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1、淺析投資性房地產公允價值計量模式隨著經濟的發(fā)展和投資觀念的改變，目前在西方國家的企業(yè)中，房地產作為一種投資手段，已是非常普遍的經濟現(xiàn)象。近年來，這種投資行為也逐漸在我國的一些企業(yè)中流行，甚至成為一些企業(yè)新的經濟增長點。為了順應我國經濟發(fā)展潮流，本著與國際會計慣例趨同的精神，我國財政部于XX年2月15日發(fā)布了第3號準則《投資性房地產》。準則首次將投資性房地產作為一項單獨的資產予以確認，并首次在對該資產計量中引入了公允價值。然而在實際應用中，企業(yè)仍需解決諸多投資性房地產確認與計量的相關技術難題。本文通過分析采用公允價值計量投資性房地產的優(yōu)缺點，來分析其中存在的問題以及解決的辦法。一、投
2、資性房地產與公允價值計量方式簡述投資性房地產的概念隨著經濟的發(fā)展和投資觀念的改變，房地產作為國內僅有的幾種保值增值的投資品種，越來越受到一些公司的歡迎。但是，在新準則頒布之前的會計處理中，企業(yè)投資房地產都被作為固定資產看待，并按其估計的使用年限提取折舊，這種固定資產凈值往往不能反映投資性房地產的真實價值，因為數(shù)年后房地產的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經常高出其賬面原值數(shù)倍甚至數(shù)十倍。投資性房地產指“企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產”。主要包括：已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權；已出租的建筑物。公允價值的概念我國的會計準則對公允價值所下
3、定義是：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方，自愿進行資產交換或債務清償?shù)慕痤~”。公允價值應該按以下原則確定：存在活躍市場的資產或負債，活躍市場中的報價應當用于確定其公允價值；不存在活躍市場的，參考熟悉情況及自愿交易的各方最近進行的市場交易中使用的價格或參照實質上相同的其他資產或負債的當前公允價值；不存在活躍市場，且不滿足上述兩個條件的，應當采用估值技術等確定資產或負債的公允價值。二、投資性房地產采用公允價值計量的優(yōu)缺點采用公允價值計量的優(yōu)點新準則引入公允價值的計量模式，是我國會計準則的一個飛躍，它對我國的會計準則變更的歷史意義是不可估量的。1、公允價值計量能更真實地反映企業(yè)資產的真
4、正價值，更真實地滿足信息使用者的決策需求。以前的會計要素的計量，強調以歷史成本為基礎進行計量，但是在當前經濟環(huán)境下，各種投資品種層出不窮，再以歷史成本計價已經不能真正反映公司資產真正價值，投資性房地產的持有目的就是為了增值或者賺取租金，而不是用于出售和其他生產目的，并且取得這些資產的成本通常非常低，后來由于土地、資源的局限性，經濟的發(fā)展等原因，資產的價格大幅度上漲，此時引入公允價值的計量模式可以反映其在市場上的真正價值，更確切地反映企業(yè)的經營能力、償債能力及所承擔的財務風險，更有助于信息使用者更好地做出正確的決策。2、公允價值計量的引入反映了中國會計準則與國際會計準則的趨同，滿足了
5、與國際接軌的需要。由于國際會計計量普遍采用公允價值，如果我們的會計準則仍然采用過去的賬面價值的方法，不僅不利于我國會計業(yè)與國際接軌，也不利于我國會計業(yè)的發(fā)展。市場經濟在本質上是公允經濟，對公允原則的偏離，必然會給整個國民經濟帶來負面影響。3、采用公允價值計量模式可以增強企業(yè)融資能力。由于目前資金緊張，各家企業(yè)尤其是房地產公司的資金需求量巨大，目前大部分房地產公司的資產負債率均在70%左右，如果采用公允價值計量模式，將大大增加企業(yè)的凈資產，降低企業(yè)的資產負債率，使被低估的房地產估價更符合其市場價值，無疑將有助于提高企業(yè)向銀行貸款的信譽，增強其融資能力，同時增加了凈資產后，企業(yè)通過股權
6、融資的金額也將大大增加，在一定程度上緩解房地產企業(yè)資金緊張的局面。4、公允價值計量模式可以在使企業(yè)在增加利潤的同時不增加企業(yè)的實質性稅賦。根據(jù)財稅80號的規(guī)定，企業(yè)以公允價值計量的金融資產、金融負債以及投資性房地產等，持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，在實際處置或結算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。在采用公允價值計量投資性房地產后，企業(yè)的實際稅負并沒有增加，這有利于節(jié)約公司的資金。采用公允價值計量的缺點公允價值的應用雖然有很多的優(yōu)點，但是在我國應用中仍然存在著很多問題。1、采用公允價值計量可能成為調節(jié)利潤的工具。由于我國相關市場的
7、發(fā)展還不成熟，公允價值可能難以達到公允，并有可能成為利潤操縱的工具。尤其是投資性房地產的公允價值的認定，如計算現(xiàn)金流量折算值時，現(xiàn)金流量的估計、折現(xiàn)率的估計甚至折現(xiàn)期的估計等，都需要加上人為的判斷——這就在客觀上存在操縱利潤的可能。2、相關資產的公允價值難以取得。在發(fā)達的國家的市場上，各種生產要素的市場交易都十分活躍，公允價值比較容易確認，而在我國，產權和生產要素市場不很活躍、中介機構公信度低、市場執(zhí)法和管理不嚴、會計人員素質較低等，相關的公允價值均難以取得。3、公允
