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1、沒有賣不出去的房子談營銷地產的創(chuàng)新：沒有賣不出去的房子一、國八條的出籠帶來中國房地產市場的十大變化：1.土地供應市場的理性和規(guī)范化；2.金融信貸和資本市場的理性化；3.產品研發(fā)的品質趨于精耕細作；4.房價體現(xiàn)產品的檔次和水平量；5.從官市場轉為營銷策劃市場。國八條出籠之后，沒有思想、沒有文化、沒有實力的人再也拿不到土地了，所以土地供應市場區(qū)域理性化和規(guī)范化。最近的國六條是針對資本市場的投資方向出籠的。產品研發(fā)的品質有新的思路，我們三線以上的層次，老板雖然做了3－5個項目，開發(fā)在20平方米以上，但沒有一個項目是成功做的。原來的
2、模式已經不能再做了，產品研發(fā)的品質趨于精耕細作。房價體現(xiàn)房子的檔次和水平量。江蘇有一萬五千平方米的高層建筑，我們現(xiàn)在的房價已經不是一個簡單的東高西低南高北低的畫面，新疆的藏及回族自治區(qū)多層住宅可以賣到三千多元一平。為什么這樣的項目不能落戶在上海、廣東、深圳要落戶在藏及呢？他的房價和檔次、水平是成正比的。過去我做項目的時候，拿到一塊土地之后，政府有規(guī)劃要點，然后再請設計院做規(guī)劃之前，請公司做一個完整的市場調研，拿出一個完整的規(guī)劃定位，提出設計要點和規(guī)劃要點結合在一起，再請設計院做方案，但內地很多市場根本就沒有這些程序。哪個領導
3、說怎么樣就怎么樣，說蓋什么就蓋什么。揚州的珠寶城，現(xiàn)在的狀況是"慘不忍睹"。這是很多政府行為造成的后遺癥。這也一樣一兩年的問題，我做了十幾年的地產，我跟前幾位大師們不能比，但是我一年有七八十天在飛機上，因為現(xiàn)在很多開發(fā)商太需要策劃了。我今天要啟動一個項目需要五千萬，手上只有一千萬怎么辦？給你一千萬你都知道給自己打扮，人的形象、品質，有奔馳坐上去人的形象馬上就提升了。今天更多的開發(fā)商已經意識到開發(fā)策劃的重要性。6.我們配套設施和水平更趨于完善化。過去沒有會所、沒有配套設施的房地產比比皆是，中國房地產代表世界發(fā)展最前沿的水平，很
4、多開發(fā)商以為中國房地產開發(fā)水平有多少落后，今天我可以毫不慚愧地告訴你們，全世界、全球住宅開發(fā)水平，中國是最高的。美國很多設計機構，最近我們和臺灣、新加坡的開發(fā)商進行交流，人們都樹起大拇指，認為中國的開發(fā)水平才是最高的世界水平?，F(xiàn)在中國的文化、底蘊已經超出了本身房地產的開發(fā)水平，我們把清華、北大搬到社區(qū)到，這在全世界是寥寥無幾的。我們有很多很多，我們不是簡單在做地產產品了，已經邊緣化了，把教育作為住產品來做，把地產作為配套產品來做，這種現(xiàn)象正確與否歷史上沒有先例，國外也沒有先烈，也許是未來全球地球發(fā)展一種模式，也許是一種誤區(qū)。
5、7.文化理念開始榮辱房地產項目，沒有文化哪來的文化？我們現(xiàn)在更多的地產開發(fā)商，前不久，我們在陜西安康，已經意識到文化的重要性。8.開發(fā)商已理性對待廣告的投入，過去的廣告商對廣告的投入是很不舍得的，沒有這個意識，但現(xiàn)在開發(fā)商已經意識到廣告的投入是必要的。9.營銷方式與營銷模式注重?，F(xiàn)在很多開發(fā)商已經意識到營銷方式與營銷模式的重要性。我認為要先招商后開發(fā)，不能先開發(fā)后招商，我們做的項目就是先招商后開發(fā)，我們在揚州有一個項目，沒有開發(fā)之前，跟亞高酒店洽談之后，亞高酒店資金已經投入進來了，我按照他們合同的要求，引用他們投入的資金，再
6、來開發(fā)。10.認知品牌價值和物業(yè)管理關系。我在深圳買房子，為什么要買幾套呢？我不僅看中他的房子，還看中他的配套，他住宅的環(huán)境。這是國八條對整個市場帶來的十大變化。第二，國八條的出籠帶來中國房地產市場十大困惑。1.土地資源喜鵲成為開發(fā)商心病?，F(xiàn)在越來越多的開發(fā)商認為土地拿不到，土地資源越來越缺少。2.土地成本上漲成為項目攔路虎。無論哪個城市的土地都很緊張，價格都在上漲。南昌有一個開發(fā)商，在宜春花了1.2的億買了二千畝土地，讓我做評估，評估后，他就買了。價格政府不管，政府為了城市經營，把土地賣出去，賣得越高越好，但反過來，政府又
7、說房價太高了，要控制房價。前兩天說上海要出臺一個新的土地政策，土地要拍賣，誰出的價格最高，誰賣的房價最低。這要好好計算一下，土地價格最高、房價最低，這就要好好計算一下了。這是上海市政府比較高明的地方。3.規(guī)劃設計已成為開發(fā)商頭疼事。說句心里話，現(xiàn)在規(guī)劃設計誰都知道重要。我們很多開發(fā)商都不知道，認為這個設計也可以，那個設計也可以，但我認為設計很重要，我認為裁減師的水平也有高低不同，做出衣服水平也不一樣，所以我們的產品沒有一個好的方案，沒有一個好的設計是不行的。最近國六條的硬性指標就是90平方米，指標一出來我們就認為只能做90平
8、方米，那是死政策，我們也要有對策嘛。深圳在五年前，我們一百平方米的建筑面積使用面積可以達到108平方米，政府有政策，我們有對策。今天買一套90平方米的房子，隔壁一套是65，要想買大房子，就買兩套，把房子一打通，就是一個大房子了。我們和清華大學研究了6年半的時間，90平方米要做三房兩衛(wèi)一個保
