美聯物業(yè)：盈翠豪庭營銷策 略 報告

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1、盈翠豪庭營銷策略報告盈翠豪庭營銷策略報告美聯物業(yè)（東莞）代理有限公司二00六年十月目錄第一部分競爭環(huán)境分析一、東莞房地產市場競爭環(huán)境分析1、東莞宏觀市場環(huán)境分析2、東莞房地產總體市場概況9>3、2006年上半年樓市特點4、東莞房地產走勢分析二、石碣房地產市場競爭環(huán)境分析1、石碣鎮(zhèn)宏觀概況2、石碣房地產市場現狀與走勢分析3、石碣鎮(zhèn)房地產市場預測第二部分項目競爭條件分析一、項目概況1、項目概況回顧2、項目周邊狀況分析3、項目SWOT分析（住宅部分）第三部分項目定位一、住宅部分定位1、項目核心競爭優(yōu)勢2、項目定位3、產品建議二、商業(yè)部分定位建議1、項目整體功能定位2、項

2、目形象定位3、項目經營主題定位4、項目主題定位5、目標客戶群定位6、業(yè)態(tài)規(guī)劃及布局建議7、業(yè)態(tài)規(guī)劃及布局建議第四部分營銷推廣策略一、整體項目推廣思路1、營銷推廣原則2、營銷推廣思路3、核心營銷手法4、銷售策略43>.1整體銷售策略4.2銷售時機5.價格策略5.1.定價策略5.2.價格走勢建議5.3.優(yōu)惠政策5.4.價格預期5.51、2號公寓資金回籠計劃6、整合推廣策略6.1.賣點組合及整體推廣策略6.2.整體推廣策略6.3.包裝推廣6.4廣告推廣6.5各銷售階段廣告戰(zhàn)略6.6公關活動/造勢推廣6.7總體推廣費用預計第一部分競爭環(huán)境分析一、東莞房地產市場競爭環(huán)境分析

3、1、東莞宏觀市場環(huán)境分析1.1經濟環(huán)境分析GDP指標：2006年上半年，東莞市經濟在內需增強的拉動下，繼續(xù)在較高的增長平臺上平穩(wěn)運行。上半年全市完成生產總值1221.41億元，比上年同期增長18.7%，全市經濟保持平穩(wěn)快速增長。固定資產投資：2006年上半年全市固定資產投資總額266.88億元，比去年同期增長19.0%。其中，2006年東莞市上半年房地產開發(fā)投資62.42億元，增長15.2%，增速同比回落33.6個百分點。上半年商品房銷售金額53.95億元，增長39.9%；銷售面積145.46萬平方米，增長23.0%，地產保持平穩(wěn)，增幅回調。消費指數：2006年上半年東莞

4、市社會消費品零售總額286.08億元，比上年同期增長16.9%，。其中批發(fā)零售貿易業(yè)零售245..56億元，增長16.6%，城市居民人均可支配收入14637元，增長10.5%，居民消費能力逐步增強。銀行存款：2006年6月末東莞市金融機構人民幣存款余額3071.30億元，比年初增長6.7%；其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額1857.40億元，增長7.5%。1.2政策環(huán)境分析產業(yè)政策：東莞市把建設“以國際制造業(yè)名城為特色的現代化中心城市”為核心發(fā)展戰(zhàn)略目標，爭取在制造、商貿、科技、信息、服務等方面成為區(qū)域中心，成為國際制造業(yè)名城、生態(tài)綠城以及文化新城，成為IT產業(yè)發(fā)達、綜合實力雄厚

5、、創(chuàng)新功能突出以及城市環(huán)境優(yōu)美的現代中心城市。金融政策：央行緊縮房地產信貸市場，多次實行加息，打壓房地產投機市場，產業(yè)政策得到不斷完善，房地產交易市場得到進一步規(guī)范。地產政策：從05年開始國家頒布了國八條、新八條等系列新政，地產投資過熱、房價飆升過快、房地產炒等不良市場狀況得以改善。小結：全市經濟高速發(fā)展，居民消費水平大大提高，促進了零售業(yè)的相應發(fā)展；產業(yè)結構逐步完善，“以國際制造業(yè)名城為特色的現代化中心城市”的地位不斷提高；房地產資料大全：.cg35社會固定投資大幅增長，城市建設力度加強，城市投資、居住環(huán)境逐步改善；系列地產、金融政策的頒布在逐步規(guī)范市場的同時在一定程度

6、上也提高了市場投資開發(fā)和置業(yè)門檻。2、東莞房地產總體市場概況2.1房地產投資狀況---增速回落東莞市上半年房地產開發(fā)企業(yè)共有354家，完成開發(fā)投資62.4155億元，比去年同期的54.1828億元，增長了15.2%。其中住宅完成投資動60.4495億元，占總開發(fā)投資的96.9%。此外，上半年房地施工面積為932.42萬平方米，比去年同期737.19萬平方米增長26.5%，其中住宅面積708.48萬平方米。但今年上半年東莞市完成房地產開發(fā)投資的增幅相對于2005年上半年同期增幅48.81%來說，增長率出現了大幅下降。說明中央政府對房地產的宏觀調控政策對房地產投資的后續(xù)影響作

7、用十分明顯；東莞的房地產投資市場正回歸到理性狀態(tài)。2.2施工面積、新開工面積、竣工面積增速回落今年第一季度房地產竣工面積38.89萬平方米，較去年同期的7.96萬平方米有了388.6%的增長，但相對一季度575.92萬平方米的施工面積以及46.07萬平方米的銷售（含預售）面積，商品房竣工量還顯不足。累計第二季度的竣工量，上半年商品房竣工面積88.08萬平方米，這個數據雖然比去年同期的59.75萬平方米增長47.4%，但仍顯不足。2.3批準預售量略降2.53%今年上半年，東莞市商品房批準預售量217.39萬㎡，同比去年略降2.5