深圳城市更新(舊改)操作流程完整版

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1、舊改基礎(chǔ)分享（上）舊改——城市更新三舊改造：舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊容積率可調(diào)基礎(chǔ)投資大開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)規(guī)劃有彈性與前瞻性各區(qū)自治政策復(fù)雜調(diào)整頻繁操作難度大利益方眾多談判成本高信息不對(duì)稱(chēng)不公開(kāi)一事一議成本結(jié)構(gòu)復(fù)雜按建面計(jì)算土地成本返還面積多不可銷(xiāo)售體量大區(qū)位條件優(yōu)溢價(jià)高城市更新（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）城市更新分類(lèi)及特點(diǎn)綜合整治類(lèi)功能改變類(lèi)拆除重建類(lèi)不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能,改善消防設(shè)施、改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、改善沿街立面、環(huán)境整治和既有建筑節(jié)能改造等內(nèi)容改變部分或者全部建筑物使用功能，但不改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體和使用

2、期限，保留建筑物的原主體結(jié)構(gòu)嚴(yán)格按照城市更新單元規(guī)劃、城市更新年度計(jì)劃的規(guī)定實(shí)施相關(guān)政府機(jī)構(gòu)市領(lǐng)導(dǎo)小組：市查違辦和城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)全市統(tǒng)籌和重大事項(xiàng)決策主管部門(mén)：深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)及其派出機(jī)構(gòu)（如國(guó)土委第一直屬管理局），具體組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督區(qū)政府及其相關(guān)職能部門(mén)：如區(qū)城市更新辦,組織研究，計(jì)劃的受理、審查及申報(bào)；組織專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃編制、初審和申報(bào)，確認(rèn)改造實(shí)施主體；第一部分：拆除重建類(lèi)城市更新基本概念拆除重建類(lèi)城市更新條件：符合基礎(chǔ)設(shè)施亟待完善/環(huán)境惡劣/存在重大安全隱患/現(xiàn)狀明顯不符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展等情形之一，且通過(guò)綜合整治或者功能改變難以有

3、效改造的按實(shí)施主體分類(lèi)：1、權(quán)利主體自行實(shí)施，單一權(quán)利主體自行實(shí)施，或者多個(gè)權(quán)利主體將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到其中一個(gè)權(quán)利主體后由其實(shí)施。2、市場(chǎng)主體單獨(dú)實(shí)施，權(quán)利主體將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到非原權(quán)利主體的單一市場(chǎng)主體后由其實(shí)施。3、合作實(shí)施，城中村改造項(xiàng)目中，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位可以與單一市場(chǎng)主體通過(guò)簽訂改造合作協(xié)議合作實(shí)施。4、政府組織實(shí)施，政府通過(guò)公開(kāi)方式確定項(xiàng)目實(shí)施主體，或者由政府城市更新實(shí)施機(jī)構(gòu)直接實(shí)施基本概念城市更新單元拆除重建城市更新單元：為拆除重建活動(dòng)劃定的相對(duì)成片區(qū)域基本單位：落實(shí)目標(biāo)和責(zé)任的基本管理單位多個(gè)項(xiàng)目：一個(gè)城市更新單元可包含一個(gè)

4、或多個(gè)更新項(xiàng)目流程：四大階段第一階段：報(bào)計(jì)劃第二階段：報(bào)規(guī)劃第三階段：確定實(shí)施主體第四階段：取得土地使用出讓合同和建設(shè)用地規(guī)劃許可證第一階段：申報(bào)城市更新單元計(jì)劃前提全市城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃中劃定的拆除重建類(lèi)城市更新單元，未劃入單元的且滿(mǎn)足條件的自行擬定更新單元確定申報(bào)主體，由其組織展開(kāi)申報(bào)：權(quán)利主體（如村委會(huì)等）/權(quán)利主體委托的單一市場(chǎng)主體（個(gè)人或企業(yè)）/市、區(qū)政府相關(guān)部門(mén)改造意愿征集：?jiǎn)我粰?quán)利主體同意；2/3面積、數(shù)量，多地塊的4/5面積；申報(bào)材料準(zhǔn)備：申報(bào)表/更新單元范圍圖紙/現(xiàn)狀權(quán)屬/建筑物信息/改造意愿書(shū)/照片；審批過(guò)程：區(qū)更新辦核對(duì)資料（5個(gè)

