保障房建設(shè)如何融資

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1、保障房建設(shè)如何融資http://www.sina.com.cn??2011年08月05日?17:15??《國際融資》　　●保障房融資渠道介紹　　盡管保障房收益不高，但風(fēng)險也相對較小，房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)應(yīng)積極審慎參與　　AStudyonFinancingforIndemnificatoryHousing　　■　付強(qiáng)　　總體而言，保障房收益不高，但風(fēng)險也相對較小，房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)應(yīng)積極審慎參與。當(dāng)前，優(yōu)質(zhì)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目和一些配建項(xiàng)目相對風(fēng)險較小，收益也較有把握，可優(yōu)先考慮。同時，信托、債券、尤其是地產(chǎn)基金融資應(yīng)大力開拓。公共租賃住房融資

2、，政府還應(yīng)進(jìn)一步明確相關(guān)政策。　　各類保障房的融資特點(diǎn)　　廉租住房：廉租住房建設(shè)資金主要是財政性資金，是政府財政投入行為，如同民政部門的救濟(jì)款項(xiàng)，政府應(yīng)本著量入為出的原則處理。對于承建開發(fā)企業(yè)融資，《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》也已明確寫明，申請廉租住房建設(shè)貸款的企業(yè)必須已與政府簽訂廉租住房回購協(xié)議?！　〗?jīng)濟(jì)適用住房：經(jīng)濟(jì)適用住房是向低收入家庭提供的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移型住房，低收入家庭的購買力以及購房貸款的償還能力均面臨壓力(尤其是在經(jīng)濟(jì)適用住房的適用對象向下壓縮為低收入家庭后，并且在能嚴(yán)格執(zhí)行的情況下更是如此)。但由于經(jīng)濟(jì)適用住房價格顯著低于商品住

3、房，且在目前房價上行的大環(huán)境下，一旦獲得購買資格，低收入家庭一般也不會輕易放棄購買機(jī)會。因而，貸款的償還不應(yīng)是問題。但由于經(jīng)濟(jì)適用住房的獲利空間受到限制(按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目利潤率不高于3%)，投資收益也必然不及商品住房。　　公共租賃住房：公共租賃住房建設(shè)主要有3種模式：一是由政府出地、政府投資、政府管理，如同廉租住房一樣運(yùn)作。二是政府劃撥土地，吸引社會機(jī)構(gòu)(如用工較多的企業(yè))參與建設(shè)和運(yùn)營。三是政府有償出讓土地，由各類企業(yè)(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、用工比較集中的企業(yè)以及其他機(jī)構(gòu)投資者)建設(shè)運(yùn)營公租房，并擁有這部分公共租

4、賃住房的所有權(quán)。各地方政府需要吸引社會資金參與公共租賃住房建設(shè)運(yùn)營，但公共租賃住房較低的出租回報率面臨的最大挑戰(zhàn)。ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedu

5、re,topreventthePartymember　　各類棚戶區(qū)改造：從本質(zhì)上講，城市棚戶區(qū)改造和任何其他城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目并沒有區(qū)別，都需要完成拆遷和土地的騰挪，只不過棚戶區(qū)因?yàn)樵用袷杖胼^低，開發(fā)難度較大、或者處于不利的地理位置商業(yè)利用價值較小，企業(yè)不愿開發(fā)，需要政府更多的幫助。部分城市棚戶區(qū)坐落在市中心區(qū)，改造利用空間較大，但拆遷補(bǔ)償費(fèi)用高昂也是不利之一。隨著棚戶區(qū)改造的進(jìn)行，容易開發(fā)的城市棚戶區(qū)往往被首先開發(fā)，剩下來的要么是地理位置較差，要么遺留問題較多，開發(fā)難度不斷加大?！　∠迌r房和回遷房：限價房和回遷房并沒有全國統(tǒng)一的制度規(guī)

6、定，從各地情況看，兩者屬于擁有限定產(chǎn)權(quán)的商品房，房價低于商品房，套型面積一般也較小。對于開發(fā)企業(yè)而言，完全承擔(dān)融資責(zé)任，風(fēng)險小于商品房開發(fā)，收益也小于商品房?！　谋Ｕ戏拷ㄔO(shè)的難易程度上分析，限價房、經(jīng)濟(jì)適用住房和棚戶區(qū)改造等具有產(chǎn)權(quán)可轉(zhuǎn)讓性質(zhì)，保障對象既能享受住房資產(chǎn)升值的潛在好處，政府也減少了后續(xù)管理的繁瑣，此類保障房建設(shè)相對容易，進(jìn)展也較快，融資相對較容易。而廉租住房、公共租賃住房由于產(chǎn)權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，一方面資金回收難度大，另一方面還需承擔(dān)房屋維護(hù)、租金收取等一系列后續(xù)管理工作，因而各方的建設(shè)動力較小，加上公共租賃住房剛剛探索，一些支持

7、措施還沒有明確，社會資金參與面臨的不確定性較大，融資難度較大?！　”Ｕ戏拷ㄔO(shè)的融資任務(wù)　　按照規(guī)劃，2011年建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套，需要總投資1.3～1.4萬億元。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的測算，經(jīng)濟(jì)適用住房、限價房、棚戶區(qū)改造的8000多億是通過社會機(jī)構(gòu)的投入和保障對象以及所在的企業(yè)籌集來的。剩余的5000多億的資金將由中央、省級以及市縣政府通過各種渠道來籌集，其中中央用于保障性安居工程的資金為1000多億元，地方政府將籌集4000億元?！　「鶕?jù)經(jīng)驗(yàn)，中央政府的資金一般沒有問題，但地方政府嚴(yán)重依賴土地財政，其建設(shè)保

8、障房的動力以及籌集資金的能力令人懷疑；而且8000億元的社會資金融資也是很大的壓力，但最為困難的還是集中在公共租賃住房方面。　　保障房建設(shè)除了資金的問題外，還有部分地方政府對保障房建設(shè)的熱情和