戴德梁行_重慶中央大街酒店和公寓項目策劃報告_頁

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1、重慶中央大街酒店和公寓項目策劃報告重慶東原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司前言首先，非常榮幸接受重慶東原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托，對重慶中央大街酒店和公寓項目提供項目策劃和功能布局建議，并進行總投資和經(jīng)營預(yù)測。合同簽署意向確認后，我公司的執(zhí)行董事、高級營運總監(jiān)和工程總監(jiān)根據(jù)要求趕赴項目現(xiàn)場，對本項目進行了一系列實地考察，并與本項目管理籌備團隊和項目工程團隊進行了座談。項目現(xiàn)場工作時間為3個工作天。此后，我們對市場數(shù)據(jù)進行分析和研究，在對酒店項目調(diào)查取得的有關(guān)資料進行了全面分析和預(yù)測，并結(jié)合戴德梁行顧問團隊的專業(yè)經(jīng)驗后，作出了對酒店項目的市場定位和運營模式結(jié)論。公寓項目，我們則是根據(jù)貴方提供的市場

2、數(shù)據(jù)進行了分析和研究，進行全面分析后作出了公寓項目的市場定位結(jié)論。本報告編寫過程中我們設(shè)置了如下假定：1.假定本報告期間及預(yù)測期內(nèi)，中國市場及重慶市場不會發(fā)生重大的政治、經(jīng)濟變動；2.假定本報告涉及的成本和費用不會發(fā)生重大改變；3.假定人民幣匯率持續(xù)平穩(wěn)；4.假定施工順利進展從而本項目按照計劃時間開業(yè)；5.假定由重慶東原房地產(chǎn)有限公司提供的資料，包括工程圖紙及文字介紹真實可靠；6.假定本項目設(shè)計施工水平達到一定的水準；7.假定本項目開業(yè)后，管理團隊運營管理維持于一定水平。為避免誤解，我們做出以下定義：星級酒店：是由國家旅游局批準并授予星級的酒店；平均房價：客房總收入/總銷售客房數(shù)

3、量；出租率：總銷售客房數(shù)量/總可銷售客房數(shù)量。注：在本報告中我們將重慶中央大街項目統(tǒng)稱為本項目。本報告中所提及的貨幣單位，除特殊說明外均為人民幣。戴德梁行酒店管理有限公司執(zhí)行董事曹念國二零零七年九月七日目錄一、市場調(diào)研和定位分析51重慶概況52重慶宏觀經(jīng)濟分析123重慶城市規(guī)劃164重慶酒店市場205項目周邊調(diào)查分析306酒店項目初步結(jié)論42二、本項目定位481本項目檔次及客源定位482本項目產(chǎn)品定位55三、本項目功能布局建議581酒店客房功能布局建議582公寓客房功能布局建議603公寓客房設(shè)備設(shè)施建議674餐飲區(qū)域功能布局建議705其他配套設(shè)施功能布局建議716公共區(qū)域功能布局

4、建議727設(shè)備用房功能布局建議738后勤區(qū)域功能布局建議749功能布局總面積77四、項目設(shè)備設(shè)施要求781強電782電梯793弱電794消防835保安和監(jiān)控846給排水867空調(diào)878其它88五、工程投資概算901工程簡要902建筑面積定義903本項目工程造價概算的組成內(nèi)容904造價概算匯總表及分項說明91六、本項目投資回報預(yù)測951酒店首年收入預(yù)測962公寓首年收入預(yù)測1023十年投資回報預(yù)測1044前期開辦費用1065小結(jié)107七、綜合結(jié)論108一、市場調(diào)研和定位分析在此部分我們主要對重慶宏觀經(jīng)濟及酒店和公寓市場進行綜合調(diào)研分析，并針對本項目及競爭對手作具體分析。在以上分析的

5、基礎(chǔ)上，我們對本項目做出初步定位。1重慶概況在此節(jié)中我們對重慶的基本概況作綜合分析，以此作為我們把握重慶整體酒店和公寓市場的社會基礎(chǔ)。地理位置：了解重慶的地理位置，重點分析重慶的區(qū)位屬性；氣候：判斷重慶自然條件狀況，大致區(qū)分酒店市場淡旺季；行政區(qū)劃：明確重慶的行政格局以及各區(qū)基本情況；區(qū)域交通：重點了解重慶的交通樞紐狀況以及與周邊城市來往的交通便利性；旅游資源：旅游訪客是酒店客源的重要組成部分，旅游資源是否豐富是判斷酒店市場需求興盛程度的重要標準之一；人口：通過對人口增長和分布的分析，判斷重慶人口流動的趨勢。1.1地理位置重慶是中國四大直轄市之一，簡稱渝，位于東經(jīng)105°17'-

6、110°11'、北緯28°10'－32°13'之間，東鄰湖北、湖南，南靠貴州，西連四川和陜西，地處長江上游經(jīng)濟帶核心地區(qū)，是中國政府實行西部大開發(fā)的重點開發(fā)地區(qū)，也是中國西部唯一集水陸空運輸方式為一體的交通樞紐。1.2氣候重慶屬亞熱帶季風性濕潤氣候，冬季溫暖，夏季炎熱，雨量充沛。全年平均氣溫18℃左右，常年降雨量1000-1400毫米，春夏之交，夜雨較多，素有“巴山夜雨”之說。重慶云霧較多，日照較少，有"霧都"之稱。1.3行政區(qū)劃重慶幅員面積8.24萬平方公里，下轄19個區(qū)、21個縣。形成了以主城區(qū)為依托，大、中、小城市有機結(jié)合的組團式、網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)代城市群，是中國目前行政轄區(qū)最大

7、、人口最多、管理行政單元最多的特大型城市。1.4區(qū)域交通2001-2005年客運量（單位：萬人次）重慶是中國西南地區(qū)重要交通樞紐，航空、鐵路、公路、長江航運較發(fā)達。除2003年受非典影響客運量有所下降外，近年來客運量一直維持在60000萬人次以上。下圖顯示了2000-2005年的客運量變化：單位：萬人次數(shù)據(jù)來源：重慶統(tǒng)計局1.4.1航空重慶江北國際機場，位于渝北區(qū)，距市區(qū)21公里?，F(xiàn)已形成連接國內(nèi)50余個大中城市和4個國外城市的航線網(wǎng)絡(luò)，2006年旅客吞吐量超過800萬人次，位列