陽江陽東區(qū)城區(qū)國有建設(shè)用地基準地價標準

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1、陽江市陽東區(qū)城區(qū)國有建設(shè)用地基準地價標準及實施辦法第一條為加強土地市場管理，規(guī)范地產(chǎn)市場交易行為，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《中華人民共和國物權(quán)法》等法律法規(guī)的規(guī)定，以及國土資源部辦公廳《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范（試行）》（國土資廳發(fā)〔2013〕20號）的精神，按照《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T18507-2014）和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2014）的技術(shù)規(guī)定，結(jié)合本區(qū)實際，制定本辦法。第二條基準地價適用的區(qū)域范圍本次公布的基準地價適用于陽江市陽東區(qū)城區(qū)建成區(qū)及規(guī)劃區(qū)

2、約57.77平方公里的城鎮(zhèn)國有土地。評估區(qū)范圍外的其他鎮(zhèn)〔包括國有農(nóng)（林、茶）場〕國有土地使用權(quán)價格，參照基準地價末級執(zhí)行。第三條基準地價主要作用1、是政府宏觀調(diào)控地價水平和制定地價政策的依據(jù)；2、是進一步評估宗地價格和確定國有土地出讓底價的依據(jù)；3、是企業(yè)改制、清算和政府征收土地稅賦的依據(jù)；-8-4、反映土地市場地價變化趨勢，為土地使用者投資與開發(fā)決策提供依據(jù)；5、防止國有資產(chǎn)流失，規(guī)范土地交易行為，維護土地市場穩(wěn)定。第四條基準地價的內(nèi)涵和價格構(gòu)成基準地價是指在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別和區(qū)段的建設(shè)用地，按照商服、住宅、工礦倉儲等用

3、途，分別評估確定的“五通一平”（宗地紅線內(nèi)場地平整，宗地紅線外通路、通水、排水、通電、通信）的開發(fā)程度條件下，評估基準日為2016年6月30日，法定最高出讓年期（商服用地40年、住宅用地70年、工礦倉儲用地50年）國有土地使用權(quán)區(qū)域平均價格?；鶞实貎r由土地取得費、“五通一平”開發(fā)費、相關(guān)稅費、利息、利潤和土地所有權(quán)收益等構(gòu)成。地面價與樓面地價的換算關(guān)系為：樓面地價=地面價/容積率。第五條基準地價的表現(xiàn)形式基準地價表現(xiàn)形式分為級別價和路線價兩種。1、級別價是根據(jù)土地級別所劃分的區(qū)域評估出的，能反映同一級別區(qū)域的宏觀平均地價，以級別平均價表示。商服、住宅及工礦倉儲用地的級別價，

4、是以規(guī)劃建設(shè)用地紅線（指經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準可用于項目建設(shè)的用地紅線，其范圍包括建設(shè)小區(qū)內(nèi)的道路、綠化、建筑物構(gòu)筑物等所占的土地面積）為基礎(chǔ)測定的均質(zhì)區(qū)域的土地使用權(quán)平均價格。-8-陽江市陽東區(qū)城區(qū)的商服用地分為3個級別，住宅用地分為3個級別，工礦倉儲用地為3個級別。商服用地、住宅用地和工礦倉儲用地對應(yīng)的具體用地類型級別價分別有相應(yīng)的修正系數(shù)。商服用地的容積率為2.0；住宅用地的容積率為2.0；工礦倉儲用地的容積率為1.0。2、路線價是對使用價值相等的特定街道按設(shè)定的標準深度求取的多宗土地的平均價。商服用地路線價是以臨街寬度為4米，進深為15米的臨街標準宗地為基礎(chǔ)測定的規(guī)

5、劃建筑用地紅線（建筑基底）的土地使用權(quán)平均價格。陽江市陽東區(qū)城區(qū)商服用地路線價共設(shè)定了14條路線價區(qū)段。第六條基準地價應(yīng)用于具體宗地地價計算時，必須根據(jù)估價時點和宗地的具體條件利用基準地價修正系數(shù)體系進行修正。應(yīng)用商服用地路線價計算具體宗地地價時，要進行期日、臨街深度、臨街寬度、臨街類型、使用年期、容積率、樓層分配、開發(fā)程度、其它個別因素等修正；應(yīng)用商服用地級別價計算具體宗地地價時，要進行區(qū)位因素和期日、使用年期、容積率、樓層分配、開發(fā)程度、其它個別因素等個別因素修正；應(yīng)用住宅用地級別價計算具體宗地地價時，要進行區(qū)位因素和期日、使用年期、容積率、景觀條件、開發(fā)程度、樓層分配

6、、其它個別因素等個別因素修正；應(yīng)用工礦倉儲用地級別價計算具體宗地地價時，要進行區(qū)位因素和期日、使用年期、開發(fā)程度、產(chǎn)業(yè)集聚度、其它個別因素等個別因素修正。第七條-8-陽江市陽東區(qū)城區(qū)商服用地路線價是以臨街寬度為4米，進深為15米的臨街標準宗地為基礎(chǔ)測定的土地使用權(quán)平均價格，即建筑基底面積土地單價；而基準地價級別價是規(guī)劃建設(shè)用地紅線內(nèi)的土地單價。對于國有土地出讓中土地面積是規(guī)劃建設(shè)用地紅線面積的，可直接應(yīng)用商服用地、住宅用地和工礦倉儲用地級別價進行修正計算宗地價格，不能直接用商服用地路線價進行修正計算宗地價格。如確需使用，則應(yīng)將路線價轉(zhuǎn)換為規(guī)劃建設(shè)用地紅線面積的單方價格，轉(zhuǎn)換

7、公式如下：式中：——規(guī)劃建設(shè)用地紅線土地單價；——建筑基底面積土地單價（商服用地路線價）；——建筑密度。對于土地面積不是規(guī)劃建設(shè)用地紅線面積，而是建筑基底面積的（例如自建房），如果有商服用地路線價覆蓋的區(qū)段可以直接應(yīng)用商服用地路線價進行修正計算宗地價格；而商服用地和住宅用地級別價覆蓋的區(qū)域，必須進行建筑密度的換算。以建筑基底面積計算的土地單價公式如下：式中：——建筑基底面積土地單價；——規(guī)劃建設(shè)用地紅線土地單價；——建筑密度。第八條商服用地、住宅用地、工礦倉儲用地的二級類和其他用地類型的基準地價參照-8-用地類型修