商品房驗(yàn)房和交房注意事項(xiàng)(1)

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1、商品房驗(yàn)房和交房注意事項(xiàng)　　部分樓盤(pán)的業(yè)主在交房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)該商品房水電均未入戶，小區(qū)的路泥濘不堪，更看不見(jiàn)什么綠化，配套設(shè)施還在施工中。為何開(kāi)發(fā)商要匆忙交房呢?實(shí)際上有些開(kāi)發(fā)商由于怕承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，即使不具備有關(guān)的交付條件，也匆忙讓購(gòu)房者辦理交房手續(xù)。像這類(lèi)開(kāi)發(fā)商所交的房屋大多只是樓盤(pán)主體工程驗(yàn)收合格，基礎(chǔ)配套設(shè)施工程還未驗(yàn)收合格，而普通的購(gòu)房者不具備相關(guān)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，即使有疑問(wèn)也找不出什么好的解決辦法，只能叫辦手續(xù)就辦手續(xù)。不少購(gòu)房者在辦理完交接手續(xù)后才發(fā)現(xiàn)房屋或配套存在種種瑕疵，找開(kāi)發(fā)商理論時(shí)，開(kāi)發(fā)商辯稱(chēng)該房已由購(gòu)房者驗(yàn)收合格，　　對(duì)購(gòu)房者反映的問(wèn)題不予理睬。開(kāi)發(fā)商未能按照合同約定

2、準(zhǔn)時(shí)地把合格的房屋交付購(gòu)房者是目前商品房買(mǎi)賣(mài)中常見(jiàn)的糾紛之一，買(mǎi)賣(mài)雙方常常就交房的條件、程序發(fā)生爭(zhēng)議，其糾紛主要集中在以下四個(gè)方面：一、交房程序倒置，先交房后驗(yàn)收;二、合同或廣告中承諾的配套設(shè)施缺失、縮水或違反規(guī)劃;三、違規(guī)收費(fèi)或者違約漲價(jià);四.部分開(kāi)發(fā)商利用交房之機(jī)要求購(gòu)房者簽署補(bǔ)充協(xié)議，設(shè)置圈套。這里建議購(gòu)房者在交房時(shí)應(yīng)多咨詢一下專(zhuān)業(yè)人士，避免相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)，以使自己的權(quán)益得到最大維護(hù)。房屋交房應(yīng)注意什么?現(xiàn)提供一些建議供讀者參考。　　一、先驗(yàn)收后交房　　某些開(kāi)發(fā)商在約定交房期仍達(dá)不到法定的交房條件，或房屋或配套存在質(zhì)量瑕疵，為了轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避責(zé)任，利用購(gòu)房者急于收房入住的心理，要求購(gòu)

3、房者先簽收鑰匙，簽署“入伙協(xié)議書(shū)”，然后再進(jìn)行驗(yàn)房。一旦購(gòu)房者沒(méi)有防范而與開(kāi)發(fā)商辦理交房手續(xù)，不但今后難以追究開(kāi)發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任，還常常造成房屋或配套設(shè)施的質(zhì)量瑕疵和保修維修的責(zé)任不明。開(kāi)發(fā)商雖然按合同約定時(shí)間把房屋交給了購(gòu)房者，但根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用;不經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。由于交房時(shí)不具備合同約定和法律規(guī)定的交付條件，其所謂的交房不能產(chǎn)生法律上的交付，購(gòu)房者有權(quán)拒絕交房，開(kāi)發(fā)商已構(gòu)成實(shí)際上的逾期交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任?！　◎?yàn)收房屋流程可分為書(shū)面驗(yàn)收和現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收兩部分，書(shū)面驗(yàn)收包括查驗(yàn)房屋

