土地與土地使用制度

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1、第二章土地與土地使用制度土地是人類社會(huì)一切活動(dòng)的物質(zhì)載體，作為建筑地塊又是房地產(chǎn)的物質(zhì)前提和基礎(chǔ)條件。本章圍繞土地和房地產(chǎn)的關(guān)系，對(duì)土地在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的地位和作用、城市土地的特性進(jìn)行分析，闡述城市土地資源配置的重要性和原則，在此基礎(chǔ)上分析城市土地使用制度以及城市土地利用規(guī)劃等相關(guān)問題。第一節(jié)土地與房地產(chǎn)一、土地的雙重屬性與土地和房地產(chǎn)聯(lián)系在一起的所有經(jīng)濟(jì)關(guān)系，都可以看作是土地特性的延伸。土地的基本特性主要包括兩個(gè)方面，即自然特性和經(jīng)濟(jì)特性。土地的自然特性是土地自然屬性的表現(xiàn)，是土地所固有的，與人類對(duì)土地的占有和利用狀態(tài)無

2、關(guān)。而土地的經(jīng)濟(jì)特性則是在人類利用土地過程中產(chǎn)生的，是人類社會(huì)的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系在土地方面的反映。（一）土地的自然特性1、土地總量的有限性。所謂土地的有限性是指從整體上講，相對(duì)于人類社會(huì)對(duì)土地的需求而言，土地是不會(huì)增加也不可再生的。雖然從技術(shù)發(fā)展的角度看，人類社會(huì)可能向外太空發(fā)展，尋找到新的適合人類生存的星體，但就可以預(yù)計(jì)的發(fā)展來看，在當(dāng)前幾乎沒有這種可能性，人類社會(huì)只能在地球有限的土地范圍內(nèi)從事各種活動(dòng)。2、土地區(qū)位的差異性。即不同地區(qū)、不同區(qū)位土地的肥沃程度、地質(zhì)地貌狀態(tài)、氣候條件以及位置優(yōu)劣等是不同的，由此造成土地較大的

3、自然差異性。而且同一塊土地又可以有多種用途，例如農(nóng)業(yè)、居住、商業(yè)、辦公等，不同用途對(duì)土地的相關(guān)自然特點(diǎn)的要求又存在較大的差異，反過來不同區(qū)位土地又要求不同的土地利用狀態(tài)，這樣組合起來形成紛繁復(fù)雜的土地利用狀態(tài)。233、土地位置的固定性。所謂土地位置的固定性是指從實(shí)體流動(dòng)來看，土地不能從一地移動(dòng)到另一地，特定土地固著于一定的地理經(jīng)緯度上。地球的地質(zhì)運(yùn)動(dòng)雖然能夠緩慢地作用于土地，但這種影響要經(jīng)過成千上萬年才會(huì)顯示出來，對(duì)當(dāng)前的土地狀況影響微乎其微。另一方面，土地位置的固定性也表現(xiàn)為土地一旦用于某種用途就不易改變，調(diào)整難度很大。

4、4、土地使用的耐久性。即從人類有限的視界來講，土地壽命是無限的，是可以永續(xù)使用的，通常條件下土地是不可毀滅的。不過，如果人類使用不當(dāng)會(huì)造成土地?zé)o法用于某種特定用途，例如土地沙漠化即不能用于農(nóng)業(yè)耕作，又如，如果在土地上建成住宅區(qū)，土地表層土壤受到破壞，再轉(zhuǎn)而用于農(nóng)業(yè)的可能性較小。如果對(duì)自然環(huán)境過度利用，土地利用條件會(huì)惡化，在人類現(xiàn)有技術(shù)條件下，可能無法恢復(fù)，從而使土地?zé)o法有效利用。（二）土地的經(jīng)濟(jì)特性1、土地的稀缺性。稀缺性是與人類的主觀需求聯(lián)系在一起的，如果沒有人類社會(huì)，土地也沒有稀缺與否的問題?，F(xiàn)代社會(huì)中由于人口的急劇增

5、長、工業(yè)化和城市化迅速發(fā)展，人們對(duì)土地的需求水平越來越高。相對(duì)于這種需求水平來說，有限的地球表面日益顯得不足。進(jìn)一步，土地自然所具有的有限性、差異性、固定性等特點(diǎn)又限制了土地的總供給，使土地特別是城市土地成了一種稀缺性資源。2、土地的區(qū)位可變性。土地區(qū)位的形成和變化是與人類社會(huì)的經(jīng)濟(jì)、政治和社會(huì)等活動(dòng)聯(lián)系在一起的，因此雖然自然形態(tài)的土地位置固定，但人類社會(huì)的相關(guān)活動(dòng)卻隨著時(shí)代的變化而變遷，從而帶來土地的區(qū)位出現(xiàn)相應(yīng)的變化。例如，歷史上的某些商業(yè)、文化中心可能演變?yōu)楫?dāng)代的旅游區(qū)，歷史上的不毛之地可能演變?yōu)楫?dāng)代的工業(yè)中心等。土

6、地的區(qū)位可變性特性在城市土地區(qū)位方面表現(xiàn)得尤其明顯，土地區(qū)位會(huì)隨著城市的發(fā)展及基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)特別是交通、通訊、公用基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和發(fā)展而出現(xiàn)巨大的變化。3、土地的報(bào)酬遞減性。在一定的技術(shù)水平下，連續(xù)在一塊土地上投資，超過一定限度，就會(huì)引起成本增加，收益遞減。這種經(jīng)濟(jì)特性與自然狀態(tài)的土地供給有限聯(lián)系在一起，相對(duì)于這種固定供給而言，初始少量投資可能顯得不足，收益呈現(xiàn)遞增的趨勢(shì)，隨著投資的逐步增加，土地的潛力逐漸發(fā)揮出來，再進(jìn)一步增加投資會(huì)使得土地上增量的收益呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，這種下降趨勢(shì)即是土地的報(bào)酬遞減性。在農(nóng)業(yè)中這是很明顯的，

7、在建筑業(yè)中也是如此。不過，土地的報(bào)酬遞減性在不同的歷史時(shí)期、不同的技術(shù)水平下表現(xiàn)是不同的，這一經(jīng)濟(jì)特性只有在技術(shù)水平給定的情況下才是成立的。234、土地經(jīng)營的壟斷性。由于土地自然方面存在的有限性、位置固定性，一旦某一特定土地由某個(gè)經(jīng)濟(jì)主體使用，其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體無法同時(shí)使用這宗土地，而且這宗土地的使用會(huì)對(duì)相鄰?fù)恋禺a(chǎn)生直接的影響。土地經(jīng)營的壟斷性也會(huì)為土地所有者提供額外的利益，這種經(jīng)濟(jì)利益的安排、協(xié)調(diào)、沖突等對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)方面產(chǎn)生巨大的影響。土地的雙重屬性還可以從另一個(gè)角度來理解，即土地既是社會(huì)資源，又是社會(huì)資產(chǎn)。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)

8、關(guān)系中，土地作為自然資源和經(jīng)濟(jì)資源，主要是資源的合理配置問題；而作為社會(huì)資產(chǎn)，則主要是土地財(cái)富的占有和分配問題。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，二者是結(jié)合在一起的，目標(biāo)是既要達(dá)到土地資源配置合理化，又要達(dá)到土地資產(chǎn)收益最大化。在土地使用中要實(shí)行資源和資產(chǎn)并重的原則。二、土地在房地產(chǎn)業(yè)中的地位和作用（一）土地在房地產(chǎn)業(yè)