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《分時(shí)度假選擇研究》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫(kù)。
1、1分時(shí)度假和產(chǎn)權(quán)酒店概念 及選擇分析起源20世紀(jì)60年代的法國(guó)，度假風(fēng)氣興盛，地中海沿岸開(kāi)發(fā)了大量海濱別墅，歐美政要、貴族、富商蜂擁而至，成為歐洲乃至世界的休閑度假中心。由于房產(chǎn)價(jià)格高昂，多數(shù)家庭無(wú)力單獨(dú)購(gòu)買度假別墅，而部分有能力購(gòu)買別墅的用戶，每年的使用時(shí)間非常有限，最多只有幾周，空置率很高，所以出現(xiàn)了親朋好友聯(lián)合購(gòu)買一幢度假別墅供大家不同時(shí)間分別使用的情況。法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村借此首先開(kāi)創(chuàng)了分時(shí)銷售的方式，將度假房地產(chǎn)按時(shí)段（一周）分別出售給了不同的度假者，并給予每個(gè)購(gòu)買者在一定時(shí)期內(nèi)享有度假地房地產(chǎn)的住宿和娛樂(lè)的權(quán)利，同時(shí)這種權(quán)利可以銷
2、售和轉(zhuǎn)讓，最早的分時(shí)度假概念由此產(chǎn)生。在此基礎(chǔ)上，酒店開(kāi)發(fā)商將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)（擁有產(chǎn)權(quán)證）分別出售給投資者，投資者都將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，以獲取年度客房經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，同時(shí)投資者享有酒店管理公司贈(zèng)送的一定時(shí)限的免費(fèi)入住權(quán)。2分時(shí)度假與產(chǎn)權(quán)酒店的本質(zhì)分時(shí)度假和產(chǎn)權(quán)酒店同一起源。分時(shí)度假是一個(gè)典型的旅游產(chǎn)品。產(chǎn)權(quán)酒店是分時(shí)度假的一個(gè)特殊形態(tài)。3房地產(chǎn)產(chǎn)品酒店客房產(chǎn)品分時(shí)度假產(chǎn)品（不出售產(chǎn)權(quán)）產(chǎn)權(quán)酒店（出售產(chǎn)權(quán)）圖1分時(shí)度假與產(chǎn)權(quán)酒店的本質(zhì)原始的基本概念分時(shí)度假：將一處住宿設(shè)施（飯店、公寓、度假別墅等）的住宿單元每年的使用期分為52周，將52
3、周中的51周分時(shí)銷售給顧客。每個(gè)單位的分時(shí)度假產(chǎn)品，就是在約定時(shí)期內(nèi)（一般為20年——40年）每年在這一住宿單位中住宿一周的權(quán)利。產(chǎn)權(quán)酒店：將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)（擁有產(chǎn)權(quán)證）分別出售給投資者，投資者一般都將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，以獲取年度客房經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，同時(shí)投資者享有酒店管理公司贈(zèng)送的一定時(shí)限的免費(fèi)入住權(quán)。4反租房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)為促進(jìn)銷售，在其建造樓盤(pán)出售時(shí)與買家約定，在出售后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租，包租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)。業(yè)主反租的原因：1、投資，獲得收益；2、房產(chǎn)使用頻率少
