品*順易·韶關項目韶關土地出讓市場情況2009年，武江區(qū)土地出讓面積為18671平方米，全年占比為22.63%，湞江區(qū)土地出讓面積為63833平方米，全年占比為77.37%。2010年，武江區(qū)土地出讓面積為336763平方米，全年占比為84.00%，湞江區(qū)土地出讓面積為64125平方米，全年占比為16.00%。注:以上數(shù)據(jù)來源于韶關市建設與房地產(chǎn)信息網(wǎng)。*順易·韶關項目韶關歷年商品房供給統(tǒng)計注:以上數(shù)據(jù)來源

4、于韶關市建設與房地產(chǎn)信息網(wǎng)。2010年全年商品房供給面積為139.9萬平方米，環(huán)比增長16.19%，增幅下降111.40%;全年商品房供給套數(shù)為9390套，環(huán)比增長7.37%，增幅下降93.38%。*順易·韶關項目2010年韶關市商品房成交走勢圖——“金九銀十”2010年1月至12月商品房銷售情況注:以上數(shù)據(jù)來源于韶關市建設與房地產(chǎn)信息網(wǎng)。4-6月受政策調(diào)控影響成交量下滑。6-10月受一二線城市調(diào)控影響，韶關返鄉(xiāng)購房客增多，推高成交量。*順易·韶關項目2010年已售商品房價格分布注:以上數(shù)據(jù)來源于韶關市建設與房地產(chǎn)信息網(wǎng)。2010年已售商品房價格統(tǒng)計曲線滿足偏正態(tài)分布

5、曲線，即中間區(qū)間占總量80%以上，且中軸線兩側近似對稱。根據(jù)以下圖表可知,單價為3000-6000的房源共占總量約90%，其中4000-5000的房源占34.54%，3000-4000的房源占30.20%，5000-6000的房源占23.45%，位列前三甲。偏正態(tài)分布曲線，單價3000-6000的房源共占總量90%*順易·韶關項目韶關市場總結據(jù)調(diào)研分析，2010年韶關市住宅市場整體態(tài)勢良好，住宅成交價格穩(wěn)步上升。在市場通貨膨脹的背景下，房地產(chǎn)具有保值特性，受消費者力捧，中心區(qū)位物業(yè)價值凸顯。韶關客戶置業(yè)特點：三房戶型較為暢銷，二房、四房為輔。韶關在售樓盤主力戶型缺乏創(chuàng)

6、新，不能有效提升項目亮點；在售樓盤多以地段、園林、配套等取勝，銷售模式較為簡單?？偨Y建議：1、提升項目整體定位規(guī)劃高度，以高品質(zhì)、高形像、高質(zhì)量取悅市場接受度。2、建筑定位思路新穎，尋求區(qū)域差異化，打破區(qū)域定位格局。3、以生態(tài)建筑為中心思想，完善社區(qū)品質(zhì)，分期開發(fā)以降低項目開發(fā)風險。4、戶型創(chuàng)新、迎合消費者心理需求，精準定位戶型優(yōu)勢量化標準。5、項目客戶定位——韶關中高端客戶人群。*順易·韶關項目報告架構項目地塊研究經(jīng)濟技術指標規(guī)劃設計建議SWOT分析住宅整體定位韶關市場環(huán)境*順易·韶關項目地塊研究>分析地塊區(qū)位價值，尋求區(qū)域認同；>分析地塊優(yōu)劣勢，了解地

7、塊價值點；>全面評價地塊價值。分析目的:>尋找地塊核心價值點*順易·韶關項目交通條件項目區(qū)位：項目位于湞江區(qū)十里亭鎮(zhèn)（油泵油嘴廠）；地塊位置：十里亭鎮(zhèn)十里亭大道與S248交匯處，距離市政府約4公里。對外交通：項目對外交通便利，緊鄰S248、S246及十里亭大道；與樂昌市、仁化縣、湖南江西等地聯(lián)系緊密，本項目距離老城中心大約10分鐘車程。項目地塊區(qū)位示意圖十里亭大道韶關市政府S246S248老城區(qū)*順易·韶關項目地塊四至西至：現(xiàn)狀為韶關市第三中學及民宅區(qū)北至：現(xiàn)狀為山體，目前無規(guī)劃南至：臨十里亭大道，對面為市油泵油嘴廠職工宿舍南區(qū)及在建的保