5、工作日）——區(qū)更新辦資格認(rèn)定、核查、綜合判斷（20個(gè)工作日）——報(bào)送主管部門(mén)，審查資料，按批次統(tǒng)籌形成更新計(jì)劃草案，并公示不少于10天——報(bào)市政府審批——審批通過(guò)后5個(gè)工作日內(nèi)公示流程第一階段：申報(bào)城市更新單元計(jì)劃流程第一階段目的與成功標(biāo)志第二階段：申報(bào)城市更新單元規(guī)劃(通常需耗費(fèi)1~2年)流程準(zhǔn)備工作：申請(qǐng)核查土地及建筑物信息申報(bào)主體向主管部門(mén)申請(qǐng)核查單元內(nèi)土地及建筑物信息，主管部門(mén)20個(gè)工作日內(nèi)將結(jié)果函復(fù)申報(bào)主體，并形成地塊和建筑物信息匯總編制規(guī)劃方案并報(bào)批：申報(bào)主體委托具備相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)編制城市更新單元規(guī)劃方案，報(bào)送主管部門(mén)；在更新單元計(jì)劃公告

6、之日起一年內(nèi)完成，逾期未完成的，主管部門(mén)可以按有關(guān)程序進(jìn)行更新單元計(jì)劃清理，將該城市更新單元調(diào)出計(jì)劃主管部門(mén)審查：申報(bào)材料符合內(nèi)容和技術(shù)要求的，主管部門(mén)向區(qū)更新辦征求規(guī)劃目標(biāo)及方向、配建責(zé)任、實(shí)施分期等方面意見(jiàn)意見(jiàn)，涉及產(chǎn)業(yè)的應(yīng)征求市產(chǎn)業(yè)部門(mén)關(guān)于產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)定位等方面意見(jiàn)，對(duì)應(yīng)機(jī)構(gòu)10個(gè)工作日內(nèi)書(shū)面回復(fù)主管部門(mén)；草案公示：主管部門(mén)收到相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)10個(gè)工作日內(nèi)，形成草案，并公示不少于30天，公示結(jié)束后10個(gè)工作日內(nèi)推動(dòng)審議，涉及改變法定圖則強(qiáng)制性?xún)?nèi)容的還應(yīng)報(bào)市政府批準(zhǔn)單元規(guī)劃公示：經(jīng)批準(zhǔn)后，主管部門(mén)5個(gè)工作日內(nèi)在本部門(mén)網(wǎng)站上就規(guī)劃內(nèi)容進(jìn)行公告，并將

7、相關(guān)內(nèi)容函告區(qū)城市更新職能部門(mén)，更新單元規(guī)劃的批準(zhǔn)視為已完成法定圖則相應(yīng)內(nèi)容的編制和修改，是相關(guān)行政許可的依據(jù)第二階段：城市更新單元規(guī)劃流程第二階段成果第三階段：確定單一實(shí)施主體流程區(qū)政府組織制定更新單元實(shí)施方案，并落實(shí)實(shí)施包括更新單元內(nèi)項(xiàng)目基本情況、進(jìn)度安排、單一主體形成指導(dǎo)方案、搬遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)方案、搬遷及建筑物拆除進(jìn)度安排、監(jiān)管措施等相關(guān)內(nèi)容形成單一主體：1、權(quán)利主體以房地產(chǎn)作價(jià)入股成立或者加入公司。2、權(quán)利主體與搬遷人簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議。3、權(quán)利主體的房地產(chǎn)被收購(gòu)方收購(gòu)4、合作項(xiàng)目，市場(chǎng)單一主體還需與村委簽訂合作協(xié)議5、舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目，區(qū)

8、政府公開(kāi)選擇市場(chǎng)主體，市場(chǎng)主體與所有業(yè)主簽訂搬遷協(xié)議后形成單一主體實(shí)施主體資格認(rèn)證：?jiǎn)我恢黧w向區(qū)城市更新職能