4、，避免房產(chǎn)閑置（度假房產(chǎn)）5幾種產(chǎn)品的典型描述分時(shí)度假：10年期，每年10月1日——10月7日XX度假村50㎡住宿單元使用權(quán)，價(jià)格18800元，同時(shí)可以在RIC網(wǎng)絡(luò)與世界其它同等級(jí)住宿單元交換，交換費(fèi)用另計(jì)。產(chǎn)權(quán)酒店：以10000元/㎡的價(jià)格購(gòu)買xx酒店50㎡客房一套，產(chǎn)權(quán)70年，購(gòu)買后前3年每年獲得8%固定投資回報(bào)，之后每年根據(jù)盈利情況獲得分成收入，同時(shí)擁有每年7天的免費(fèi)入住權(quán)，可以在RIC網(wǎng)絡(luò)與世界其它同等級(jí)住宿單元交換，交換費(fèi)用另計(jì)。反租：以10000元/㎡的價(jià)格購(gòu)買xx房產(chǎn)一套，售后可以根據(jù)需要將房屋交給開(kāi)發(fā)商，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)出租，每年根據(jù)出租情
5、況獲得相應(yīng)的租金分成收入。6天倫分時(shí)度假5年期產(chǎn)品天倫度假產(chǎn)品：1、五年期的全國(guó)全球指定酒店、度假村每年為期一周的住宿權(quán)；2、五年期的享受天倫度假公司的超值度假指定酒店、度假村定期一周的住宿權(quán)；3、麗江免費(fèi)雙飛三晚住宿，但在為期二年半內(nèi)，時(shí)間由天倫公司確定；4、三亞三天兩晚免費(fèi)指定酒店住宿，截止到八月為止，有效期半年，不能在周五至周日使用7海南金茂產(chǎn)權(quán)式酒店均價(jià)：4500元/平方米（2006年）價(jià)格說(shuō)明：一次性付款和按揭兩種方式酒店星級(jí)：四星級(jí)戶型：16個(gè)戶型產(chǎn)權(quán)：70年回報(bào)：年固定凈回報(bào)率6.5%；每年30天免費(fèi)入?。沙鲎專?，并可以互換三亞、興隆指
6、定酒店免費(fèi)入住8各種產(chǎn)品的異同相同點(diǎn)：1、同屬第二居所的范疇；2、使用頻率低；3、大多數(shù)出現(xiàn)在度假區(qū)和旅游景點(diǎn)不同點(diǎn)分時(shí)度假產(chǎn)權(quán)酒店反租物業(yè)產(chǎn)權(quán)無(wú)有有可交換性可交換可交換不可交換相對(duì)價(jià)格低高高性質(zhì)旅游產(chǎn)品地產(chǎn)+旅游地產(chǎn)購(gòu)買目的不同的地方旅游投資+旅游居住+投資運(yùn)營(yíng)模式復(fù)雜復(fù)雜簡(jiǎn)單發(fā)展情況國(guó)外流行的旅游度假方式，交換體系成熟，市場(chǎng)成熟；國(guó)內(nèi)剛起步，市場(chǎng)混亂，消費(fèi)者不認(rèn)可。國(guó)外成熟的旅游酒店產(chǎn)品，有分時(shí)度假交換體系作為支撐，市場(chǎng)成熟；國(guó)內(nèi)主要以反租模式發(fā)展，無(wú)交換體系?，F(xiàn)在較成熟的運(yùn)作方式，但是，隨著中國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展和分時(shí)度假在中國(guó)的發(fā)展，模式改革不可避免
7、。9交換模式的變化是自70年代分時(shí)度假出現(xiàn)以來(lái)，產(chǎn)品經(jīng)過(guò)3次大的變革，任何一次分時(shí)度假產(chǎn)品的更新都是圍繞交換模式進(jìn)行的，交換概念也是分時(shí)度假和產(chǎn)權(quán)酒店的核心內(nèi)涵分時(shí)度假產(chǎn)品的演化1、原始的分時(shí)度假產(chǎn)品（分段時(shí)權(quán)，20世紀(jì)60年代）：直接源于人們對(duì)度假住宿產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性的追求，通過(guò)分時(shí)購(gòu)買消除了人們現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力與產(chǎn)品供給價(jià)格之間的鴻溝。10單獨(dú)的度假房產(chǎn)固定住宿時(shí)間固定住宿單元購(gòu)買房產(chǎn)期限每年固定每年固定永久或定期圖2原始分時(shí)度假產(chǎn)品結(jié)構(gòu)模式2、引入交換概念的分時(shí)度假產(chǎn)品（1974年和76年）：開(kāi)發(fā)了分時(shí)度假交換系統(tǒng)，擁有度假房產(chǎn)使用權(quán)的消費(fèi)者可以將自己的度假
8、房產(chǎn)通過(guò)全球網(wǎng)絡(luò)交換系統(tǒng)換取相同等級(jí)，但位于其它地區(qū)和其它時(shí)段的度假房屋使用權(quán)11單獨(dú)的度假房
