區(qū)域客戶需求分析

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1、區(qū)域需方市場分析報告分析內(nèi)容：第一部分：北京市2002年房地產(chǎn)市場總體需求調(diào)查分析第二部分：朝陽區(qū)區(qū)域大環(huán)境調(diào)查第三部分：朝陽區(qū)房地產(chǎn)市場需求調(diào)查第四部分：朝陽公園附近房地產(chǎn)市場的階段需求分析第五部分：朝陽公園周邊地帶定位“富人區(qū)”的可行性分析分析目的：通過對北京市房地產(chǎn)市場的總體需求及朝陽區(qū)區(qū)域市場的需求的分析，總結(jié)出區(qū)域需求的部分特性，以便指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)能進跟市場需求和動態(tài)，設(shè)計生產(chǎn)出真正滿足客戶需求的產(chǎn)品。占有市場份額，取得可觀的銷售業(yè)績。市場調(diào)查分析第一部分北京市2002年房地產(chǎn)總體需求調(diào)查分析資料來源：北京建

2、亞興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司對北京市最新房地產(chǎn)市場總體需求的分析資料來源于2002年由北京建亞興業(yè)指導(dǎo)舉辦的北京春季房展會。對前來咨詢的消費者進行隨機抽樣問卷式調(diào)查，共獲得成功樣本1200個。對目前北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及代理公司關(guān)注的幾個問題進行調(diào)查分析。分析情況如下：（取樣誤差說明：?19近兩年的展會顯示，由于通過展會搜集購房資料成本較低，不占用工作時間，搜集的資料廣而全等特點，展會多被工薪族，無車族客戶所青睞，部分中高階層消費群不受交通，工作時間的限制，通過展會收集購房信息不是他們唯一或重要的手段，因展會的某些局限性，如

3、：不能考察實地現(xiàn)場，不能真實反映產(chǎn)品現(xiàn)狀，喧染太多等缺點，高收入階層消費群觀顧展會的人數(shù)有逐年遞減的趨勢。所以，以上調(diào)查結(jié)果比例會有細微誤差。但整體趨勢仍能反映真實情況。）一、?對價位需求的調(diào)查分析：統(tǒng)計表明，當被問及“您準備購買什么價位的住房”時，83.5％的被訪者回答準備購買價位在5000元/平方米以下的住房。選擇5000-6000元/平方米住房的購房比例為10%，選擇6000－8000元/平方米住房的購房者比例為5％，選擇價位在8000－10000元/平方米和10000元/平方米以上的比例更小，僅為1％和0.9

4、%，如圖1所示。這說明今年北京總體市場絕大部分需求還是中低檔價位住宅，高檔價位住宅僅占總體需求的一小部分。?表1選擇不同價位商品房的購房者比例單價水平比例2000元及以下7.5％2001-3000元20.5％3001～4000元32.3％4001～5000元23.2％5001～6000元10.0％6001～8000元5.0％198001～10000元1.0％10001元及以上0.9％總計100％?二、????對戶型面積需求的調(diào)查分析：對于每一個開發(fā)商來講，各種面積的戶型應(yīng)該占到整個樓盤多少比例是一個非常重要的決策問題

5、，戶型面積是否符合所定位的潛在購房群體的需求，將在相當程度上決定了開盤后項目的銷售狀況。近年來北京市場許多項目的小戶型的銷售狀況一直不錯，本次房展會某項目開盤的18平米的SOLO小戶型，也是一開盤就被定購一空。據(jù)曾赴深、滬等地考察過的人士均反映，北京的戶型偏大，總價偏高。如圖1所示。圖1?購房者對房屋面積的選擇從具體戶型選擇上看，高達66.3%的購房者考慮購買二居室，有25.6%的購房者考慮購買三居室，有6.4%的購房者考慮購買一居室，選擇四居室及以上比例較小，僅是1.7%。?圖2?購房者對戶型的選擇19三、??期房

6、出現(xiàn)糾紛，給購買期房帶來隱患期房銷售，對于購房者來說可能會帶來一定的價格優(yōu)惠，而對開發(fā)商來講則可以解決一部分資金壓力，因此期房銷售是目前的房地產(chǎn)銷售中非常常見的銷售方式。但是近兩年因購買期房而帶來的糾紛屢屢發(fā)生，今年的3.15晚會上北京某售樓代表也走向臺前自揭期房銷售的陷阱，期房銷售日益受到了消費者的懷疑。本次調(diào)查顯示，現(xiàn)房已經(jīng)成為居民的購房首選，希望購買現(xiàn)房的購房者比例高達62.6％，其次是準現(xiàn)房，為24.8％，而選擇期房的比例最小，只有12.6％。?四、??東部北部區(qū)位是熱點，通縣區(qū)域很受關(guān)注從地理區(qū)位上講，東部

7、和北部依舊是居民熱衷的區(qū)位。有意向在東部購房的消費者比例最高，達45.3%，有意向在北部購房的消費者比例是40.7％。考慮在西部買房子的消費者（西二環(huán)以西）比例為14.8％左右，而在南城買房子的消費者（包括南二環(huán)至南四環(huán)之間）比例為15.8%，具體的區(qū)域選擇比例如圖3所示。?圖3.?購房者對區(qū)位的選擇在本次研究所列出的3519個房地產(chǎn)項目比較集中的區(qū)域中，通州地區(qū)因受八通線建設(shè)和CBD規(guī)劃的利好影響，另外選擇率相對較多的地區(qū)還包括：京通快速路及朝陽路沿線、亞北地區(qū)、勁松和潘家園附近、亞運村和燕莎及朝陽公園附近，具體比

8、例如表2所示。?表2購房意向比較集中的幾個區(qū)域地區(qū)比例通州地區(qū)8.8%京通快速路及朝陽路沿線7.7%亞運村以北地區(qū)7.5%勁松和潘家園附近7.4%亞運村6.4%燕莎及朝陽公園附近6.2%中關(guān)村及蘇州橋地區(qū)5.5%清河及西三旗區(qū)域5.5%??.五、???塔樓逐漸受冷落，板式小高層、多層受歡迎近一兩年，消費者逐漸認識到高層塔樓的存在種種弊端，如戶型