房屋共用面積分攤規(guī)則與核算方法

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1、房屋共用建筑面積分攤規(guī)則與核算方法1共有共用建筑面積分攤的原則及基本規(guī)定?1.1產(chǎn)權各方有合法產(chǎn)權分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無合法產(chǎn)權分割文件或協(xié)議的，可依相關房屋的建筑面積比例進行分攤。?1.2房屋共有共用建筑面積分攤以幢為單位，僅限于分攤本幢房屋內(nèi)的共有共用建筑面積。與本幢房屋不相連以及為多幢房屋服務的變電室、設備間、水泵房、門衛(wèi)房等管理用房，不得分攤到本幢房屋內(nèi)。?1.3房屋共有共用建筑面積分攤后，不劃分各戶分攤面積的具體部位。共有共用建筑面積一經(jīng)分攤，任何人不得侵犯或改變其原始設計的使用功能。2共有共用建筑面積的分

2、類原則上按共有共用建筑面積使用功能的不同，分為：a)幢共有共用建筑面積b)功能區(qū)共有共用建筑面積c)層共有共用建筑面積d)其他共有共用建筑面積3商品房預測公共建筑面積的確認方法?向房屋建設單位索取經(jīng)規(guī)劃部門核準的設計平面圖；?對公共部位進行標識，并作出相應說明；?依據(jù)圖紙逐一校對、勘丈，并確認其使用功能；?共有共用建筑面積經(jīng)測繪人員確認后，房屋建設單位應出具共有共用部位的使用情況說明；若該房屋由兩個以上（含兩個）建設單位聯(lián)建，則使用情況說明應由聯(lián)建各方共同進行確認。4共有共用建筑面積的計算方法?整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內(nèi)建筑

3、面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢房屋服務的管理用房、公共用房以及人防工程等建筑面積，即為整幢房屋的共有共用建筑面積。5共有共用建筑面積分攤的一般原則5.1分幢原則：在分攤計算前，首先應判斷該建筑物是一幢還是多幢.依據(jù)以下四點判斷（以多塔樓的建筑物為例）：a)建筑規(guī)劃許可證中該建筑物是否同期規(guī)劃、同期建設；b)該建筑物的基礎、結構是否為一個整體；c)該建筑物的各塔樓是否沒有完全獨立的共有共用設備。d)該建筑物的施工圖紙是否為一整套圖紙；5.1.1無地下室分幢原則?情況一：若裙房緊密相連，完全貫通，符合上述4個條件

4、，則認為是一幢。例如：上圖　該建筑1～3層為超市，4層以上為4個完全獨立的塔樓，其中兩個塔樓為寫字樓，兩個塔樓為住宅。?情況二：若裙房相連并完全貫通，塔樓下的裙房與塔樓間的裙房由變形縫斷開（雙墻或借墻），但不符合上述4個條件，則認為是多幢。一個實例：一層裙房相連但不完全貫通，施工圖紙并非一整套圖紙，基礎、結構也不是一個整體，裙房上的塔樓與其他單元間沒有變形縫，則將每個塔樓與其下裙房（不含塔樓間裙房）作為一幢處理，塔樓間裙房單列一個幢號。如下圖：該建筑第1～2層為商業(yè)用房，3～7層為住宅?情況三：若裙房相連但不貫通，塔樓下的裙房與塔樓間的

5、裙房由變形縫斷開（雙墻或借墻），符合上述4個條件，則認為是一幢。?情況四：特例（A、B）　a）一層為整體裙房，2層以上為完全獨立的多個塔樓，在建設單位提出申請和派出所出具幢號證明的情況下，可以分多幢單獨計算，一層裙房單獨計算。裙房部位的配電間、室外樓梯由于為多幢服務，不作為共有共用面積分攤?！　　∪缦聢D：該建筑第1層為整體裙房，2層以上為完全獨立的多個塔樓第1層為整體裙房，2層以上為完全獨立的多個塔樓　b）一層裙房相連并完全貫通，施工圖紙并非一整套圖紙，基礎、結構也不是一個整體，裙房上的塔樓均是一個單元且與其他單元間有變形縫，則將裙房及

6、裙房上的塔樓作為一幢處理，其余的單元各自作為一幢處理如上圖5.1.2有地下室分幢原則?情況一：若地下室完全貫通，且符合上述4個條件，則認為是一幢；如下圖：該建筑-3～-1層為整體貫通的地下室，1層以上為2個完全獨立的塔樓。左為照片、右為平面圖?情況二：各地下室完全獨立，但裙房相連,參照無地下室的第1～4條；?情況三：若各地下室不完全獨立，依靠預留的汽車通道相連，則認為各地下室是完全獨立的，參照上一條；（該小區(qū)整個地下均為停車場，各樓地下室與中心車庫僅依靠汽車通道相連。）情況四：地下室完全貫通，但不符合上述4個條件，則認為是多幢。（見上圖

7、）5.2消防優(yōu)先原則在確認共有共用建筑面積之前，首先應分析共有共用部位是否滿足消防要求。5.3套內(nèi)面積參與分攤原則在共有共用建筑面積分攤的過程中，“套內(nèi)面積”是相對的，一種是真正意義上的成套房屋套內(nèi)建筑面積，參與分攤時，始終以其套內(nèi)建筑面積為基數(shù)；另一種是共有共用建筑面積在被分攤之前作為名義上的“套內(nèi)面積”，參與分攤時，始終以其“套內(nèi)面積”為基數(shù)。5.4分攤系數(shù)定級原則?跨H（H

8、低級原則在進行共有共用建筑面積分攤時，應按照分攤級別的高低依次進行分攤；低級別的共有共用建筑面積應參與高級別的共有共用建筑面積的分攤；分攤過的共有共用建筑面積不再參與分攤；5.6平級不分攤原則共有共用部位服