杭州寫字樓調(diào)研報告

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1、杭州寫字樓研究分析戴德梁行2010年10月杭州整體寫字樓發(fā)展概況拱墅區(qū)寫字樓發(fā)展概況一、杭州整體寫字樓發(fā)展概述1、城市及市場特性2、發(fā)展歷程3、歷年供應(yīng)4、發(fā)展進程特征杭州房地產(chǎn)市場背景自2010年4月14日起，國務(wù)院相繼出臺“國四條”，“國十條”，以及9月底最新二次調(diào)控等宏觀政策，目前這些政策作用已經(jīng)顯現(xiàn)，杭州住宅市場商品房成交量開始下跌，觀望情緒濃郁，商業(yè)地產(chǎn)也受到波及，但所受影響程度相應(yīng)較小。杭州商業(yè)地產(chǎn)機遇危中有機，此番政策調(diào)控，主要針對住宅市場，而對于商業(yè)地產(chǎn)并無嚴厲性政策；此消彼漲，反倒讓商業(yè)地產(chǎn)倍受消費者青睞。2010年杭州房地產(chǎn)市場政策背景杭州是個適合人居的城

2、市，又有其西湖的不二資源，人文氣息濃厚；但杭州并不象上海一樣是全球經(jīng)濟、金融中心，沒有眾多的大公司來支撐寫字樓樓市，作為浙江的經(jīng)濟中心，杭州很大一部分的寫字樓是省內(nèi)企業(yè)在使用，產(chǎn)生不了大的影響，這也限制了寫字樓市場的發(fā)展，出現(xiàn)售價低于住宅的怪現(xiàn)象。但同時也表明：目前的寫字樓價格還有較大的上漲空間，一但高檔寫字樓的需求被激發(fā)，寫字樓價格便有向上突破的空間。杭州寫字樓市場整體發(fā)展歷程概述時間1995年以前1995-19981998-20012001-20052005至今階段第一階段第二階段第三階段第四階段第五階段說明單位自建辦公樓，部分用于租售市場化操作的寫字樓項目大量開發(fā)98年

3、寫字樓開始復(fù)蘇，2000開始步入正軌新盤大量涌現(xiàn)，寫字樓的板塊效應(yīng)逐步明顯以政府為主導(dǎo)的新板塊，如錢江新城和濱江取得較快發(fā)展；非傳統(tǒng)寫字樓形式的辦公場所大量出現(xiàn)市場狀態(tài)不成熟市場低迷供需兩旺板塊發(fā)展板塊發(fā)展快，銷售不溫不火隨著近年來杭州寫字樓市場的快速發(fā)展，市場運行逐漸走向成熟，從杭城寫字樓的發(fā)展歷史來看，往往每一段時期都有1-2個熱點區(qū)域，如武林廣場、城西高新區(qū)、世貿(mào)區(qū)等。而每一個熱點區(qū)域的形成與發(fā)展或是受行政商業(yè)中心區(qū)的輻射，或是有強有力的行業(yè)支撐，或是具備優(yōu)越的自然地理條件。杭州寫字樓發(fā)展歷程第一代寫字樓標(biāo)力大廈白馬大廈耀江發(fā)展中心深藍廣場鈦合國際環(huán)球中心坤和中心第二代

4、寫字樓第三代寫字樓本世紀初，武林廣場開始出現(xiàn)真正意義上的寫字樓項目，這些項目的主要特點是位置優(yōu)越近主干道，底層大部分已經(jīng)發(fā)展成成熟商業(yè)，但同時標(biāo)準層面積較小，車位及電梯數(shù)量相對較少，內(nèi)部配套等與目前的市場需求相比，已經(jīng)顯得落后，但內(nèi)部辦公企業(yè)質(zhì)量不低，如標(biāo)力大廈聚集了近40家企業(yè)，年產(chǎn)1.5億元的稅收。第二代寫字樓建于2005年至2006年，其最大的特點即注重項目的綜合開發(fā)，往往配有大體量的酒店式公寓，在停車車位和內(nèi)部配置上都有了很大提高，采用酒店式精裝修。物業(yè)管理方面也開始重視，聘請了國內(nèi)知名的物管公司進行管理。項目銷售中投資客的比例也有很大的提高，僅2006年一年深藍廣場

5、在市場上的漲幅就達50%。第三代寫字樓基本為近j幾年交付的，主要有環(huán)球中心、坤和中心、浙商時代大廈等項目，其特點為國際化5A甲級寫字樓標(biāo)準的產(chǎn)品設(shè)計，硬件上也以高檔配置為主，物管也基本采用國際知名的物管公司或物管顧問。并且在項目開發(fā)上，注重長期經(jīng)營，產(chǎn)權(quán)主要大業(yè)主產(chǎn)權(quán)或單一產(chǎn)權(quán)只租形式。杭州寫字樓土地出讓分析年份宗數(shù)總出讓面積（萬㎡）可建面積（萬㎡）總成交金額（億元）樓面地價（元/㎡）2005255620965，58393140200626228724，9359286320073587327169，46751882008113413149，097337472009375819

6、5115，965659482010224216295，91625911統(tǒng)計時間截至8月30日，資料來源：國土資源網(wǎng)根據(jù)杭州透明售房網(wǎng)顯示，截止2010-10-7日，杭州市在售的寫字樓總面積為50余萬方，總套數(shù)為4754套。2005-2010寫字樓地塊出讓列表杭州辦公物業(yè)歷年供應(yīng)分析目前杭州辦公物業(yè)供應(yīng)以乙級為主，甲級辦公供應(yīng)量約占總供應(yīng)的17％；未來三年乙級辦公供應(yīng)保持平穩(wěn)，甲級辦公物業(yè)上市量將加大，甲級辦公物業(yè)所占比重將逐步增加。萬平方米發(fā)展期:杭州主要商務(wù)區(qū)開始顯現(xiàn)雛形,甲級寫字樓品質(zhì)與乙級寫字樓開始拉開距離;穩(wěn)步發(fā)展期:甲級寫字樓逐漸成熟,開發(fā)檔次不斷上升.黃龍區(qū)高品質(zhì)

7、寫字樓形成板塊聯(lián)動,成為商務(wù)區(qū)代表;快速發(fā)展期:2009年杭州迎來甲級寫字樓的供應(yīng)高峰,錢江新城與濱江的大量供應(yīng)將促使局部供量過剩。杭州辦公物業(yè)未來供應(yīng)分析未來三年杭州寫字樓將現(xiàn)爆發(fā)式增長，金融類企業(yè)將成甲級寫字樓招租突破口近九成，新增供應(yīng)量集中在錢江新城，如此巨大的新增供應(yīng)放量，無疑將對杭州寫字樓市場形成不小的沖擊。杭州的寫字樓市場目前大致分為四個片區(qū)：黃龍片區(qū)、武林片區(qū)、慶春片區(qū)和錢江新城片區(qū)。作為高端商務(wù)中心的黃龍片區(qū)，集聚了杭州目前較高端的一些寫字樓項目，比如世貿(mào)麗晶城歐美中心、嘉華國際、公元大