利率調(diào)整對房地產(chǎn)市場的影響

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1、利率調(diào)整對房地產(chǎn)市場的影響　　[摘要]房地產(chǎn)市場與宏觀金融政策密切相關(guān),利率調(diào)整對房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)消費(fèi)者以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模和房價(jià)都會(huì)產(chǎn)生一定的影響。本文結(jié)合近期中國人民銀行的利率調(diào)整規(guī)定,探討了利率調(diào)整對我國房地產(chǎn)市場買賣雙方的具體影響,以及對我國房地產(chǎn)投資規(guī)模及房價(jià)的影響。　　[關(guān)鍵詞]利率房地產(chǎn)市場影響　　近年來，隨著我國房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上升和房地產(chǎn)開發(fā)投資速度的居高不下，使我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了市場化改革后的空前繁榮，表明房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成長為帶動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其快速發(fā)展有力的推動(dòng)了整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的增長。然而房地產(chǎn)業(yè)的繁榮也使我國宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了過熱的勢

2、頭，也給經(jīng)濟(jì)安全帶來一定的隱患，因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的調(diào)控已經(jīng)成為政府宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容之一。　　利率政策是中央銀行銀行貨幣政策中最常見的、最重要的工具，其作為借貸資金的價(jià)格，是調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的重要杠桿之一。因此利率政策作為一項(xiàng)重要的貨幣調(diào)控方式，毫無疑問也就成為政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控的重要手段。自2006年以來，央行七次提高利率，僅2007年一年就五次提高利率。至此，以1年期的貸款利率由2004年的%升至2007年12月的%。在這樣的背景之下，作為調(diào)節(jié)資金供求杠桿的利率的不斷調(diào)整必定會(huì)給整個(gè)房地產(chǎn)市場帶來一定的影響，主要包括對購房者、開發(fā)商和房價(jià)的影響?！　　?.利

3、率調(diào)整對購房者的影響　　房地產(chǎn)市場上的購房者主要來自兩個(gè)方面:一是為了改善生活條件的自住購房;二是購買房產(chǎn)進(jìn)行投資以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的保值增值。不論是自住還是投資，購房者的資金決大部分還是依賴于銀行的貸款，因此，利率的變化對房地產(chǎn)市場還是有直接影響的。首先，對于自住購房者，他們購房的主要目的是為了改善居住條件的需求，利率上升之后，這類購房者的還貸數(shù)額肯定會(huì)有所增加，尤其去年的連續(xù)五次提高利率影響更為明顯，以25年貸款期限，貸款額為100萬元，貸款利率為%為例，每月由年初未提高利率的元增加到元，增加幅度為%。雖然商業(yè)銀行可以對首次購房者在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上降低10%，但每月多

4、支出的還款數(shù)額對于中低收入的家庭來說還是不小的壓力。雖說對急需購房消費(fèi)的家庭來說房子還是要買的，貸款也還是要貸的，但也許原來要買100平方米的房子，現(xiàn)在就會(huì)考慮買90平方米的房子，原來準(zhǔn)備貸款30萬，現(xiàn)在只貸款20萬了。另一方面，對于已貸款購房者來說，利率調(diào)整也無疑會(huì)增加其還貸壓力，促使一些購房者提前還貸或部分提前還貸。所以從長遠(yuǎn)來看，購房者的購買能力下降，勢必會(huì)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響?！　∑浯?，對購買房產(chǎn)進(jìn)行投資以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的保值增值的購房者而言，利率上升后，其融資成本提高，使買房進(jìn)行投資者對房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期發(fā)生變化，房價(jià)的漲幅必須提高才能確保其收回投資本金，

5、這樣投資者就會(huì)改變其對房價(jià)走勢的預(yù)期，改變其資金的投資方向。如果他們因?yàn)榉績r(jià)下跌預(yù)期而大量撤出房地產(chǎn)市場的話，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大量的空置，影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系的變化，導(dǎo)致房價(jià)的變動(dòng)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展?！　　?.利率調(diào)整對開發(fā)商的影響　　房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前的融資渠道主要還是依靠商業(yè)銀行的貸款來間接融資，而利率是資金使用成本的反映，利率的高低決定了房地產(chǎn)開發(fā)商的融資費(fèi)用和財(cái)務(wù)成本的增加還是減少。當(dāng)貸款利率連續(xù)大幅度升高時(shí)，開發(fā)商獲取資金的財(cái)務(wù)成本也相繼增高，而在房價(jià)沒有上漲的情況下，資金的利息成本又不能通過合理的

6、方式轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價(jià)格上，房地產(chǎn)開發(fā)的收益就會(huì)大大降低，開發(fā)商可能會(huì)減少房地產(chǎn)的投資，房地產(chǎn)的供給量就會(huì)下降。但是從另外一方面看，利率的提高會(huì)使開發(fā)商的開發(fā)成本增加，收益減少，但是對于房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)力較強(qiáng)規(guī)模較大的開發(fā)企業(yè)來說不會(huì)有重大的影響。因?yàn)殡m然目前房地產(chǎn)企業(yè)的平均負(fù)債率在60%左右的水平，但真正對開發(fā)商的影響只有20%左右的企業(yè)開發(fā)貸款和流動(dòng)資金的貸款，而其余的40%左右的負(fù)債實(shí)際上是開發(fā)商銷售的預(yù)收款。這部分錢是不需要付利息的，而且如果放在銀行還是要收取利息的，并且這部分利息歸開發(fā)商所有。另外，開發(fā)商還可以有其他的融資渠道，如吸收基金公司的投資，上市融資等

7、。由于資金來源的多元化和資本的雄厚，對于20%的貸款的利息的影響對開發(fā)商來說是不大的。但是對于一些規(guī)模較小、實(shí)力較弱、信用較差、開發(fā)資金來源渠道單一的小開發(fā)企業(yè)來說，由于開發(fā)資金主要來源依靠銀行的貸款，融資渠道較為狹窄，利率調(diào)整后由于資金使用費(fèi)用的融資成本和財(cái)務(wù)成本的增加，其項(xiàng)目資金的運(yùn)作會(huì)受到較大的影響，面臨較大的經(jīng)營壓力，所以一些小的開發(fā)公司就會(huì)遭到淘汰。這又將有利于房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和調(diào)整?！　　　?.利率調(diào)整對房地產(chǎn)價(jià)格的影響　　房價(jià)在短期內(nèi)受加息影響較小,但未來房價(jià)增長將趨于平緩。宏觀金融政策本身的性質(zhì)決定了其真正凸現(xiàn)于經(jīng)濟(jì)　發(fā)展的成效上需要相當(dāng)長的一

8、段時(shí)間,2