4、可以交付的文件(如：竣工備案表、交付許可證、實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)等)，收取《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》(注意里面的交房日期)。特別提醒讀者，開(kāi)發(fā)商必須提供省建設(shè)廳統(tǒng)一新制訂的《新建商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》及《新建商品住宅使用說(shuō)明書(shū)》。　　現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收具體內(nèi)容包括：　　1.所交付的房屋是否是您所購(gòu)買(mǎi)的房屋，其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否和原圖相符;2.房屋質(zhì)量是否合格、門(mén)窗等是否與合同的約定相符;3.水電氣等附屬配套設(shè)施是否按合同到位;4.其他合同中約定的項(xiàng)目做得如何。驗(yàn)房中若有任何一項(xiàng)不符，均可拒絕簽收并在交接記錄上如實(shí)記載，最好將拒收理由書(shū)掛號(hào)寄給開(kāi)發(fā)商。而對(duì)于配套設(shè)施缺失或縮水和違反規(guī)劃的問(wèn)題，可聯(lián)絡(luò)其他購(gòu)

5、房者共同要求開(kāi)發(fā)商補(bǔ)做或賠償，因?yàn)閱蝹€(gè)購(gòu)房者就共同配套提出異議或要求往往勢(shì)單力薄。必要時(shí)可聯(lián)合向主管部門(mén)投訴甚至提起訴訟?！　《?、明確開(kāi)發(fā)商收取的費(fèi)用　　交房時(shí)購(gòu)房者繳交一些費(fèi)用是難免的，如購(gòu)房尾款、物業(yè)管理費(fèi)、裝修保證金(不能直接向業(yè)主收取)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等。對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》，開(kāi)發(fā)商在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)已選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，購(gòu)房者應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，現(xiàn)實(shí)中有的開(kāi)發(fā)商為促銷(xiāo)而根據(jù)購(gòu)房者的要求承諾不同的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，有的對(duì)不同消費(fèi)群采取不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由于購(gòu)房者是單個(gè)與開(kāi)發(fā)商訂立合同，往往不知道別人的交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，作為市場(chǎng)化的物業(yè)管理服務(wù)而言，同樣的

6、服務(wù)不同的收費(fèi)，對(duì)交費(fèi)單價(jià)高且不知情的購(gòu)房者構(gòu)成了價(jià)格歧視。另一種情況是開(kāi)發(fā)商口頭承諾低標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)收費(fèi)但沒(méi)有書(shū)面協(xié)議，交房前后與物業(yè)公司簽署收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于口頭承諾的物業(yè)管理委托合同(前期管理)。建議：對(duì)于價(jià)格歧視可以向物價(jià)部門(mén)投訴或者直接訴訟或仲裁以要求價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)一致，對(duì)于物業(yè)費(fèi)上漲，如果能收集到充分證據(jù)證明開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)作的口頭承諾(如合法錄音等)，可以要求開(kāi)發(fā)商遵守承諾或補(bǔ)貼差價(jià)，如果舉證不能，只好盡快依法召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)公司。目前，交房時(shí)購(gòu)房者對(duì)公共維修基金的繳納爭(zhēng)議也比較多。　　三、警惕協(xié)議陷阱　　一些開(kāi)發(fā)商利用購(gòu)房者急于收房或疏于防范而設(shè)置圈套，在辦理交接時(shí)要求購(gòu)房者簽署對(duì)購(gòu)房者不

7、利的協(xié)議或條款。本市就曾發(fā)生過(guò)開(kāi)發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中主動(dòng)支付部分違約金，并寫(xiě)明“雙方不再主張其他違約責(zé)任”等類(lèi)似要求購(gòu)房者放棄權(quán)利的文字。對(duì)于此類(lèi)協(xié)議，需提請(qǐng)購(gòu)房者注意：協(xié)議一旦簽署，就具備法律效力，放棄的權(quán)利也難以再追回。交房是開(kāi)發(fā)商根據(jù)合同和法律應(yīng)履行的義務(wù)，在沒(méi)有法律規(guī)定或合同約定的情況下，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有權(quán)利提出新的交房條件，購(gòu)房者對(duì)此類(lèi)協(xié)議或條款有權(quán)拒絕簽署?！　∩唐贩拷环孔⒁馐马?xiàng)：　　1、注意一收房注意房款約定　　如果