淺析房地產(chǎn)項目投資控制

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1、房地產(chǎn)建設(shè)項目投資控制是每個投資者所關(guān)心的重要內(nèi)容之一，就工程項目建設(shè)而言，房地產(chǎn)投資控制貫穿于房地產(chǎn)項目建設(shè)的全過程。從目前的房地產(chǎn)投資控制來看，通過對房地產(chǎn)項目建議書和可行性研究階段投資估算的審批和項目法人負責(zé)制的實行，投資規(guī)模得到了有效控制。設(shè)計階段通過限額設(shè)計，使設(shè)計概算超投資估算的現(xiàn)象得到了基本控制，通過優(yōu)化設(shè)計方案也對投資起到了一定的控制作用。施工階段通過招標(biāo)投標(biāo)和施工監(jiān)理的全面推行，使工程預(yù)算投資得到了合理的確定和有效控制，通過造價咨詢服務(wù)部門和審計部門對工程結(jié)算和決算的審核，剔除了其中的不合理部分，使該階段的投資也得到了應(yīng)有的控制。一．項目決策階段的投資控制????房地

2、產(chǎn)工程建設(shè)過程包括項目決策、項目設(shè)計和項目實施三大階段。進行投資控制的關(guān)鍵在于決策和設(shè)計階段，根據(jù)房地產(chǎn)投資統(tǒng)計資料,在項目決策階段,影響建設(shè)項目投資的可能性大于95％；在初步設(shè)計階段,影響建設(shè)項目投資的可能性為75％-95％；在技術(shù)設(shè)計階段,影響建設(shè)項目投資的可能性為35％-75％；在施工圖設(shè)計階段,影響建設(shè)項目投資的可能性僅5％-35％；在項目實施階段影響建設(shè)項目投資的可能性到10％以下了。顯而易見,控制房地產(chǎn)投資的關(guān)鍵就在于項目實施之前的項目決策階段。1.1?投資機會研究投資機會研究主要是判斷是否在某地進行投資開發(fā),如果可以進行投資,就要確定開發(fā)項目的類型并選擇合適的地段與規(guī)模等

3、等,是整個開發(fā)項目投資決策至關(guān)重要的一個環(huán)節(jié),是開發(fā)的起點和龍頭。有效的投資機會選擇是決定開發(fā)企業(yè)在較小的投資風(fēng)險情況下獲得較大的投資效益的前提和基礎(chǔ)。ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,to

4、preventthePartymember1.2?投資估算投資估算是指在整個投資決策過程中,依據(jù)現(xiàn)有的資料和一定的方法,對建設(shè)項目的投資額進行的估計。投資估算的準(zhǔn)確與否不僅直接關(guān)系到開發(fā)項目的投資決策也影響到后期各階段的投資控制與管理,而且決定了開發(fā)項目的目標(biāo)能否在規(guī)劃的資金限度內(nèi)實現(xiàn)。投資估算過高或者過低都將直接或間接地影響項目的工程質(zhì)量和進度。因此,要提高項目決策水準(zhǔn),編制好投資估算,具有十分重要的意義。1.3?投資決策分析在現(xiàn)實房地產(chǎn)開發(fā)項目投資中,很多投資商在追求利潤的巨大誘惑下,忽略了潛在的風(fēng)險,對投資項目往往以經(jīng)驗、憑感覺來進行決策,造成很大的盲目性。因此,必須對房地產(chǎn)開發(fā)

5、項目的前期投資決策進行深入而細致的分析與研究,從而對投資項目有一客觀的評價,進行合理的項目方案比選,保證決策的科學(xué)性。????二．優(yōu)化設(shè)計對房地產(chǎn)建設(shè)投資的影響????2.1?設(shè)計方案直接影響投資????在項目作出投資決策后，其關(guān)鍵就在于設(shè)計。其建筑和結(jié)構(gòu)方案的選擇及建筑材料的選用對投資又有較大影響，如建筑方案中的平面布置為內(nèi)廊式還是外廊式、進深與開間的確定、立面形式的選擇、層高與層數(shù)的確定、基礎(chǔ)類型選用、結(jié)構(gòu)形式選擇等都存在著技術(shù)經(jīng)濟分析問題。據(jù)統(tǒng)計，在滿足同樣功能的條件下，技術(shù)經(jīng)濟合理的設(shè)計，可降低工程造價。????2.2?設(shè)計質(zhì)量間接影響投資????ofwork,relation

6、ships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember據(jù)統(tǒng)計，在房地產(chǎn)工程質(zhì)量事故的眾多原因中，設(shè)計責(zé)任多數(shù)占居第一位。不少建筑項目由于缺乏優(yōu)化設(shè)計，而出現(xiàn)功能設(shè)置不合理，影響正常使用；有的設(shè)計

7、圖紙質(zhì)量差，專業(yè)設(shè)計之間相互矛盾，造成施工返工、停工的現(xiàn)象，有的造成質(zhì)量缺陷和安全隱患，給國家和人民帶來巨大損失，造成投資的極大消費。????2.3?設(shè)計方案影響經(jīng)常性費用優(yōu)化設(shè)計不僅影響房地產(chǎn)項目建設(shè)的一次性投資，而且談房地產(chǎn)工程建設(shè)投資的控制還影響使用階段的經(jīng)常性費用，如暖通、照明的能源消耗、清潔、保養(yǎng)、維修費等，一次性投資與經(jīng)常性費用有一定的反比關(guān)系，但通過優(yōu)化設(shè)計可努力尋求這兩者的最佳結(jié)合，使房地產(chǎn)項目建設(shè)的全壽命費用最低。三．房地產(chǎn)項